22 октября Центробанк поднял ключевую ставку на 0,75 п.п. — до 7,5%. Само повышение не стало внезапным — о том, что ставка подрастет, говорили все аналитики, включая «диванных». К тому же в сентябре, после предыдущего повышения ставки, регулятор не стал исключать возможность ее дальнейшего роста.
Но эксперты предсказывали, что ставка будет повышена на 0,25-0,5 п.п. Центробанк поступил достаточно неожиданно, подняв ее сразу на 0,75 п.п.
В последний раз на уровне 7,5% годовых ключевая ставка была больше двух лет назад — в июне-июле 2019 года.
За месяц до октябрьского заседания Совета директоров ЦБ Минэкономразвития ухудшило прогноз по инфляции по итогам 2021 года с 5% до 5,8%. Инфляция действительно складывается выше прогноза — Центробанк ожидает, что по итогам года она составит 7,4-7,9%. При этом в ЦБ надеются в следующем году снизить инфляцию до 4-4,5%.
А пока что инфляция уверенно растет: 6,7% в августе, 7,4% в сентябре, а по оценке на 18 октября — 7,8%.
Свои правки внесет и новый локдаун — может быть, он и притормозит распространение коронавируса, но оптимизма экономике не добавит.
Вслед за ключевой ставка потянутся вверх банковские ставки — банки уже начали менять условия ипотечных программ в сторону повышения ставок. К концу года, по мнению генерального директора компании «Недвижимость-Профи» Дениса Бобкова, средневзвешенная ипотечная ставка может достичь двузначных значений. Эксперт напоминает, что в июне 2019 года (когда ключевая ставка также равнялась 7,5%) средняя ставка по ипотеке составляла 10,3%.
В обозримом будущем ипотека не подешевеет, а на фоне рекордно выросших с апреля 2020 года цен на новостройки жилье не станет доступнее.
Денис Бобков считает, что цены на первичное жилье могут еще подрасти — по крайней мере, в готовых новостройках. Во время локдауна не будут работать МФЦ, то есть зарегистрировать договор купли-продажи на вторичном рынке будет проблематично.
Если локдаун затянется, то сделок с вторичным жильем не будет, и покупатели переключатся на готовые квартиры на первичном рынке — потому что большинство девелоперов еще с прошлого года регистрируют сделки в том числе в электронном виде.
Помимо процентных ставок по ипотеке ключевая ставка повлияет на ставки по вкладам. Когда в прошлом году депозиты практически перестали приносить доход, многие россияне снимали средства со вкладов и несли их в недвижимость — такие инвестиции с учетом роста цен оказались более доходными.
Сейчас, считает директор по продажам жилой недвижимости компании AFI Development Федор Ушаков, потенциальные покупатели жилья, у которых имеются накопления на первоначальный взнос по ипотеке, могут повременить с покупкой жилья ввиду грядущего повышения ставок по банковским вкладам.
Отсутствие «котлованных» цен на первичном рынке уже привело к оттоку части клиентов на рынок ценных бумаг, повышение ставок по вкладам тоже может увеличить число непрофессиональных инвесторов, которые ищут альтернативные варианты вложения средств.
Это означает, что рост продаж на рынке новостроек, наметившийся в преддверии новогодних праздников, снизится.
Полностью спрос, конечно, не обрушится — сейчас драйвером ипотечного рынка стала семейная ипотека.
Условия этой программы были расширены 1 июля 2021 года, одновременно с изменением условий льготной ипотеки.
Если льготная ипотека-2020 стала практически недоступна для жителей столичных регионов (из-за максимального лимита по кредиту в 3 млн рублей), то семейную ипотеку теперь могут получить семьи, в которых с 1 января 2018 года родился первый ребенок — раньше на жилищный кредит под 6% годовых и менее могли рассчитывать семьи с двумя и более детьми.
В Центробанке по-прежнему допускают возможность дальнейших повышений ключевой ставки. Среднесрочный прогноз Банка в рамках базового сценария предусматривает, что снижение ставки начнется в 2023 году.