Многие читали мои статьи с анализом новостроек возле будущих станций метро, я получила очень много положительных отзывов, спасибо вам. Так что продолжу эту серию аналитики и посмотрю на строящиеся ЖК возле будущих станций МЦД. Нам будут интересны ЖК за МКАД, где нет станций метро и где открытие МЦД даст наибольшую прибавку к цене недвижимости. МЦД-3 планируется запустить в конце 2022-го – начале 2023 года.
Зеленоград, Малино
Эти станции будут расположены на месте станций ж/д Крюково, Малино.
Здесь строится три ЖК комфорт-класса:
- Зеленоград Сити - застройщик Ода Премиум, без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2021, класс скорее комфорт+ (потолки 3.1 м., подземная парковка), чем комфорт. От застройщика квартир не осталось, но есть предложения по переуступке от 8,8 млн. руб. (210 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена на готовые квартиры в этом ЖК такая же, наиболее сравнимый ЖК в районе - "Жемчужина Зеленограда" от ПИК, цены там ~на 10% ниже. На мой взгляд цена здесь завышена - за такие деньги можно купить 1к квартиру внутри МКАД.
- Серебряные росы - застройщик НПО Стеклопластик, дом построен, но сдача затягивается (срок уже перенесен на 6 мес.), без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2021, комфорт/эконом класс. Цены по переуступке от 5,3 млн. руб. (130 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена здесь интереснее, немного ниже рынка, так что есть потенциал роста до ~5,6-6 млн. (5%) после сдачи, но есть риски долгого ожидания сдачи.
- Новый Зеленоград - застройщик Ikon Development, это целый микрорайон, где планируются 18 жилых корпусов и автостоянки, 2 детсада, 2 школы, ТЦ, поликлиника. Квартиры предлагаются без отделки, срок сдачи - 2 кв. 2023, комфорт класс. Хоть этот ЖК и достаточно далеко от станции, но рядом есть остановка автобуса и на автобусе можно добраться до будущей станции МЦК за 15 мин. Цены от 3,6 млн. руб. (150 тыс./кв.м.) за студию и от 4,9 млн. руб. (130 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Казалось бы, цена очень интересная по сравнению с предыдущими двумя ЖК и качество строительства сравнимо с ПИКом, однако цена на готовые квартиры в первой очереди этого ЖК такая же, как на квартиры от застройщика. Тем не менее из этих трех ЖК, Новый Зеленоград мне кажется наиболее перспективным - цена будет расти по мере застройки микрорайона.
Также здесь есть планируемый проект от ПИК на участке 687-й проезд рядом с ПИКовской Жемчужиной Зеленограда.
Фирсановская, Сходня, Подрезково
Эти станции будут расположены на месте одноименных ж/д станций.
Здесь преобладает низко-этажная застройка эконом-класса от застройщика ЖСК Сходня, он строит сразу несколько объектов - ЖК по ул. Микояна, ЖК в Папанинском пер., ЖК на ул. Фрунзе 30 и др. Но ни один ЖК еще не достроен, некоторые стройки заморожены, идут суды с обманутыми дольщиками, так что покупать у этой компании что-либо не рекомендую.
Планируемых новостроек здесь нет.
Новоподрезково, Молжаниново, Новые Химки
Станции Новоподрезково и Молжаниново расположатся на месте одноименных станции ж/д, а Новые Химки - это новая станция, она будет расположена рядом с ТЦ Мега, ЖК "Две Столицы", "Солнечная система".
Здесь пока строится только один ЖК комфорт-класса от компании ДСК - Первый Ленинградский (недавно был старт продаж). Небольшой анализ я делала по нему на своем ТГ-канале. Квартиры предлагаются с отделкой white box, срок сдачи - 2 кв. 2023, комфорт класс. Студия 25 кв.м. стоит 6,9 млн. 275 тыс./кв.м.), а 1-к квартира 34 кв.м. стоит 8,2 млн (240 тыс./кв.м.). При этом цены на аналогичные готовые квартиры в ЖК Солнечная система и Две столицы на 20% ниже, и это без учета того, что они будут находиться еще ближе к будущей станции МЦД Новые Химки и что Первый Ленинградский будет еще строиться 1,5 года. Так что ценник сильно завышен.
Из планируемых новостроек - рядом будет проект от Самолет (ближе к станции Новоподрезково), скоро ожидается старт продаж.
Больше на северо-западной части МЦД-3 строящихся новостроек нет за МКАД, так что перейдем к юго-востоку.
Люберцы, Панки, Томилино, Красково
Эти станции будут расположены на месте одноименных ж/д станций.
Здесь достаточно много строящихся ЖК комфорт-класса, включая недавно стартовавший Егорово парк:
- 1-й Лермонтовский - застройщик ДСК, два варианта отделки - чистовая и white box, срок сдачи - 2 кв. 2022 и 4 кв. 2022, есть своя школа и дет. сад. Цены от 5,7 млн. руб. (230 тыс./кв.м.) за студию и от 6,8 млн. руб. (190 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. По таким же ценам и даже дешевле продаются аналогичные готовые квартиры вокруг, так что доходность за период стройки здесь 0% без учета роста рынка.
- Облака 2.0 - застройщик 3-RED, предалагаются квартиры и апартаменты, без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2023. Цены по квартирам от 4 млн. руб. (205 тыс./кв.м.) за студию и от 5,8 млн. руб. (165 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цены на апартаменты начинаются от 3,6 млн. руб. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 5,5% (студии) и 1,5% (1к). Также нужно учитывать, что эти два ЖК строятся вплотную к Люберецким очистным сооружениям.
- Карамельный - застройщик ИСК Ареал, срок сдачи по плану был - 2 кв. 2021, но уже переносился и похоже, что стройка остановилась (пока даже коробки нет), так что это долгострой, не советую инвестировать.
- Новотомилино - застройщик 3-RED, без отделки, срок сдачи - 1 кв. 2022. Цены от 3,4 млн. руб. (165 тыс./кв.м.) за студию и от 4,7 млн. руб. (130 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 12% (студии) и 13% (1к).
- Егорово парк - застройщик Самолет, с чистовой отделкой и кухней, срок сдачи 2 кв. 2024. Здесь я уже делала небольшой анализ цен на старте. Цены сейчас от 6,3 млн. руб. за не первые этажи (150 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Это на уровне готовых квартир вокруг, в том числе в соседнем Томилино Парк от Самолет, так что цены завышены.
- Малаховский квартал - застройщик 3-RED, отделка white box, срок сдачи - 3 кв. 2022. От застройщика квартир уже не осталось, а в переуступках цены от 3,9 млн. руб. (150 тыс./кв.м.) за студию и от 4 млн. руб. (110 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. От ж/д платформы здесь расстояние примерно как в Егорово парк, но цены с учетом поправки на отделку и срок строительства на 20% ниже по 1к. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 2,5% (студии) и 20% (1к).
У станций дальше в область нет пока ни строящихся новостроек, ни проектов. Из готовых ЖК интересен Новый Раменский у МЦД Фабричная - хорошее качество строительства, позиционируется как бизнес-класс, но я бы сказала, что это комфорт+, есть своя инфраструктура, рядом парк. Цены на вторичке от 4,2 млн. руб. (115 тыс./кв.м.) за 1-комнатную без ремонта.
Вывод:
Из всех новостроек около МЦД-3 я бы выделила по инвестиционному потенциалу:
- Малаховский квартал (1к по переуступке)
- Новотомилино (студии и 1к)
К рассчитанной мной доходности можно добавить 7-10% роста рынка в год до момента открытия станций МЦД.
И в заключение немного про методологию - в основе моего анализа лежит расчет доходности по каждому ЖК. Доходность я считаю для самых дешевых студий, 1к при условии, что цены на рынке не меняются и покупка совершается без ипотеки. Цену готовой квартиры я высчитываю из предложений аналогичных квартир на вторичке на Циан, зачастую доступны предложения из предыдущих очередей тех же ЖК (при отсутствии точных аналогов применяю поправочные коэффициенты к цене). Из текущей цены и цены готового аналога я рассчитываю доходность за период строительства (цена готового минус текущая цена разделить на текущую цену), которую затем делю на количество кварталов до окончания стройки, умноженное на 4 - получается годовая доходность.
Пример: цена готовой 10 млн. руб., цена строящейся 8 млн. руб., стройка закончится через 2 года => Доходность за период стройки = (10 млн - 8 млн.) / 8 млн. = 0,25 или 25%. А годовая доходность = 25% / 8 * 4 = 12,5%
Ставьте лайки, если вам понравилась статья, мне будет приятно. :) В следующей статье проанализирую ЖК у будущих станций МЦД-4, подписывайтесь, чтобы не пропустить.
У меня также есть Телеграм канал https://t.me/nporaschetu, где я выкладываю аналитику по недавно стартовавшим новостройкам, которой нет на Дзене - это мой основной ресурс, подписывайтесь. Дзен буду использовать только для длинных статей.
