Статья является ответом на письмо одной из читательниц канала: «Моя мама и двое детей зарегистрированы в квартире. Мама там живет еще с постройки дома, больше 30 лет. При СССР ее называли ответственным квартиросъемщиком, а сейчас - нанимателем по договору социального найма. Недавно она снялась с регистрационного учёта и выехала по новому адресу. Я хочу приватизировать жилое помещение. Но в документах нанимателем по-прежнему остаётся мама. Может ли моя семья пользоваться жилым помещением и приватизировать его? Или мама также остаётся главным нанимателем?»
Понятно. Давайте попробуем разобраться в совсем не простой ситуации.
Во первых, в соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма, это если квартира не приватизирована, собственником жилого помещения является государство, в лице государственного или муниципального жилищного фонда. Фонды выступают в качестве уполномоченных органов по управлению государственным или муниципальным имуществом. Управомоченное ими лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом.
Во-вторых, по ст. 83 ЖК РФ, у наймодателя есть основания для расторжения договора социального найма:
1. по соглашению сторон договора, когда стороны пришли к обоюдному согласию;
2. по заявлению нанимателя жилого помещения, то есть в одностороннем порядке;
3. в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.
Это означает, что мама автора вопроса, выехав из жилого помещения, в одностороннем порядке расторгла договор социального найма, вследствие чего она уже не может оставаться нанимателем жилого помещения. При этом согласия бывшего нанимателя автоматического расторжения договора социального найма не требуется в силу закона. Кроме того, бывший наниматель утрачивает право приватизации жилого помещения.
Практика работы судебным экспертом показала, что у граждан есть заблуждение - если сохранить регистрацию в помещении, остается и право пользования.
Однако, в ст. 20 ГК РФ разъясняется, что местом жительства гражданина надлежит считать место его постоянного или преимущественного проживания. Это означает - выезжая с помещения, гражданин и члены его семьи утрачивают право им распоряжаться для проживания. При этом Гражданский кодекс не связывает место жительства с регистрацией по месту жительства, что из чего следует, что если наниматель или члены семьи нанимателя выехали из жилого помещения, предоставленного им по договору социального найма, но при этом сохранили регистрацию по прежнему месту жительства в жилом помещении, проживая фактически по другому адресу, без регистрации, это вовсе не означает, что они смогут сохранить за собой право владения и пользования жилым помещением по месту прежней регистрации со всеми вытекающими последствиями.
Сохранить за собой право использования помещения можно только в том случае, если есть доказательство, что отъезд из жилого посещения носил временный характер.
Таким образом, наряду с соглашением сторон, а также односторонним отказом от пользования жилым помещением через выезд нанимателя из жилого помещения является основанием к расторжению наймодателем договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в отношении данного нанимателя считается расторгнутым со дня его выезда (снятия с регистрационного учета), в соответствии с ч.3 ст. 83 ЖК РФ.
Но если сам наниматель съезжает, а семья нанимателя не выезжает из помещения, то договор социального найма продолжает действовать для членов семьи нанимателя, на основании ч.1 ст. 69 ЖК РФ, но только, если у них имеется статус членов семьи и они готовы внести изменения в договор социального найма. Для этого нужно быть зарегистрированными в данном помещении, в соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ:
1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Обратиться с заявлением о внесении изменений в договор социального найма необходимо в Администрацию муниципального образования. Это можно сделать и через портал госуслуг, МФЦ или лично посетить соответствующее ведомство. Чем раньше член семьи нанимателя внесёт в договор свои Ф.И.О. в качестве нанимателя жилого помещения, тем раньше у него откроются возможности заняться приватизацией данного жилого помещения.
В случае, если члены семьи не смогут договориться мирным путём о том, кто из них будет нанимателем (или как у Булгакова - "ответственным квартиросъемщиком"), вопрос может быть разрешён в судебном порядке.
Но лучше не тянуть и выполнений требования законодательства своевременно и по договоренности. Это освободит Вас о совершенно ненужных судебных расходов.
Пишите в чат, присылайте свои истории, мы их опубликуем и постараемся помочь с советом или консультацией.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, КЭН, профессор.
http://sudexpert.nostromu.beget.tech
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 780505008
Санкт-Петербург 2021 год.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о юридической консультации по ссылке.