У региональных застройщиков, особенно на перегретых рынках, таких как Краснодар, дрогнули нервы. Реальные сделки идут со значительными дисконтами. Покупателей нет.
Вчера, один из читателей блога прислал очень интересную информацию о ситуации с первичкой в последние дни в Краснодаре.
Рынок встал. Сделки идут «со скрипом». Для того, чтобы оживить спрос, застройщики начали предлагать существенные дисконты. И результатов это пока не приносит. Рынок не оживает.
Чтобы не быть голословным, свою информацию он проиллюстрировал несколькими примерами.
Делюсь полученными сведениями.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
(продолжение статьи)
Кейс №1.
ЖК «Южане». Краснодар. Застройщик «Неометрия».
ВЧЕРА на своём сайте они изменили цены на квартиры в этом ЖК.
Скидки в 18%!!!
Причём в доме уже построенном и сданном в эксплуатацию!!!
Для примера, читатель прислал информацию из Домклика по тому же ЖК и тоже за ВЧЕРАШНИЙ день, где цены поменять еще не успели. Однушка предлагается за 151 тысячу за метр!
Здесь я отвлекусь от присланной информации, потому что хочу её прокомментировать.
Ну и что, скажете вы. Какой-то региональный застройщик предлагает хорошие скидки. Мало ли каких шарашкиных контор в регионах. Дела идут неважно, вот и зазывает покупателей сказочными условиями.
Купишь у такого за три копейки, а потом неизвестно, сдаст ли он вообще этот дом.
Согласитесь, логично.
Я решил посмотреть на ЕИСЖС, что это за такой застройщик «Неометрия», который вдруг стал предлагать такие невероятные скидки.
Посмотрел, и чуть не выпал в осадок.
«Неометрия» - один из крупнейших застройщиков в стране.
Он строит на Юге России 55 домов.
Общей площадью около 0,5 млн. м2.
И в списке крупнейших застройщиков России находится на 27 месте.
Для примера, чтобы вы понимали. Крупнейшие московские и питерские застройщики: Capital Group, Концерн Крост, Level Group, Ташир, Sezar Group, Центр-Инвест, РГ-Девелопмент, Seven Suns Development, Мавис, Полис Групп, Концерн ЮИТ - все они строят значительно меньше, чем региональный застройщик «Неометрия».
Так что он, никак не «шараш-монтаж». Очень серьёзный застройщик.
Теперь возвращаемся к присланной информации.
Наш читатель написал мне, что это снижение не предел. Если покупатель реально готов купить, то в ходе переговоров в отделе продаж, он вполне можно скинуть ещё 1 млн.
И чтобы вы совсем понимали, о чем речь, он также сообщает, что однушки в этом ЖК в августе в прайсе застройщика доходили до 6 млн. Причём на котловане.
А со вчерашнего дня, их уже можно купить чуть дороже чем за 4 млн, и, даже поторговавшись, скинуть ещё.
Как вам скидочки?
Кейс №2.
Апарт комплекс «Морской каскад». Сочи, Застройщик - частные лица: Устинов, Тенижиян.
По словам нашего читателя, еще летом апартаменты здесь стоили больше 300 тыс.руб. м2.
А в октябре цены рухнули до 210 -230 тыс.руб. м2.
Смотрите.
Здесь речь идёт о скидках в 30% от подрядчика, который хочет «выйти на деньги».
Вот еще реклама последних дней. Здесь цена 235 тыс.руб.м2
Я зашёл на один из сочинских сайтов, и увидел, что цены обновлены 22 октября, и цена м2 составляет от 225 до 245 тыс.руб.м2.
При этом есть и акция от застройщика на один из апартаментов. Он продаётся за 195 тыс.руб.м2
А ещё есть бронь другого апартамента за 185 тыс.руб.м2.
А теперь смотрите на контрасте.
Зацените разницу!
Я зашёл на другой сочинский сайт, где еще не успели изменить цены.
Вот по каким ценам пытался продавать застройщик ещё несколько дней назад.
От 320 до 350 тыс.руб. м2.
За несколько дней октября цены ОБРУШИЛИСЬ (я даже не беру в расчёт акцию застройщика), в среднем, на 35%!!!
Не хило, правда ведь!
Теперь суть.
Почему краснодарские застройщики вынуждены идти на такие обвальные скидки?
Все элементарно. Если не будет продаж, им не на что будет строить.
Посмотрите на эту таблицу.
Если с домами, которые будут построены в 2021 году, все ясно – большинство квартир уже проданы и деньги на окончание строительства явно собраны, то с 2022 годом вроде все не плохо, но квартиры попродавать еще дополнительно не помешало бы.
А вот с 2023 годом уже швах!
Полученной от продаж выручки явно недостаточно, чтобы достроить эти дома.
Вы думаете 2023 год не скоро? Оглянитесь вокруг. Какой месяц на дворе. Конец октября 2021. 2023 год наступит уже через 1 год и два месяца. Не успеем оглянуться, и вот он! Для застройщиков, 2022 год время интенсивнейших работ по домам 2023 года, и, соответственно, такого же финансирования.
Если сейчас, в горячий сезон продаж (до нового года), не начать продавать, то первый квартал (как минимум январь и февраль), как обычно, вылетает из-за новогодних праздников, а потом долгой раскачки, половина мая вылетает на праздники, лето вылетает на отпуска, а там выручка подоспеет только осенью, когда уже нужно будет думать о сдаче домов в 2023 году.
А ведь есть ещё дома 2024, 2025, 2026 годов «выпуска», строительство которых уже началось (так как они попали в отчётность ЕИСЖС), а значит они требуют затрат на ведение работ, а реализация там, как вы видите – «кот наплакал».
Никакого запаса времени у застройщиков Краснодарского края нет.
Спад продаж начался еще летом. Однако они ждали окончания сезона отпусков и активизации продаж осенью. Не дождались. Продажи не активизировались.
Они, видимо, ждали какой-то поддержки от властей (чего-то аналогичного акции весны прошлого года), и тоже не дождались. Да и трудно дождаться поддержки, когда все силы государства направлены на борьбу с инфляцией. Не до застройщиков.
Вопрос падения цен в условиях сильнейшего падения продаж – это вопрос времени.
Судя по всему, краснодарские застройщики, наконец то, дрогнули.
Я думаю – это первые ласточки.
Да, даже не ласточки. Судя по размерам скидок – это жирные откормленные вороны. Полетели!
Ну а что же в Москве. Как долго будут держаться московские застройщики?
Да, думаю, что не долго.
Посмотрите эту московскую табличку, и найдите, как говорится, 10 отличий с табличкой краснодарской.
Всё один в один. Цифры совпадают.
И реакция думаю, вскоре, последует аналогичная.
Хотите знать, как скоро будет в Москве?
Точно так же, как в Краснодаре и Сочи. Покупателей будет шаром покати. Для застройщиков они все будут на вес золота. И за каждым из них будут гонятся, предлагая сумасшедшие скидки, одна больше другой. А покупать все равно не будут.
(P.S. Заметьте, я не словом не обмолвился о вчерашнем решении ЦБ РФ, которое…
Ну вы и сами все прекрасно понимаете… Тут «к бабке не ходи»).
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Друзья, пойду против сложившегося в нашем сообществе дискурса. Но я за объективность.
Похоже, что я ошибался. Вышли показатели, которым я доверяю. По Москве Сентябрь 2021 к Сентябрю 2019 - рост 96% (в деньгах) и 33% (в лотах). Рост цен за 2 года - 51%.
Сентябрь 2021 к Августу 2021 - рост 23% (в деньгах).
С учётом выросшего денежного агрегата М2 (количество денег в экономике) и рекордных поступлений от нефтегаза за III квартал 2021 года, прогноз по Москве, думаю уже другой.
Пока коррекции нет ни на рынке новостроек, ни на вторичке. Коллеги в отделах продаж застройщиков фиксируют рост сделок по сравнению с Августом 2021. Сентябрь в этом плане показателен, он задаёт тренд до конца года.
Самое важное, изменилась структура сделок. Рынок приспособился к увеличению ставки и количество ипотечников в структуре сделок резко сократилось. И, несмотря на это, количество сделок выросло.
Из того, что я вижу сейчас - возможно прекращение роста. Но негативный прогноз до конца года с учётом всех приведённых факторов уже крайне маловероятен.
Сейчас склоняюсь к следующему сценарию: возможна стабилизация цен в эконом-классе. Падение (до 7%) по неликвидным лотам и умеренный рост (1-2% в квартал) по остальным сегментам.
Расскажу вам об ипотеке в Питере. Если потенциальный заёмщик дружит с Законом, работает официально, с отчислениями все в порядке, зарплата приличная, то банк одобрит кредит на 8-10 миллионов лет на 20. А дальше начинается треш - заёмщик (или его риэлтор) обращается в оценочную компанию, которая в обязательном порядке должна быть одобрена самим банком - присутствие такого "междусобойчика" просматривается по всем банкам работающим с ипотекой. Покупатель - будущий заёмщик банка, выбрал квартиру стоимостью 12 миллионов, 2 400000 - собственные средства Заёмщика. Что происходит дальше: оценочная компания срезает ему цену миллиона на четыре и в отчёте об оценке объявляет, что стоимость приобретаемой квартиры вовсе не 12, а 8 миллионов по мнению оценочной компании, и хрен знает где ищет убогие аналоги вашей квартире. Если оценщик делает оценку 8 миллионов, то банк отнимает от этих восьми еще 20%, и, нате вам 6400000, а остальные где взять заёмщику? Помните такой рассказ, как девочка не хотела подружке дать карандашик, а когда та нарисовала картинку, расщедрилась, так вот, надо так давать, чтобы можно было взять, а сегодня взаимодействие банка и оценщика можно расценивать как сговор против заёмщика. Жду того часа, когда ипотека сдохнет совсем.
Статьи: 18 дней октября. Полет нормальный? А кто ж его знает…
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ДОЖДЬ ЗА ОКНОМ
живопись, масло, 50x60 см, 2018
Наталья Кахтюрина
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Октябрьская стагнация на рынке новостроек. Надолго ли?
* Цифры по сентябрю от ЦИАН. Не могу разобраться.
* Разумные, хоть и вынужденные шаги государства, могут привести к снижению цен на жилье.
* 18 дней октября. Полет нормальный? А кто ж его знает…
* Есть ли будущее у арендного бизнеса по сдаче квартир, когда рынком заинтересовалось государство?
* Все выше и выше … Ипотечный антирекорд взят. Но похоже, мы только в начале пути.
* Квартира в новостройке, как средство сбережения. Вы что, серьёзно?
* Главная новость на рынке новостроек последних дней.
* Октябрь 2021 года на рынке новостроек начался с загадок. Неужели все так плохо?
* Крах рынка новостроек в Сочи – ролевая модель для всей России?
* Именно инвесторы сейчас щупают будущее дно застройщиков.
* Своим хайпом мы «топим» рынок новостроек. Мы молодцы!
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
