Строительство ЖК «Колумб» (Тюмень) осуществляет Специализированный застройщик ООО СЗ «К2».
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Любая новостройка, в любом городе страны.
👉 Проверьте новостройку.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
* Выполнено работ.
Последние отчёты о ходе строительных работ датированы 15 октября. Ориентируемся на эти данные
Дом «Куба»
Закончены котлованные работы. Устроено свайное основание, залита фундаментная плита.
По УПСС (Укрупнённым показателям стоимости строительства), объем выполненных работ можно оценить в 4-5 % от общего объёма работ.
Дом «Первый»
Секция 1: ведутся отделочные работы 1 этажа. Производится окраска стен и потолков лестничных клеток. Устанавливаются светильники в МОП.
Секция 2: выполняются отделочные работы 1 этажа. Производятся работы по окраске стен и потолков в МОП и на лестничных клетках. Монтируются светильники в МОП.
Секция 3: выполняются отделочные работы 1 этажа. Продолжается окраска стен и потолков МОП. Выполняются работы по укладке керамогранита на пол и стены лифтовых холлов.
Производятся работы по расключению электрических щитов, установке счётчиков электроснабжения, установке фурнитуры и светильников в МОП.
Закончена чистовая отделка квартир, установка дверей, систем отопления, ГВС и ХВС.
Продолжаются работы по благоустройству и озеленению территории.
По УПСС, объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 90-95% от общего объёма работ.
Дом «Сальвадор»
Секция 1: ведутся монолитные работы по устройству плиты перекрытия 15 этажа. Проводятся работы по кирпичной кладке стен 3, 4, 5 этажа.
Секция 2: ведутся монолитные работы по устройству стен и колонн 15 этажа. Ведутся работы по кирпичной кладке 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 этажей.
Секция 3: Монолитные работы завершены. Ведутся работы по кирпичной кладке стен 5 и 6 этажа.
Осуществляются работы по устройству системы вентиляции.
Исходя из того, что здание 17-ти этажное, по УПСС объем выполненных работ можно оценить чуть меньше, чем в 40% от общего объёма работ.
Дом «Санта-Мария»
Секция 1: Завершены работы по установке окон. Выполняются штукатурные работы. Ведутся работы по устройству стяжки пола.
Ведутся работы по монтажу квартирных дверей. Начаты работы по укладке керамогранита в МОП.
Секции 2 и 3: ведутся работы по установке окон. Выполняются штукатурные работы.
Продолжаются работы по устройству стяжки пола и монтажу квартирных дверей.
Секция 4: продолжаются работы по установке окон. Ведутся штукатурные работы и работы по устройству стяжки пола.
Секция 5: проводятся штукатурные работы. Начаты работы по установке окон.
Выполняются вентиляционные, сантехнические и электромонтажные работы.
Ведутся работы по монтажу сетей пожарной сигнализации. Начаты работы по благоустройству территории.
По УПСС объем выполненных работ можно оценить чуть меньше, чем в 75-80% от общего объёма работ.
Дом 497 (паркинг).
Работы завершены.
Дом 553 (паркинг)
Котлованные работы и устройство свайного основания.
По УПСС объем выполненных работ можно оценить в 2-4 % от общего объёма работ.
* Строительство разных объектов ЖК осуществляется не одинаковыми темпами.
Дом «Куба»
Согласно проектной декларации 20% объёма строительства должно было быть освоено по итогам 3-го квартала.
Между тем, на середину октября освоено не более 4-5% общего объёма работ.
Однако, работы на уровне ниже 0 (рытье котлована, устройство свайного основания, литье фундаментной плиты) относятся к наиболее трудозатратным, поэтому 4-5% стоимостного объёма соответствуют 6-8% трудозатрат нормо-часов по видам работ.
Но даже с учётом этих обстоятельств, строительство идёт с отставанием от заявленного графика.
Дом «Первый»
Согласно проектной декларации, объект должен быть сдан в эксплуатацию по окончании 4-го квартала 2021 года.
По состоянию на 15 октября выполнено 90-95% общего объёма работ.
Строительство идёт согласно заявленного графика. Строительство должно быть закончено до окончания 4 квартала. Однако я сомневаюсь, что до конца этого года объект будет сдан в эксплуатацию. Процедура приёмки здания, и получения свидетельства на ввод в эксплуатацию может занять несколько месяцев после окончания строительства.
Предполагаю, что свидетельство на ввод в эксплуатацию будет получено не раньше 1-го квартала 2022 года.
Дом «Сальвадор»
Согласно проектной декларации 40% объёма строительства должно было быть освоено по итогам 4-го квартала.
Между тем, этот объем освоен уже по состоянию на середину октября.
Строительство идёт с опережением от заявленного графика.
Дом «Санта-Мария»
Согласно проектной декларации 60% объёма строительства должно было быть освоено по итогам 4-го квартала.
Между тем, по состоянию на 15 октября выполнено уже не меньше 75-80% объёма работ.
Строительство идёт со значительным опережением от заявленного графика.
Дом 553 (паркинг).
Согласно проектной декларации 20% объёма строительства должно было быть освоено по итогам 4-го квартала.
По состоянию на 15 октября выполнено не более 2-4% объёма работ.
Строительство было начато в августе.
И за прошедшие два месяца застройщик освоил только-лишь небольшую часть объёма работ. Темпы явно не достаточны для того, чтобы к окончанию 4-го квартала выполнить 20% объёма работ.
Строительство идёт с отставанием от заявленного графика
Вывод:
Строительство объектов с началом работ в 2020 году: Дом «Первый», Дом «Санта-Мария», Дом 497 (паркинг), а также строительство объекта с началом работ в марте 2021 года – Дом «Сальвадор», ведётся либо с соблюдение, либо даже с опережением заявленного графика.
При этом необходимо иметь ввиду, что несмотря на окончание строительных работ в Доме «Первом» в 4-м квартале этого года, сдача его в эксплуатацию возможна не раньше начала года следующего.
Объекты, строительство которых было начато во второй половине 2021 года (в августе): Дом «Куба», Дом 553 (паркинг), ведутся с задержкой по срокам относительно заявленного графика.
* Застройщик может иметь проблемы с финансированием строительства.
Сметная стоимость домов, строительство которых ведётся в настоящий момент, согласно данных проектных деклараций следующая:
Дом «Куба» - 1,139 млрд.руб.
Дом «Первый» - 1,292 млрд.руб.
Дом «Сальвадор» - 1,283 млрд.руб.
Дом «Санта-Мария» - 1,742 млрд.руб.
Дом 553 (паркинг) – 0,296 млрд.руб.
Итого: 5,752 млрд.руб.
С учётом уже выполненного объёма работ (см. выше), застройщику еще необходимо для окончания строительства домов (приблизительно):
Дом «Куба» - 1,1 млрд.руб.
Дом «Первый» - 0,1 млрд.руб.
Дом «Сальвадор» - 0,75 млрд.руб.
Дом «Санта-Мария» - 0,35 млрд.руб.
Дом 553 (паркинг) – 0,28 млрд.руб.
Итого: 2,5 (2,6) млрд.руб.
Застройщиком привлечено проектное финансирование со стороны ПАО Сбербанк России (согласно данным проектных декларация от 8 октября 2021 года), по домам:
Дом «Куба» - 1,035 млрд.руб.
Дом «Первый» - 1,056 млрд.руб.
Дом «Сальвадор» - 1,097 млрд.руб.
Дом «Санта-Мария» - 1,638 млрд.руб.
Дом 553 (паркинг) – 0,264 млрд.руб.
Итого: 5,09 млрд.руб.
Кроме того, заключено соглашение о предоставлении займов с ООО «Элит Строй» (которое, согласно данным проектной декларации, входит в одну группу компаний с застройщиком ООО СЗ «К2» - Группу компаний Страна Девелопмент) на общую сумму 0,076 млрд.руб.
Таким образом, общая сумма займов: 5,166 млрд.руб.
При этом, неиспользованный остаток по кредитам, по домам:
Дом «Куба» - 0,164 млрд.руб.
Дом «Первый» - 0,023 млрд.руб.
Дом «Сальвадор» - 0,184 млрд.руб.
Дом «Санта-Мария» - 0,051 млрд.руб.
Дом 553 (паркинг) – 0,016 млрд.руб.
Итого: 0,438 млрд.руб.
Неиспользованный остаток по займу с ООО «Элит Строй» составляет 0,058 млрд.руб.
Общая сумма неиспользованных заёмных средств: 0,496 млр.руб.
Этой суммы явно недостаточно для финансирования окончания строительства, так как для этого необходимо еще 2,5 (2,6) млрд.руб.
Таким образом, помимо средств, которые получит застройщик в рамках проектного финансирования, ему будет необходимо еще изыскать сумму чуть более 2 млрд.руб.
* Возможные источники.
1. Выручка от реализации жилых площадей в домах ЖК «Колумб» сдача которых планируется в ближайшие месяцы (предполагаю, что в 1-м квартале 2022 года):
- Дом «Первый».
а). По состоянию на 8 октября на счетах эскроу было саккумулировано 1,735 млрд.руб.
При этом, сумма задолженности по проектному финансированию составляла 1,033 млрд.
Таким образом, после сдачи объекта в эксплуатацию и раскрытие эскроу счета, застройщик сможет насчитывать на выручку в размере, приблизительно, 0,67 млрд.руб. (разнице между суммой на эскроу счёте и задолженностью перед банком).
б). Кроме того, общая площадь, которая была уже реализована составляет 22 589 м2
При том, что общая площадь объекта 23 729 м2
Таким образом, еще не реализовано 1 140 м2.
Последняя (сентябрьская) цена реализации – 86 тыс.руб. м2
Таким образом реализация оставшихся жилых площадей принесет выручку в размере 0,098 млрд.руб.
А значит, общий размер выручки, на которые сможет рассчитывать застройщик после сдачи Дома «Первый» в эксплуатацию, может составить около 0,76 млрд.руб.
- Дом 497 (паркинг)
а). По состоянию на 8 октября на счетах эскроу было саккумулировано 0,108 млрд.руб.
При этом, сумма задолженности по проектному финансированию составляла 0,2 млрд.
Таким образом, после сдачи объекта в эксплуатацию и раскрытие эскроу счета, застройщик должен будет еще банку за предоставленный кредит сумму в размере около – 0,092 млрд.руб. (разницу между суммой на эскроу счёте и задолженностью перед банком).
б). Кроме того, общая площадь, которая была уже реализована составляет 4 730 м2
При том, что общая площадь парковок составляет 6 275 м2
Значит, еще не реализовано 1 545 м2.
Последняя сентябрьская цена реализации 1 м2 составляет 24 тыс.руб. м2
Таким образом реализация оставшихся жилых площадей принесет выручку в размере 0,037 млрд.руб.
А значит, общий размер задолженности по кредиту, который должен будет погасить застройщик после сдачи Дома 497 (паркинга), может составить около - 0, 055 млрд.руб.
Кроме того, именно застройщик ООО СЗ «К2» закачивает строительство последнего дома ЖК «Европейский берег» (Дом «Лондон») со сроком сдачи в 4-м квартале 2021 года. Работы в нем практически завершены, а значит после сдачи объекта в эксплуатацию застройщик сможет рассчитывать на раскрытие эскроу счетов и получение денег дольщиков.
- Дом «Лондон».
а). По состоянию на 8 октября на счетах эскроу было саккумулировано 2,248 млрд.руб.
При этом, сумма задолженности по проектному финансированию составляла 1,556 млрд.
Таким образом, после сдачи объекта в эксплуатацию и раскрытие эскроу счета, застройщик сможет насчитывать на выручку в размере, приблизительно, 0,682 млрд.руб. (разнице между суммой на эскроу счёте и задолженностью перед банком).
б). Кроме того, общая площадь, которая была уже реализована составляет 22 706 м2
При том, что общая площадь объекта 26 937 м2
Таким образом, еще не реализовано 4 231 м2.
Последняя (сентябрьская) цена реализации – 104 тыс.руб. м2
Таким образом реализация оставшихся жилых площадей принесет выручку в размере 0,440 млрд.руб.
в). Кроме того, имеются нереализованные машиноместа.
По состоянию на 8 октября реализовано 285 машиномест
На общую сумму 0,079 млрд.руб.
Значит реализация оставшихся непроданными 66 машиномест может принести дополнительно 0,018 млрд.руб.
Общая выручка, на которую сможет рассчитывать застройщик по Дому «Лондон»: 1,14 млрд.руб.
Таким образом общая выручка застройщика после сдачи в эксплуатацию Дома «Первый», Дома «Лондон» и Дома 497 (парковка) может составить: 1,845 млрд.руб.
Это так же меньше суммы в 2 млрд.руб., которые необходимы застройщику, чтобы профинансировать окончание строительство всех своих объектов.
Недостающая сумма (чуть больше 150 млн.руб.) не является значительной для застройщика.
Из чего необходимо исходить.
Выявленный дефицит денежных средств, которыми застройщик сможет располагать в ближайшей перспективе, определен расчётным путём посредством сравнения оставшихся затрат, и выручки, на которую может рассчитывать застройщик в дальнейшем. И эти расчёты основаны на данных проектных деклараций от 8 октября (начало 4-го квартала).
Между тем, застройщик ООО СЗ «К2» является чрезвычайно прибыльной организацией, и успешным хозяйствующим субъектом.
Скажем, по итогам 2-го квартала, на счетах у застройщика имелось около 1,5 млрд.руб. свободных денежных средств.
Это выручка от продажи квартир в сданных в эксплуатацию в 4-м квартале 2020 года домах ГП-2, ГП -8, ГП – 9, ГП – 10 в ЖК «Европейский берег».
К сожалению, в ЕИСЖС не отражает информацию по домам, введённым в эксплуатацию. Однако, возможно, реализация площадей в этих домах продолжается.
Поэтому, необходимо посмотреть на баланс застройщика по итогам 3-го квартала, который будет опубликован на ЕИСЖС в ближайшие две недели.
Судя по тому, что в предыдущие кварталы застройщик был очень прибыльной и успешной организации, мало сомнений, что размер наличных денежных средств, находящихся на расчётном счёте этой организации, который будет отражён у застройщика по итогам 3-го квартала, покроет выявленную «дыру» в экономике проекта в размере 150 млн.руб.
* Проблемы с продажами.
Отсутствуют.
Дом «Куба» - продажи не открыты
Дом «Первый» - проблема продаж отсутствует, так как квартиры распроданы практически все.
Дом «Сальвадор» - распродано 24% квартир.
Продажи осуществляются хорошими темпами
Дом «Санта-Мария» - распродано 77% квартир
Продажи осуществляются очень хорошими темпами.
Дом 553 (паркинг) – продажи не открыты.
Никаких проблем с продажами у застройщика нет.
* Застройщик ООО СЗ «К2» является успешной хозяйствующей организацией.
Застройщик отразил по итогам первого полугодия более чем значительную прибыль в размере 0,870 млр.руб.
Имеет крупный сформированный уставный капитал в размере 0,15 млрд.руб.
По итогам первого полугодия располагал значительным запасом наличности в размере 1,5 млрд.руб.
В случае нарушения сроков окончания строительства, взыскать неустойку с застройщика не будет представлять никаких проблем.
* Прибыльность проекта.
Очень важно, чтобы проект для застройщика был прибыльным.
Если он убыточный, есть риск, что застройщик не доведёт его до конца.
Оценим приблизительную маржинальность этого проекта следующим образом.
Продажа всех площадей (жилых и машиномест) в объекта: Дом «Первый», Дом 497 (парковки) и Дом «Лондон» (ЖК «Европейский берег) и раскрытие эскроу счетов после окончания строительства и сдачи домов в эксплуатацию, позволят закрыть все суммы, которые необходимы для финансирования всех объектов ЖК «Колумб» (то есть, в том числе и Дом «Куба», и Дом «Сальвадор», и Дом «Санта-Мария»), имея ввиду небольшой дефицит средств в размере 150 млн.руб.
Таким образом, сумма от реализации площадей в последних трех домах за минусом кредитов, которые получил застройщик от ПАО Сбербанк на строительство этих домов, образуют доход застройщика по итогам строительства всего ЖК.
Каков будет размер дохода:
Дом «Куба».
Застройщиком привлечено проектное финансирование в размере 1,035 млрд.руб.
Жилая площадь этого дома (под продажу) составляет 21 861 м2
Продажи не открыты. Соответственно, цены не определены.
Если взять за пример цены в аналогичном Доме «Сальвадор» (см. выше), где м2 стоит 87 тыс.руб., то продажа жилых площадей в Доме «Куба» принесет застройщику выручку в размере 1,9 млрд.руб.
Таким образом, валовый доход от строительства этого дома составит около 0,87 млрд.руб.
Дом «Сальвадор»
Застройщиком привлечено проектное финансирование в размере 1,097 млрд.руб.
Застройщиком реализовано 5 152 м2 жилой площади.
На сумму 0,442 млрд.руб.
Жилая площадь этого дома (под продажу) составляет 21 720 м2
Соответственно, не продано 16 568 м2
Продажная цена м2 в сентябре составила 87 тыс.руб. (см. выше).
Продав оставшиеся площади, застройщик сможет рассчитывать на выручку в размере 1,441 млрд.руб.
А общая выручка по дому (с уже проданным ранее), в таком случае, составит 1,883 млрд.руб.
Таким образом, валовый доход от строительства этого дома составит около 0,786 млрд.руб.
Дом «Санта-Мария».
Застройщиком привлечено проектное финансирование в размере 1,638 млрд.руб.
Застройщиком реализовано 26 660 м2 жилой площади.
На сумму 2,077 млрд.руб.
Жилая площадь этого дома (под продажу) составляет 34 481 м2
Соответственно, не продано 7 821 м2
Продажная цена м2 в сентябре составила 84 тыс.руб. (см. выше)
Продав оставшиеся площади, застройщик сможет рассчитывать на выручку в размере 0,657 млрд.руб.
А общая выручка по дому (с уже проданным ранее), в таком случае, составит 2,734 млрд.руб.
Таким образом, валовый доход от строительства этого дома составит около 1,096 млрд.руб.
Суммируя показатели по трём домам, можно сказать, что общий доход застройщика ООО СЗ «К2» от строительства ЖК «Колумб» может составить около 2,75 млрд.руб.
Даже если вычесть из этой суммы выявленный кассовый разрыв от продажи площадей в домах ближайших по сдачи и общих затрат застройщика по всему ЖК в размере 150 млн.руб., то всё равно, строительство ЖК «Колумб» для застройщика является высокомаржинальным проектом.
* Как застройщик строил раньше.
Застройщик ГК Страна Девелопмент допускала минимальные, причём, чисто символические, просрочки по срокам сдачи своих объектов. Кроме того, эти просрочки были уже много лет назад, так что их уже даже не выделяет ЕИСЖС.
Однако, помнит ЕРЗ.
Застройщик ГК Страна Девелопмент строит и сдаёт свои объекты в соответствии с заявленными графиками, не допуская просрочек по сдаче.
Вывод:
* Застройщик ООО СЗ «К2» входит в группу компаний крупного застройщика Страна Девелопмент, который осуществлял ранее и осуществляет в настоящий момент строительство множества объектов.
Застройщики этой группы практически не допускали задержки со сроками окончания строительства. Задержки имели место несколько лет назад, причём сроки были символическими.
В последние годы какие-либо задержки отсутствуют.
* Строительство разных объектов ЖК «Колумб» ведётся застройщиком с разными темпами.
Объекты, строительство которых началось в 2020 году и весной 2021 года строятся даже с опережением графика.
Строительство Дома «Куба» и Дома 553 (паркинг) осуществляются с задержкой.
Предполагаю, что задержка связана с образовавшимся кассовым разрывом. Кредиты, полученные в рамках проектного финансирования практически выбраны (возможная причина, почему застройщик не уложился в сметы, под которые были получены эти кредиты – рост цен на стройматериалы, который случился за последний год). Денежные средства дольщиков поступают на расчётный счёт и не могут быть использованы застройщиком. А оставшихся невыбранными кредитных денежных средств не хватит на все объекты.
Однако у застройщика имеются объекты со сроками сдачи в 4 квартале этого года. После их сдачи и раскрытия счетов эскроу, проблема с финансированием будет решена.
При этом следует иметь ввиду, что если после появления средств для строительства, небольшой по объёмам работ паркинг нагнать по срокам будет возможно, то с Домом «Куба» это будет сделать проблематично. Особенно, с учётов того, что наступает холодное время года, а вид работ, который должен вести сейчас застройщик – литье монолитного каркаса в зимних условиях, становится проблематичным. Даже зимние присадки для бетона не позволяют наладить плановую работу, которая будет зависеть, во многом от погодных условий.
Поэтому думаю, что в случае с Домом «Куба» застройщик нарушит своё хорошее портфолио срывом срока окончания строительства на несколько месяцев.
Срок просрочки вычислить будет не трудно. Согласно проектной декларации, к 3-му кварталу застройщик должен был освоить 20% объёма строительства. В случае с 17-ти этажным зданием с технологией: «монолитный каркас – наружные стены кирпич», 20% строительного объёма – это коробка на уровне 5-6 этажей, с выложенными наружными стенами, внутренними перегородками, смонтированными лестничными маршами, выложенными стенками лифтов и пр.
Когда будет построена 5-6-ти этажная коробка, нужно будет посмотреть, насколько этот срок отстоит от 3-го квартала 2021 года. Вот этот срок и будет являться задержкой.
* Тем не менее, сам проект высокомаржинальный.
* После раскрытия эскроу счетов домов со сроком сдачи в 4 квартале, будет обеспечен финансированием практически в полном объёме.
* Сам застройщик ООО СЗ «К2» является организацией, демонстрирующий очень значительную прибыль, имеющей крупный сформированный уставный фонд, располагающей значительными суммами денежных средств на расчётном счёте.
* В случае нарушений со сроками сдачи, проблем со взысканием с застройщика неустойки не будет.
Итог:
ЖК «Колумб», является безрисковым объектом с точки зрения покупки в нем квартиры, за исключением отдельных нюансов (в первую очередь, связанных с возможной задержкой со сроком окончания строительства Дома «Куба»).
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Любая новостройка, в любом городе страны.
👉 Проверьте новостройку.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
