Один из существующих на сегодняшний день вариантов приобретения недвижимости – это переуступка права требования.
Что означает это понятие?
Специалисты агентства недвижимости "Свои Люди", руководитель Алексей Корнишин и юрист Данил Русинов спешат развеять мифы и рассказать вам о тонкостях таких сделок.
Итак, дольщик приобрел право требования по договору долевого участия на этапе строительства (долёвку). Дом ещё не построен, а дольщик уже хочет продать своё право, то есть уступить его другому лицу.
В процессе купли-продажи происходит переуступка права требования.
Важно понимать, что до введения дома в эксплуатацию квартиры не существует, даже если фактически она уже построена. В такой ситуации (пока помещение еще не приобрело статус жилого) продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект.
Покупка квартиры в еще недостроенном доме и называется переуступкой права требования.
По степени юридической безопасности переуступка - то же самое, что покупка вторичного жилья, то есть проверять приобретаемый объект надо не менее тщательно.
На что обратить внимание?
1. Необходимо убедиться, что права на квартиру в строящемся доме действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете их приобретать.
Это подтверждает договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.
ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН.
Проверить это можно по штампу на оригинале договора («произведена государственная регистрация договора»), или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома.
Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на такой объект не стоит.
2. Необходимо убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ:
на договоре в случае залога ставится штамп: «Произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «Произведена государственная регистрация ипотеки».
В выписке из ЕГРН в разделе об интересующей вас будущей квартире будет написано: «Залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве».
3. Необходимо ознакомиться с разрешением на строительство дома и проектной декларацией, чтобы убедиться, что строительство вашей квартиры действительно запланировано.
4. Проверьте, существует ли договор аренды (субаренды) на земельный участок, где ведётся строительство.
Срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию, иначе это помешает своевременному завершению строительства.
Все документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.
5. Необходимо проверить, в каком объеме произведена оплата вашей будущей квартиры прежним владельцем.
Дело в том, что уступка прав на квартиру допустима только после уплаты дольщиком всей её стоимости по ДДУ. Если эта сумма выплачена не полностью, вам придется погасить оставшийся долг.
Для подтверждения стоимости оплаты объекта продавец должен предоставить справку от застройщика о том, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
6. Внимательно изучите первоначальный договор.
Имейте в виду, что вы будете приобретать право требования строго на тех же условиях, что изложены в этом договоре.
7. Часто застройщики берут дополнительную плату за своё согласие на переуступку.
Ваш продавец может не знать об этом или умолчать, полагая, что все подобные расходы должен нести покупатель. Лучше заранее обсудить стоимость этого согласия.
Обычно это сумма от 20 до 70 тысяч рублей, но бывает, что застройщик берёт процент от стоимости сделки, тогда итог будет значительно больше.
Оценив расходы, вы, возможно, решите отказаться от этого объекта недвижимости.
Если ваш выбор остался неизменным и после тщательной юридической проверки, пора переходить к бронированию.
Для чего это нужно, и какие варианты бронирования существуют, - читайте в нашей следующей статье ровно через неделю.
Для тех, кто не хочет ждать выхода статей, мы проводим конференцию "День недвижимости" 30 октября в 13:00. Осветим 6 актуальных тем и ответим на любые ваши вопросы! Регистрируйтесь по ссылке, чтобы получить смс с напоминанием и ссылкой на конференцию! https://forms.gle/VdTHMfegrL7peb1y8
Задать срочный вопрос и получить бесплатную консультацию вы можете по номеру: +7 (812) 982-12-97 или написав в любую из наших соцсетей
#недвижимость #вторичная недвижимость #агентство недвижимости #недвижимость петербурга #ипотека #покупка недвижимости
#переуступка