Сдавать квартиру хорошо, если жильцы своевременно платят и не беспокоят соседей. Но, к сожалению, не всегда так бывает — и собственник квартиры в итоге встает перед необходимостью освободить ее от проблемных жильцов.
Вот только сделать это не так просто, как кажется на первый взгляд. Разберем вопросы, которые чаще всего поступают по теме выселения квартирантов.
1. Жильцы задолжали за несколько месяцев, выселяться отказываются. Могу ли я по закону, как собственник, выставить их вместе с вещами за дверь и взыскать с них накопившийся долг?
И вы, и ваши жильцы связаны условиями договора, в рамках которого вы предоставили им квартиру в пользование. Они, со своей стороны, нарушают обязательство по своевременной оплате проживания.
Но это не означает, что договор расторгнут и вы можете делать, что угодно, будучи собственником жилья.
Квартира, которую занимают жильцы по договору, с точки зрения закона, является для них жильем — а оно согласно Конституции РФ неприкосновенно (ст. 25).
Поэтому даже собственник не может войти в квартиру без согласия жильцов и тем более выставить их вещи за дверь.
Это чревато, как минимум, административной ответственностью за самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ). А если квартиранты заявят, что у них пропали какие-то вещи, с собственника могут взыскать ущерб.
На уровне Верховного суда РФ был прецедент, когда собственнице пришлось заплатить квартиранту 20 000 рублей компенсации морального вреда за то, что она забрала у него ноутбук в счет долга за квартиру (ВС РФ, дело № 25-КП9-3).
Поэтому выставить квартирантов за дверь можно только по решению суда о расторжении договора, с помощью судебных приставов. А порядок расторжения договора будет зависеть от его условий:
- если там предусмотрено право наймодателя отказаться от исполнения договора, уведомив жильцов за какое-то время, нужно четко соблюсти процедуру такого уведомления и представить в суд доказательства его направления (ст. 450.1 ГК РФ),
- если в договоре нет пункта о досрочном отказе от договора, собственник может его расторгнуть, доказав, что жильцы нарушили условия соглашения — в частности, не платят за квартиру более 2-х раз подряд (если аренда сроком до 1 года — ст. 687 ГК РФ).
2. В полиции отказались выселять квартирантов. Могу ли я отключить электричество в своей квартире, чтобы эти жильцы сами съехали?
Выселение жильцов не входит в полномочия полиции, поскольку здесь стоит вопрос о праве на жилище — а оно, как уже упоминалось, гарантируется Конституцией РФ.
Поэтому только суд может решить, имеют жильцы право пользования квартирой или же нет. Полицию можно вызвать, если нужно запротоколировать конкретные нарушения со стороны квартирантов (подселение жильцов без согласия собственника, шум в неурочное время и т. д.).
По поводу отключения электричества — собственник имеет право расторгнуть договор с энергокомпанией и обесточить свою квартиру. Но нужно учитывать два момента:
- во-первых, за отключение и новое подключение электричества ему придется заплатить,
- а во-вторых, квартиранты могут предъявить встречное требование о возмещении причиненного им ущерба (если отключение приведет к порче их техники или причинит вред их здоровью).
Ведь собственник по договору принял на себя обязательство предоставить квартиру, пригодную для проживания — а сам тоже нарушил договор.
В связи с этим суд может снизить размер взыскания с квартирантов, учитывая обоюдную вину сторон договора.
3. А не лучше ли совсем не заключать договор с квартирантами? Ведь тогда можно выселить их в любой момент и без проблем
Отсутствие договора с жильцами вряд ли облегчит жизнь собственнику. Наоборот: он не сможет взыскать аренду с квартирантов, если те перестанут платить, или ущерб, причиненный квартире или соседям (из-за пролива, например).
А принудительное выселение жильцов из квартиры ничем не будет проще, чем при наличии договора — если жильцы откажутся съезжать, без суда так же вряд ли удастся обойтись.