Если что - это про первичку.
Рынок - это когда есть продавец и покупатель, и они договариваются. А если действует принцип: "получи - распишись" - это нифига никакой
не рынок.
Многие удивляются аномалиям последних месяцев. Спрос на жилье в новостройках сильно упал. Люди больше не готовы покупать квартиры по заоблачным ценам. По идее, цены должны снижаться...
Но черт возьми, они только растут!
Как такое возможно? Почему застройщики и в ус не дуют, повышая ценники. Откуда они берут деньги на строительство, чтобы продолжать работать, как ни в чем не бывало, если народ квартиры покупать перестал.
Взгляд изнутри от dottore Charlatan Dulcamara. Прочитав его вы поймете, почему многие застройщики не имеют проблем, даже если покупателей в отделах продаж днем с огнем не сыщешь. И почему в сегодняшней России хорошие продажи и успешность застройщика, вещи никак не связанные.
Ему слово:
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Собственно говоря - банки и являются инициаторами проектов и девелоперами. По 26-ФЗ банкам запрещена любая иная деятельность, кроме профильной.
Однако, говорю, к примеру, как член кредитного комитета в прошлом - банк встаёт перед дилеммой.
1) Кредитовать ЧУЖОЙ проект и рисковать - потому что риски (банкротство, вывод активов, банальное воровство - получили кредит - распихали через прокладки по помойкам и т.д. и т.п.) - НЕУПРАВЛЯЕМЫЕ.
Мы не можем поменять у заёмщика директора, правление и т.д. и т.п. Мы не видим финансовые потоки забалансовые. Мы не видим структуру и объем расходов. Мы в третьей очереди по банкротству.
И при этом, по 110-ой - у нас еще 100% резервирование суммы выдаваемого займа по IV-V категории займа.
Очень надо! Ах-ах-ах-ах!
2) При банке создаются не аффилированные юрлица. Зато очень хорошо управляемые. Потому что там сотрудники банка: директор, юрист и главбух.
В них вливается финансирование - к примеру векселями банка. Инструментов много.
И дальше - либо покупаем застройщика с потрохами, главное, чтобы было членство в СРО, либо даём взаймы - но ставим своих директоров.
Наши проекты, к примеру: Капустино, Паллада.
3) Когда проект становится нашим, мы управляем рисками.
Мы видим куда идут деньги до копейки. Мы контролируем потоки финансов, и мы видим все.
Застройщик в голом виде - работает с оборота. И часто кидает, особенно потеряв административный ресурс, дольщиков и банки. Нам такой хоккей не нужен.
Голый застройщик беззащитен . 👉 Им может управлять рынок.
А вот застройщик, за чьей спиной Банк - чувствует себя полностью защищённым. И Банк - тоже.
Привлёченка 5-9% годовых. Обороты позволяют содержать Застройщика и не продавать по дешёвке. Банк - имеет все в залоге, риски минимизированы, товар неэластичного спроса - уже построен. Можно сидеть и при ставке рефинансирования и 10%, и 15% - все равно при продаже в рубле - платежи по СОБСТВЕННЫМ кредитам - СВОИМ лицам, отобьются с будущих продаж.
Чисто экономика, купил деньги под 6%, продал за 20. Вот, собственно, и вся схема. Инфляция и т.п.- учтены, рубль падает, укрепляется - пофигу. Застройщик голый сдохнет, а Банк со своими проектами и застройщиками - нет. Плохо идут продажи - закроем проценты по кредиту своими средствами, потому что на момент реальных продаж - все отобьём.
P.S.
Еще раз, на кредитных комитетах обычно идёт борьба жабы и гадюки. Кредитчики хотят, с любой стороны, продавать как можно больше кредитов, СБ, юр отдел и проблемные активы - всегда против авантюр. Важна минимизация рисков!
Тут вариантов нет. Только свои проекты и свои застройщики. (Так ИМХО большинство и работает).
Ну кроме тех застройщиков - которые от власти и от административного ресурса.
Автор: dottore Charlatan Dulcamara
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Ну и где в этом мироукладе покупатель с его деньгами и обидами на высокие цены?
Получи - распишись
Не нравится - иди гуляй лесом!
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Блог Вячеслава Романова"ЖКфобия", вам "ПИК" стал приплачивать что ли? Чуть слезу не пустил, читая о тяжёлой доле застройщиков. Хороши и чиновники, и застройщики, рука руку моет. Личное состояние собственников застройщиков выросло в разы за чей счёт? За счёт населения, разумеется. И это население ничуть не меньше работает и тоже создаёт материальные и не материальные ценности, только в отличие от застройщиков мультимиллиардерами им не стать. Вы о чем вообще, Вячеслав? На наших глазах происходит реализация преступной схемы. 99% сделали б так же по-вашему? Что ж полюбуйтесь на меня, я отношусь к 1%, который не стал бы наживаться на своих не слишком умных собратьях. Вы считаете нормальным сначала накрутив +100% создать манок и загонять людей в лютые долги. Вы посмотрите, сколько квартир ипотечных уже в продаже. И на фото детские кроватки, коляски. За каждой этой фотографией - драма. Схема преступна и защищаемые вами застройщики виновны не менее правительства и прочих участников.
Статья: Хотите верьте, хотите нет, но застройщики не очень жируют
Александр Федоров Недвижимость
И что они могут сделать? Снова ипотеку попытаться оживить? Временная мера, заккредитованных, итак, масса, вряд ли на это ЦБ пойдёт. Деньги начнут на квартиры раздавать, так это из области фантастики. Кроме снижения цен, по-моему, выхода другого нет. Как считаете?
Статья: Октябрь 2021 года на рынке новостроек начался с загадок. Неужели все так плохо?
Деньги-товар-деньги — это все из учебников экономики. Я попробую для объяснения своей позиции привлечь аналогии. У нас ведь, по факту, общество находится в состоянии фазового перехода, т.е. перехода из одного стабильного состояния в другое. От сверхдержавы к стране второго-третьего мира. При этом накопленные ранее ресурсы, промышленные, природные или человеческие конвертируются в богатства или уничтожаются. Поэтому, можно рассматривать такие цепочки как власть-товар-деньги. И тут не законы рынка и конкуренции действуют, а "кто сильнее тот и прав".
В то же время, вложения в стандартные защитные активы не прекращаются, и, посмотрите на объёмы вывоза капитала за границу, очередные рекорды же ставятся. Но если у капитала есть возможность конвертировать власть, скажем, в несколько районов новостроек Новой Москвы, то почему бы и нет? Есть дешёвые трудовые ресурсы, стройматериалы - местные. ЖКУ, и расходы на эксплуатацию - пока есть власть - не проблема.
Т.е. у капитала, власти нет альтернатив, вложиться в защитные активы или в стройку. Наоборот, используются все доступные возможности для извлечения прибыли, для сохранения капитала, для конвертации власти в капитал. Естественно, нельзя рассматривать капитал как единую группу. Кто-то сидит на одних источниках прибыли, кто-то на других. Кто-то ближе к недвижимости, а кто то, скажем, скупает земли сельхоз назначения.
Статья: Главная новость на рынке новостроек последних дней.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
АВТОПОРТРЕТ
живопись, масло, 100x100 см, 2001
Василий Моторнов
Алексей Шишков
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Есть ли будущее у арендного бизнеса по сдаче квартир, когда рынком заинтересовалось государство?
* Все выше и выше … Ипотечный антирекорд взят. Но похоже, мы только в начале пути.
* Квартира в новостройке, как средство сбережения. Вы что, серьёзно?
* Российская недвижимость. Она того стоит?
* Главная новость на рынке новостроек последних дней.
* Покупатели VS Застройщики. Что нас объединило осенью 2021 года?
* Октябрь 2021 года на рынке новостроек начался с загадок. Неужели все так плохо?
* Крах рынка новостроек в Сочи – ролевая модель для всей России?
* Хотите верьте, хотите нет, но застройщики не очень жируют.
* Вот что льготная ипотека – животворящая делает!
* Именно инвесторы сейчас щупают будущее дно застройщиков.
* «Кислый» сентябрь. Как застройщики, банкиры и покупатели нагоняют друг на друга тоску?
* Своим хайпом мы «топим» рынок новостроек. Мы молодцы!
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,