Считается, что ТСЖ меньше тратит на содержание работников, которые занимаются обслуживанием дома, председатель и правление товарищества почти всегда на виду у жильцов и подконтрольно им практически полностью, и связь «жалоба, пожелание – устранение недостатка» - короче в разы. Да, действительно - часто так и есть.
Правда, ещё чаще бывает совсем другая история. Нередко товарищества собственников жилья берутся организовывать «народные правдорубы». Они, как правило, легко поднимают людей на борьбу с управляющей компанией. Иногда по надуманным предлогам, а иногда и вполне обоснованно. Первое время – полгода или год в ТСЖ всё прекрасно – жители платят меньше, зачастую статьи «текущий ремонт» и «оплата за управление» вообще упраздняются (все делается либо за счет содержания жилья либо специально тянется время в ожидании капремонта, особенно если дом по возрасту вот – вот войдёт в планы регионального фонда). Жители даже организовывают поквартирное дежурство – сами моют лестничные клетки и лифт. Экономят. Красота. Коммуна. Кибуц, практически.
Но, проходит время.
Факт - правдорубы обычно неспособны к рутинной и методичной работе председателя ТСЖ, они быстро устают и вообще теряют интерес, если не встречают сопротивления с какой-либо стороны. Постепенно множатся конфликты между добровольцами – уборщиками. Причина проста – кто-то помыл больше, кто-то меньше или плохо, кому-то надоело, кто-то не нанимался, кто-то моет каждый день – просто вы не видите, и моет лучше вас, между прочим… Председателю, бухгалтеру и сантехнику надоедает работать на полставки.
Кроме того требуется ремонт, например, лифта или мусоропровода, или внезапно (инженерных работников же нет) общедомовым приборам учёта необходим демонтаж и поверка, запорную арматуру пора поменять – общедомовые нужды вдруг выросли – в подвале течи… Надо поднимать квартплату по целому ряду причин – уже год прожили на минимальных тратах. Но народ не хочет платить, потому что и без того всё подорожало (а у нас ещё ни разу с 1917 года ничего не подешевело). Жильцы видят – председатель обманывает (а он, вероятно, и не обманывает). Начинается уже большой конфликт. Председатель уходит… Больше никто не хочет занять его место. Или хочет, но вообще ничего в ЖКХ не понимает. И хорошо, если жильцы начинают как-то организовываться либо в новое ТСЖ либо уходят в УК. Иногда анархия всех устраивает довольно длительное время. До того доходит иногда, что уже и УК не хочет брать такой дом.
Был случай, когда в УК «пришёл» дом, где практически уже не было мягкой кровли, мусоропроводы стояли без дверей, в подвале было целое фекальное озеро с дрейфующими дохлыми кошками. Пришлось на год поднимать тариф больше чем в два раза и делать основательный ремонт. Удивительно но, многих жителей всё устраивало, хотя квартиру в этом доме продать было уже невозможно за любые деньги, – всё воняло, шаталось и протекало… Люди почему-то никак не могли понять, что своим равнодушием элементарно теряют свою очень дорогую недвижимость.
Есть, конечно, и другие примеры. Я знаю, прям, идеальное ТСЖ, где председательствует инженер-строитель, который и возводил этот дом. Спокойный и очень грамотный мужик, который легко осаживает горлопанов на собраниях и никогда не идёт на поводу у истеричных орущих тётушек. Квартплата у него такая же, как и в УК – вполне обоснованная реалиями и неизбежным наличием 5% должников-хроников. Всяческих ему успехов и долгих лет жизни, ибо если с ним, не да Бог, что-нибудь случится – это ТСЖ перестанет существовать через месяц – это совершенно ясно.
То есть, по моему многолетнему опыту наблюдения ТСЖ – всегда держится на положительных качествах личности и редких сочетаниях знаний из разных сфер у одного человека – председателя. Вдобавок ещё и на его житейской мудрости и, желательно, честности. Много вы знаете таких людей в своём доме? А если знаете, то кто из этих двух согласится стать председателем ТСЖ?
Впрочем, на самом-то деле чисто юридически управление ТСЖ и УК мало отличаются друг от друга. В обоих случаях все вопросы (в том числе определение плана работ и тарифов на текущий ремонт) решает собрание (очное или заочное) жильцов дома.
В обоих случаях ни у УК ни у ТСЖ нет никаких особых преимуществ при распределении каких-либо государственных средств по разным федеральным программам.
Очень хорошо, если в доме, которым управляет УК, есть так называемый «совет дома» - его существование и деятельность регулируются законодательно. В сущности, это тоже самое правление ТСЖ только с меньшей ответственностью за свои неверные решения и без денежного вознаграждения за свою работу.
Нормальная управляющая компания всегда пойдёт навстречу «совету дома», особенно если его предложения конструктивны. В этом случае УК должна помнить, что совет дома может обратиться и в другую УК.