Предпринимаемые государством шаги, могут перекроить весь арендный бизнес в перспективе нескольких лет. Частники лишатся значительной части клиентов-арендаторов. Государство заберёт их себе. И это не шутки.
Я не буду писать на избитую за последние пару месяцев тему о подготовке к запуску Единой государственной системы арендной недвижимости. Новым механизмом в стране планируется бороться с нелегальным наймом жилья. Здесь все идёт своим чередом. К весне 2022 года соответствующая законодательная база под неё будет подведена, и к лету, по планам властей, она заработает.
Единый агрегатор недвижимости, интегрированный с платформой ФНС, сделают обязательным для использования. Арендодатели будут обязаны отчитываться о сдаче своей недвижимости для проживания сторонним лицам в специальной информационной системе.
Надеюсь, вы не сомневаетесь, что бизнес арендодателей после этого сильно усложнится.
Конечно, кто-то из частников по-прежнему будет работать в «черную», однако с гораздо большим риском нарваться на штраф со стороны налоговой после любой проверки, инициированной, например, конфликтными соседями по подъезду.
Это не приведёт, конечно, к ликвидации арендного бизнеса, как такового, однако сильно осложнит ему жизнь, сделает более затратным и менее окупаемым.
Но я хочу поговорить не об этом.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
(продолжение статьи)
Я хочу поговорить о гораздо более серьёзной угрозе, которая сегодня многими частниками – владельцами арендных квартир, не воспринимается за таковую, однако в перспективе буквально нескольких лет, способна полностью перекроить арендный рынок жилья, превратив его из исключительно частного, в большей степени государственный, лишь с небольшим вкраплением неподконтрольных государству игроков.
Частники, имейте ввиду, что через несколько лет у вас может почти не остаться арендаторов, потому что они станут клиентурой государства.
И речь идёт не только о доходных домах.
Вы, наверное, об этом слышали, это на слуху. Но возможно, вы не слышали о другом.
Теперь давайте по порядку:
- Доходные дома.
Наверное, вы об этом что-то читали, но думаете – это не серьёзно. Вы заблуждаетесь! Это не серьёзно только в 2021 году и 2022 году. В 2023 году вам стоит начать беспокоится, потому что в 2024 году волноваться будет уже поздно.
Что такое рынок аренды жилья? Какова его ёмкость?
По данным Минстроя к началу 2021 года в России около 5,7 млн семей, то есть 10% от общего числа домохозяйств, арендуют жилье. Причём, объем рынка в «серой зоне» составляет 90%.
Запомните эту цифру.
Идём дальше.
Сначала просто поговорим об арендных домах, уже построенных государством. Если быть точнее – единым оператором по осуществлению государственной жилищной политики корпорацией ДОМ РФ.
Строительство их осуществляется в рамках государственной же программы, которая называется: «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», которая была утверждена постановлением Правительства РФ 30 декабря 2017 года.
Таких домов по России, по состоянию на сегодняшний день, всего 13 в 5 регионах.
Скажем, в Москве арендные дома есть в ЖК «Лайнер», «Символ», «Парк легенд», «Матч Поинт», «Октябрьское поле» общим количеством квартирного фонда (квартиры и апартаменты) 1940 шт., и общим метражом в 210 тыс.м2. Ведётся строительство домов в Воронеже, Екатеринбурге, Тюменской области, Приморском крае, и, опять же, в Москве, где в 2022 году будет сдан еще один арендный дом в ЖК «Сердце столицы». Рассматривается возможность строительства подобных домов ещё в 15 регионах.
Не очень много? Все верно. Пока не много.
Не расслабляйтесь. Я продолжаю.
В уже построенных и сданных домах, на сегодня, обычная рыночная ставка аренды. Более того, в Москве ставка в домах от ДОМ РФ даже немного выше рынка. Это апартаменты или жилье бизнес – класса. И это не дёшево.
При этом, с отделкой и даже мебелью, с централизованной системой управления. Когда у жильцов не болит голова, куда бежать за слесарем или электриком.
Обычный коммерческий проект, и конкуренции частному бизнесу он составить не может. И по ценам, и по объёму жилого фонда.
Но вы же не думаете, что государство на этом остановится?
Если не думаете, то правильно делаете. Не остановится!
Это пилотные проекты.
Задача, которая ставится перед ДОМ РФ – «обкатать» схему. И не только со строительством и управлением подобными домами, но и со сбором арендных платежей.
- Налоговый вычет.
Минстрой России предложил ввести новый налоговый вычет для граждан - за аренду жилья, который будет доступен только тем, кто снимает жилье легально, с оформлением договора. Соответствующий проект внесён 19 августа 2021 года, и опубликован на портале проектов нормативных правовых актов.
Соисполнителем этого проекта совместно с Минстроем является Минфин. В настоящий момент проект постановления Правительства РФ находится на стадии независимой антикоррупционной экспертизы.
В планах Правительства РФ рассмотрение документа и его принятие уже до конца этого года, таким образом, чтобы уже в следующем году он вступил в действие.
Если начнёт работать налоговый вычет, то стоимость государственного арендного жилья автоматически снизится для арендаторов на 13%. Это уже серьёзно.
При этом, договора, которые будут заключаться с арендаторами таких квартир будут долгосрочными, без возможности пересмотра ставок.
Со многими ли арендодателями-частниками можно сегодня работать на таких комфортных и спокойных для проживания условиях? Не думаю.
Ну так вот. Долгосрочные договора, с гарантированной ставкой аренды, да ещё сниженной на 13%. Для многих - это покажется интересным.
Однако, объёмы по-прежнему не большие.
Но только до 2023 года.
Почему я говорю про этот срок?
Да потому что в рамках вот этого самого обычного коммерческого строительства арендного жилья, ДОМ РФ запустил в 2021 году пилотный проект по социальному найму.
- Социальный найм.
Что это такое?
Это означает, что в этих же самых арендных домах часть квартир будет отдаваться отдельным категориям граждан, в поддержке которых заинтересовано государство: врачам, учителям, студентам, обучающихся в рамках государственных образовательных программ обучения и пр.
При этом, 80% арендной платы будет субсидироваться частично государством, частично региональными и местными муниципальными властями. То есть, для такой категории арендаторов аренда жилья будет обходится не дороже 20% от обычных рыночных значений стоимости аренды.
Это уже очень серьёзно. Потому что эти люди, платящие 20% стоимости аренды, для частников, сдающих свои квартиры в аренду, будут потеряны навсегда.
Однако, и это не страшно. Несколько десятков домов по всей России, и в них ТОЛЬКО ЧАСТЬ квартир будет отдана арендаторам с использованием механизма социальных льгот.
Понятно, что никакого сколько-нибудь значимого влияния на рынок это не окажет.
Придётся снова напомнить вам дату – 2023 год.
Это срок, который отведён Правительством РФ корпорации ДОМ РФ для отработки всех вопросов в рамках реализации пилотных проектов:
- строительства арендных домов;
- отработки вопросов социального найма;
- организации совместно с ФНС и Минфином налоговых вычетов;
- организации работы Единой государственной системы арендной недвижимости.
Я все это перечислил выше.
Ну а теперь, тарам-тарарам!
Если отработка всех аспектов в рамках реализации пилотных проектов пройдёт успешно, то …
Ну, для начала, в программе «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» в разделе посвящённому развитию строительства арендных домов обозначена цифра:
900 тысяч семей!
Именно столько семей уже в 2024 году государство готово обеспечить квартирами в рамках социального найма. То есть квартирами с оплатой 20% стоимости аренды.
Более того, программой предусмотрено, что, если этот формат жилья будет востребован, его строительство будет продолжено и впредь.
Как вы думаете, будет ли востребовано жилье со ставкой аренды в 20% от рыночной?
Думаю, вопрос риторический.
900 тыс. семей в 2024 году – это уже почти 16% от всего рынка арендного жилья в России, который, как я уже написал выше, Минстрой оценивает в 5,7 млн. семей.
То есть только за один 2024 год государство планирует откусить не меньше 16% от общего пирога рынка аренды. Однако если это дело пойдёт успешно, то и от оставшейся части пирога оно отказываться вовсе не собирается, продолжив строительства домов для социального найма и дальше.
Вы думаете на этом неприятности заканчиваются?
Как бы не так.
Кто-бы сомневался в способностях нашего родного государства забрать все то, на что оно положило глаз. А оно положило глаз на весь рынок аренды. Даже не сомневайтесь в этом. И собирается весь этот рынок «подмять» под себя!
Давайте разбираться дальше, что еще планирует предпринимать государство, и как оно планирует завоевывать рынок.
- Иные механизмы.
Для полного поглощения рынка, Минстрой и его «руки» в лице госкорпорации ДОМ РФ, собираются использовать приближенных к государству застройщиков.
Государство хочет стимулировать их к участию в разделе рынка посредством предоставления налоговых льгот для строительства и содержания арендных домов через механизм коллективных инвестиций (то есть через паевые инвестиционные фонды), а также посредством вовлечения их с использованием механизма государственно-частного партнёрства с оператором программы ДОМ РФ.
Так же речь идёт о предоставлении под застройку арендных домов земельных участков с минимальной за них арендной платой, как на время строительства, так и на время эксплуатация построенных объектов.
Все эти меры вместе, по замыслу авторов госпрограммы, должны обеспечить строительство 5 млн кв. метров арендного жилья ежегодно.
5 миллионов квадратных метров арендного жилья в год!!!
Это уже, просто-таки огромные объёмы.
Однако необходимо понимать, что несмотря на все предоставляемые льготы, для застройщиков - это будет обычный арендный бизнес безо всяких социальных обязательств. И здесь застройщики будут конкурировать на равных с арендодателями-частниками. Однако с одним существенным преимуществом: «белой», удобной для арендаторов долгосрочной арендой, и налоговым вычетом.
И даже в этом случае, 5 млн.м2 дополнительного арендного жилья в год – это очень много. Уже один этот дополнительный объем квартир, выброшенный на рынок, может обрушить рыночные ставки, и сделать частный арендный бизнес ПОЛНОСТЬЮ НЕРЕНТАБЕЛЬНЫМ.
Вы думаете государство на это не пойдёт? Вы думаете на это не пойдут застройщики, для которых будет потерян всякий экономический смысл в арендном бизнесе?
Как бы не так!
Вбиваю последний гвоздь в крышку частного арендного бизнеса.
- Арендные сертификаты.
Проектом программы предусмотрен выпуск арендных сертификатов, по аналогии с жилищными сертификатами, которые можно будет использовать для оплаты аренды жилья.
Эти сертификаты будут выдаваться нуждающимся, и ими будет оплачиваться арендная плата в домах, построенных в рамках этой программы, позволяя застройщикам, которым они будут принадлежать, получать фиксированную оплату в независимости от рыночных ставок, сложившихся у всех остальных игроков на рынке. И в первую очередь, конечно, у частников-арендодателей, которые на получение сертификатов рассчитывать, разумеется, не смогут.
В то время, как владельцы частных квартир, сдаваемых в аренду, будут нести убытки, застройщики, близкие к государству, построившие арендные дома, будут получать гарантированные арендные платежи, которые наверняка будут покрывать их издержки, и при этом обеспечивать пусть и небольшую, но гарантированную прибыль.
Частники - владельцы квартир, будут разорятся и уходить с рынка аренды, застройщики будут получать прибыль и расширять присутствие на этом рынке.
Это абсолютно продуманная государственная программа, имеющая стратегические цели.
Тотальная, наступательная, без лакун и лазеек.
Государство прекрасно видит куда оно движется, и место частнику на рынке оставлять не собирается.
Для чего это делается?
Ответ прост – из-за денег! Из-за чего же ещё.
По расчётам специалистов ДОМ РФ, реализация этой программы позволит обеспечить поступление в бюджет денежных средств от аренды в размере более 200 млрд.руб в год, то есть около 1% от общих доходов всего бюджета страны.
200 млрд.руб. 1% годового бюджета страны!
200 млрд. хороший куш. Государство намерено забрать его себе весь.
В этой картине мира, частникам места нет!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Я соглашусь, государство не заинтересовано в дешёвой ипотеке. Но это необходимая мера, в данное время и применяется эта мера с условиями, чтобы строительство и производство стройматериалов не остановились.
Конечно, банки зарабатывают и на низких кредитах. И будут они сопротивляться или нет, сильно никого не волнует. Но сейчас у правительства и ЦБ задача научить застройщиков и металлургов жить по-новому. И если кто-то из них не поймёт, точнее не сразу поймёт, то он скорее всего много потеряет, а некоторые потеряют всё.
Статья: Хроника падения китайского ПИКа (Evergrande Group). Последние данные
ПИК - кандидат на выкуп государством в рамках финансового кризиса. И создание на его основе очередной госкорпорации - на этот раз в строительной отрасли. Под это дело и модульное строительство гонят в разработке, чтобы массово и предельно дёшево. Один из реальных сценариев в ближайшие годы.
Статья: Осень. Хандра. Падают листья, «падают» застройщики. «Интеко», «СПб Реновация». Кто следующий?
Ключевая фраза всех статей последнего времени: "отсутствие платёжеспособного спроса".
В условиях его отсутствия начинается экономический парадокс: одни не могут ни чего купить - им все дорого, другие не могут ни чего продать - инвестировать в любые сферы бесполезно, параметр РОИ (возврат инвестиций), заложенный в бизнес-плане не будет исполнен.
Большинство россиян про РОИ не слыхали и продолжают скупать студии для мифических арендаторов.
Вторичная недвижимость сильно дифференцируется, бабушатники и прочие проблемные объекты опять выпадут в неликвид. Квартиры без изъянов останутся в цене.
Ни чего нового сегодня не написал.
Статья: Рынок первички и рынок вторички, сегодня объединяет одно. Они «остывают
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
Взаимодействие
бумага, цифровая фотография
Алексей Шишков
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Все выше и выше … Ипотечный антирекорд взят. Но похоже, мы только в начале пути.
* Квартира в новостройке, как средство сбережения. Вы что, серьёзно?
* Российская недвижимость. Она того стоит?
* Главная новость на рынке новостроек последних дней.
* Покупатели VS Застройщики. Что нас объединило осенью 2021 года?
* Октябрь 2021 года на рынке новостроек начался с загадок. Неужели все так плохо?
* Крах рынка новостроек в Сочи – ролевая модель для всей России?
* Хотите верьте, хотите нет, но застройщики не очень жируют.
* Вот что льготная ипотека – животворящая делает!
* Именно инвесторы сейчас щупают будущее дно застройщиков.
* «Кислый» сентябрь. Как застройщики, банкиры и покупатели нагоняют друг на друга тоску?
* Августовское снижение цен «не настоящее». Так говорят застройщики и риэлторы. А как на самом деле?
* Своим хайпом мы «топим» рынок новостроек. Мы молодцы!
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,