Я много писал о том, что ключевым фактором движения цен на рынке недвижимости являются ожидания покупателей.
Если люди уверены в дальнейшем росте, то они будут сметать все подряд, несмотря на высокие проценты по кредиту и неподъемные цены. Примеры: 2008 г. 2014 г., 2021 г
В то же время, если люди не верят в рост цен, то ничего не покупают даже на самых вкусных условиях. Примеры: 2009 г. 2017 г.
Самым важным моментом на рынке является перелом тренда. Ситуация когда ожидания меняются на противоположные.
Как определить тот самый момент смены тренда?
Очень просто. Смене тренда всегда предшествует стагнация на рынке. Стагнация возникает тогда, когда все кто хотел купить, уже это сделали, а те кто сомневался, заняли выжидательную позицию.
Стагнация рынка проявляется в резком сокращении количества сделок. Сначала это никак не проявляется внешне (скрытая стагнация).
Звонки в офисы продаж поступают, просмотры квартир идут, но проблема состоит том, что вся эта активность не приводит к сделкам.
Первыми тревогу начинают бить риэлторы. У них резко возрастает количество "экскурсий". Экскурсиями они называют "холодные" просмотры.
Риэлторы пытаются давить на участников рынка:
- покупателей пытаются убедить в том, что завтра будет дороже и потому надо срочно покупать,
- продавцов упрашивают согласиться на скидку, мотивируя это тем, что надо продать пока рынок не рухнул.
В этот момент Дзен, Ютуб и подобные площадки накрывает цунами из риэлторского контента. В августе-октябре 2021 г. рунет просто захлёбываться от "прогнозов" частных риэлторов и риэлторских агентств.
Далее стагнация приобретает явную форму. Количество просмотров и звонков резко сокращается.
Как раз в этот самый момент ожидания участников рынка резко меняется на противоположные.
Теперь, когда цены начинают снижаться, люди полностью теряют интерес к покупке.
Те, у кого есть деньги, ждут более глубокой коррекции, потому что хорошо понимают и чувствуют рынок. Они знают, что в кризис покупатель с живыми деньгами - король.
Те, у кого денег нет, не согласны брать ипотеку по той причине, что не видят смысла заключать себя в долговое рабство, если актив не дорожает.
Тут даже примитивного калькулятора ипотечника хватает, чтобы понять как он теряет, связав себя этим ярмом.
А что же медиа?
Тут все очень просто:
Когда цены растут и ожидания рынка на повышение, то из каждого утюга будут кричать о дальнейшем росте.
Когда цены падают, то большинство информации в сети будет пророчить дальнейшее падение, пусть даже сквозь зубы.
Перед сломом тренда в сети будет много противоречивой информации. Сейчас как раз именно тот самый момент.
Если посмотреть на период 2018-2021 гг. то все как один писали и говорили о росте цен.
Был короткий период неопределенности в марте-июне 2020 г., но благодаря словесным интервенциям Мутко, которые по факту были чистым блефом, ожидания рынка удалось удержать.
С марта 2021 г. начали появляться первые робкие предположения, что цены больше расти не будут, но уже в середине лета 2021 г. контент, предсказывающий падение, поравнялся с контентом, предсказывающим рост.
Так что именно сейчас в эту самую минуту происходит слом, длившегося с 2018 г. повышательного тренда.
Уважаемые читатели, мой YouTube канал Маэстро кризиса начал свое вещание. Если хотите поддержать автора, то подпишитесь на него.
#квартира #ипотека #недвижимость #финансы #инвестирование