Поддавшись влиянию знакомых, толпы, масс-медиа и прочего новостного шума, некоторые граждане пытаются запрыгнуть в поезд высоких доходностей от покупок котлована.
Стремление понятное, но прежде неплохо бы разобраться и посчитать хотя бы минимальную ожидаемую доходность от такого инвеста.
Когда человек имеет хотя бы 20-30% собственных средств от стоимости объекта, то и риски минимальны. Недвижимость тем и хороша, что там невозможно потерять все вложенные средства целиком, даже при форс-мажоре что-нибудь останется, если это конечно не жёсткий криминал. Потеря тех же 20% своих средств не будет катастрофой, а лишь платой за урок, который нынче не безвозмездный.
Другая история грозит авантюристам, которые вкладываются полностью на заёмные деньги, да ещё в мусорные, проблемные проекты, в которых цены, как правило, привлекательней.
Тут два варианта:
- или ипотека без первого взноса, но естественно с повышенным процентом от 8.1%;
- или потребительский кредит в качестве собственных средств.
Оба варианта весьма рискованны и работают лишь при значительном росте цен на бетон, даже при умеренном росте цены котлована можно уйти в минус весьма быстро.
Как только начнется даже незначительная волатильность на рынке бетонометров, эти пассажиры первыми спрыгнут с поезда бетонных возможностей, продавая свою недособственность, фиксируя убытки.
Простейший расчет:
Однокомнатная квартира (котлован) в хорошей Новой Москве стоимостью 7 млн. рублей.
Берём эти 7 млн. под 8% годовых (что сейчас уже редкость, ставки растут) на 20 лет.
Ежемесячный платеж 58550 из них 46667 это % банку. Это я ещё не учел страхование жизни и объекта.
Итого: за год мы отдадим банку грубо около 550000 рублей одних процентов, плюс тело кредита, которое снижается незначительно.
Получается, чтобы данная инвестиция сработала, квартира должна увеличиться в стоимости в как минимум на 10%, это позволит лишь выйти в ноль.
Продавать придется дешевле цены застройщика, плюс налоги, плюс расходы на риелторов, оформление.
На выходе такие инвесторы как имели в начале пути "дырку от бублика", так и останутся с ней в лучшем случае, либо эта дырка станет ещё больше.
Чтобы подобная инвестиция сработала, рост квадратного метра должен быть от 15%. А сбудется ли сие?