Ажиотажный спрос на новостройки по льготной ипотеке перешел на новый уровень — в Москве вырос спрос на покупку квартир по переуступке. Инвесторы, которые накупили жилья в ипотеку по низкой ставке, выводят квартиры в продажу — и такое предложение сейчас очень востребовано, поскольку цены серьезно выросли, а по переуступке можно купить дешевле чем у застройщика.
По итогам августа 2021 года спрос на покупку квартир по переуступке в Москве вырос на 10% относительно июля текущего года и на 28% относительно августа прошлого года. Эксперт по рынку недвижимости Вадим Зайков отмечает, что по сравнению с августом допандемийного 2019 года спрос вырос почти в три раза.
В сентябре по переуступке в Москве продавалось почти 900 квартир, самое недорогое предложение — студия площадью 22,3 кв. м за 4,5 млн рублей в ЖК со сроком сдачи в 2023 году.
Сейчас по такой цене в Москве нереально купить квартиру даже на старте продаж — если только в ТиНАО или уже в Подмосковье. Так что интерес покупателей к покупке по переуступке вполне понятен.
Переуступка, она же договор уступки прав, она же договор цессии, подразумевает, что покупатель приобретает не саму квартиру в строящемся доме, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия (ДДУ).
Сделка по переуступке выгодна и для покупателя, который в итоге становится собственником квартиры по цене ниже чем у застройщика, и для инвестора, который приобрел квартиру на старте продаж и к моменту продажи она по-любому взлетела в цене.
Недоволен может быть только девелопер, поскольку такие инвесторы представляют для него конкуренцию, поэтому ДДУ нередко содержит пункт о запрете продажи квартиры по уступке без согласия застройщика.
Если дольщик, который решил продать жилье по уступке, не получит письменного разрешения от застройщика — сделка, скорее всего, будет признана недействительной.
В любом случае нельзя просто взять и купить квартиру в новостройке у частного инвестора по договору уступки. Необходима полная юридическая проверка — и это не то, на чем нужно экономить. Она, конечно, стоит денег, но если что-то пойдет не так — потерять можно и деньги, и новую квартиру.
Рассчитывать, что такую проверку проведет риелтор, не следует — у него вряд ли есть юридическая квалификация и нужный опыт. А ситуации могут быть самыми разными — хотя такая квартира не является вторичным жильем, вы покупаете ее не у застройщика, а у другого покупателя, поэтому включается пресловутый «человеческий фактор».
Например, квартиру в новостройке покупали супруги, но не дождались, пока дом достроится, и развелись. А после развода начали делить имущество в суде — при этом на имущество почему-то не был наложен арест.
Между тем бывший муж решил продать квартиру.
Он предоставил покупателю заявление о том, что он не состоял в браке, и показал новенький паспорт без штампа. Но покупатель оказался дотошным и обратился к юристу, который и выяснил правду. Когда продавцу напомнили о судебном процессе — он перестал выходить на связь.
А если бы он смог продать квартиру — вероятнее всего, его экс-супруга отсудила бы у нового владельца половину. На этом фоне отмена обязательного штампа о браке в паспорте может открыть новые возможности для квартирных мошенников!
Еще один случай: при проверке продавца выяснилось, что его паспорт «утерян». Схема расчетов предполагала полную https://www.novostroy-m.ru/novosti/moskvichi_snova_stali_pokupatоплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. Надо ли говорить, что когда продавца поставили в известность, он тоже исчез с горизонта?
Мораль: не экономьте на юридической проверке конкретной квартиры, которую вы решили приобрести по переуступке. Продавец, увы, может оказаться нечестным человеком, а проблемы появятся у вас.