Вопрос о смене УК часто бывает жизненно острым. Во многих домах обслуживание осуществляется на недостаточном уровне. Деньги с людей собирают, а куда они уходят – неизвестно. Мы уже много писали о способах управления своим домом. Вы можете почитать здесь интересную и полезную информацию. Сейчас поговорим о порядке смены УК.
Когда есть необходимость менять УК
Управляющую компанию можно поменять в любом случае, когда это решение приняли собственники. Нужно менять управляющую, когда вы замечаете, что в доме не проводится текущий ремонт, текут батареи в местах общего пользования, конструкции в плачевном состоянии, мусор не вывозится. Все это грубые нарушения, с которыми необязательно бороться, достаточно договориться между собой о выборе новой УК, что, кстати, тоже не всегда просто.
УК обязана содержать места общего пользования в надлежащем состоянии и организовывать ремонт.
Изменение способа управления
Собственники самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом на основании принятого решения – п. 3 ст. 161 ЖК РФ. Правомочным решение будет тогда, когда за него проголосовало более 50% от общего количества собственников в доме (не надо путать квартиры и собственников).
Если принято законным способом решение о смене, и выбрана новая УК, то порядок действий должен быть следующим.
В течение 5 дней с момента принятия решения уполномоченное лицо уведомляет организацию, выполнявшей обязательства по договору управления многоквартирного дома. Также уведомление адресуется в орган государственного жилищного надзора (п. 18 Правил утв. ПП РФ от 15.05.2013 № 416). В уведомлении должно содержаться наименование новой управляющей организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом и её адрес.
Договор управления считается расторгнутым с момента, когда организация, ранее управлявшая домом, получила уведомление о прекращении договора, если иное не предусмотрено самим договором (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Передача технической документации должна быть проведена в течении 3 рабочих дней со дня прекращения договора.
УК должна передать новой УК:
1) всю техническую документацию, содержащую сведения о составе имущества и сведения о его состоянии (п. 20 ПП РФ № 416);
2) документы, связанные с договором управления;
3) ключи от помещений общего пользования;
4) электронные коды доступа к электронному оборудованию;
5) технические средства и оборудование необходимые для эксплуатации дома и т.д.
Если по каким-то причинам документов нет, есть три месяца на их восстановление. При непосредственной передачи нужно составить акт приема-передачи, в котором можно указать все разногласия по поводу состава документов.
Новая управляющая должна приступить к осуществлению полномочий в указанный в договоре срок. До этого периода, если срок действия договора с предыдущей компанией не истек, управляет действующая УК. Принимает платежи, вывозит мусор, собирает документы и готовит объект к фактической передаче.
Сдача объекта, также как и документы, проходит по акту приема-передачи. Назначается комиссия, которая проводит обследование и одновременно выявляет все физические недостатки. В акте должно быть отражено, кто, в какие сроки, в каком объеме устраняет текущие неполадки. При не достижении согласованности все вопросы можно передать в суд, если мирным путем их решить не удается.
Если собственники не выбрали новую организацию самостоятельно или не реализовали новый способ управления домом в течение 6 месяцев, тогда порядок действий меняется.
Решение этого вопроса возлагается на орган МСУ, который проводит открытый конкурс в порядке, установленном ПП РФ № 75. Но также и любой собственник может обратиться в орган местного самоуправления с требованием выбрать УК.
К участникам будут следующие требования:
- УК должна иметь лицензию и действовать как зарегистрированное юрлицо
- Не должно быть процедуры банкротства
- Нет долгов по налогам и штрафам за осуществление своей профессиональной деятельности
- Нет долгов свыше 70% по балансу за последний отчетный период
- Претендент должен внести финансовое обеспечение
- Нет долгов перед прямыми поставщиками (ресурсоснабжающими организациями)
Все время, пока УК выбирается, и если нет действующей УК (договор истек или иные причины), ОМС обязан обеспечить такое управление, выбрав подменную организацию, имеющую лицензию.
Когда нельзя поменять УК
Менять УК может только собственник помещений или здания. Если мы говорим о коммерческом здании, то владелец будет выбирать УК. Так, например, в случае с гостиницами или иными коммерческими объектами. Если владельцев помещений несколько – им придется договариваться об этом. Если технически может быть осуществлено управление разными УК, тогда выбор на усмотрение собственников помещений. У арендаторов как правило нет таких полномочий.
Не могут принимать решение о выборе УК наниматели по договорам соцнайма, если такие квартиры есть в многоквартирном доме.
Принимайте взвешенные решения, а мы в этом вам поможем.
С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.
#ук #управляющая #собственник #квартиры #дом #здание #управление #тсж #коммуналка