Видимо ожиданиям некоторых оптимистично настроенных «экспертов», в лице агентств недвижимости и застройщиков, ведущих свою деятельность на территории Сочи, не суждено сбыться.
Напомню, некоторые прогнозировали цену метра к концу года 500 тыс.руб., некоторые прогнозировали к 2023 году 1,0млн.руб за метр.
Эти теории освещались в нескольких моих публикациях. Ссылки ниже.
Возможно, я не прав в своих суждениях, но в защиту версий о повышении ценников ни в сети, ни в комментариях к своим публикациям, ни одного весомого довода я не нашёл.
Только «Сочи для богатых» и «Мораторий на строительство и дефицит».
По первому пункту всё понятно, здесь кроме голословных амбиций нет ничего.
Что касается моратория и, как следствие дефицита площадей, то это также маловероятно, как и цена в миллион за метр. По одной простой причине:
Цена в Сочи на сегодняшний день не в состоянии обеспечить этот самый дефицит, а вот обеспечить застройщикам нулевой уровень спроса, вполне. Что собственно и происходит.
Смотрим официальную статистику по Сочинским новостройкам.
За весь 2020 год застройщиками было продано 2 613 квартир общей площадью 102,3 тысяч метров на сумму 10,8 млрд.руб.
Средняя цена метра при этом составила 105,5 тыс.руб./м2.
При наличии хорошего спроса и адекватной цены, застройщики Сочи продавали в среднем по 218 квартир или 8,5 тысяч метров в месяц.
С Января по июль, до изменений в программе льготной ипотеке продано 1205 квартир общей площадью 64,1м2 на сумму 8,6 млрд.руб.
средняя цена уже составляла 134,2 тыс.руб/м2, хотя реально она выше, здесь средний ценник искажен за счёт не понятной цены реализации 60,3 тыс/м2 в мае и июне. Скорее всего, кто-то из застройщиков «слил» определенный объем по себестоимости «карманным» инвесторам. Я готов предположить кто из них, но озвучивать не буду.
Итак, в 2021 году, застройщики продавали уже не по 218 квартир в месяц, а по 172, с повышением цены спрос начал падать.
В июне спрос снизился на 50%, в июле вовсе просел до 80% в сравнении с маем. При этом не забывайте о странных майско-июньских ценах, там наверняка прошёл не плохой объём.
Но это не важно. Важно что происходит сейчас, в период с августа по октябрь. Когда казалось бы спрос должен только расти, период, в который некоторые «эксперты» обещали повышение цен в связи с оживлением спроса.
А в Августе застройщикам удалось продать целых 11 квартир, 700 метров за 126,9 млн.руб. по 181 тыс. за метр.
Здесь очень важно то, что средняя цена по рынку при этом составляла 239,4 тыс. за метр, если была сделана скидка, оцените её объём.
Пришел долгожданный сентябрь, и застройщикам удалось реализовать 3 квартиры, 200 метров за 50,9 млн.руб.
средняя цена 254,5 тыс.руб. за метр. При этом средняя цена по рынку увеличилась до 345 тысяч за метр, разница более 100 тыс. с метра!
Самое важное, дефицит, которым нас пугают
На сегодняшний день в Сочи строится 87 многоквартирных домов на 15 тыс. квартир общей площадью 532 тыс. метров.
При повторном ажиотажном спросе, что мягко говоря, маловероятно, и реализации 220 квартир в месяц их хватит городу на 68 месяцев, то есть на 5,6 лет.
При таких объемах строительства, о каком дефиците нам говорят? А речь только о новостройках, есть еще и вторичный рынок.
Активные продажи в Сочи шли с ценником 105,5 тыс. за метр, сейчас средняя цена метра 345 тыс.за метр, продажи уже на нуле.
О каких 500 – 1000 тыс. за метр может идти речь?
В заключении позволю себе повториться.
До тех пор, пока у Сочинских застройщиков существуют непомерные аппетиты. До тех пор, пока ими руководит жадность, но не здравый смысл. Спроса на недвижимость в городе не будет!
То же касается и продавцов вторичной недвижимости.
Если вы хотите реально продать свой объект, ориентируйтесь не на ваши аппетиты и не на сегодняшние, искусственно раздутые «рыночные» цены, а на реальные возможности покупателей и справедливую стоимость вашей недвижимости!
Напоминаю, всё вышеизложенное, является моим личным, субъективным мнением.
Жмите лайк и подписывайтесь!
Читайте также: