По мнению генерального директора группы компаний «Центр строительных услуг» (Ивановская область) Андрея Жеглова, одну из ключевых ролей на строительном рынке сегодня играют банки. Для того чтобы сдавалось как можно больше квадратных метров, они должны отказаться от использования универсальных методов расчета финансовых моделей, сократить сроки подготовки документов для получения застройщиками кредитов, снизить объем собственных средств компаний в проекты.
— Если посмотреть на объемы кредитов, выданных банками застройщикам по проектам финансирования, то можно увидеть, что 70% всех денег получили Москва, Санкт-Петербург и Московская область. На долю остальных регионов пришлось 30%, при этом 22-24 субъекта вообще не получили средств. Поскольку альтернативы проектному финансированию не существует, остается строить за свой счет, а это экономически нецелесообразно.
У любого региона есть своя специфика, нюансы ценообразования и построения финансовых моделей. Однако банки, вместо того чтобы оценить каждый проект индивидуально, пытаются обеспечить «среднюю температуру по больнице», то есть используют универсальные методы расчета моделей. Как результат — под банковские лекала попадает 10-15% проектов, а остальные стопорятся, что тормозит развитие рынка в целом.
Второй подход — банки кратно увеличивают объем собственных средств застройщика, которые тот должен вложить в проект, и это не 10, 15 или 20%, которые декларируются. Например, согласно текущей банковской модели, в жилом доме из восьми этажей шесть наша компания должна выстроить за свои деньги, и только потом банк подключится к финансированию. У нас есть площадки, разрешения, технические возможности построить пять домов, а по факту получается один, максимум два, потому что собственных вложений требуется больше. В итоге объекты на рынок не выводятся, из-за этого растут цены на жилье, снижается покупательская способность граждан. При таком сценарии нарастить строительство жилья в запланированных объемах нереально.
Для каждого субъекта необходим индивидуальный подход. Все банки, участвующие в проектном финансировании, — федеральные, им ближе и понятнее строительный рынок нескольких крупных регионов.
Однако есть и другие территории, где гораздо больше устаревшего жилого фонда, и местные застройщики хотят участвовать в его обновлении.
Еще одна проблема — длительное время, которое тратится на подготовку документов для получения банковского кредита. По заявлениям самих банков, на это уходит 1,5-2 месяца. Однако все застройщики, с которыми я общался, называют сроки от 8 до 12 месяцев. Получается, если дом строят 12 месяцев и документы готовят 10 месяцев, то инвестиционный цикл удваивается. То есть у нас в два раза больше замороженных денег, в два раза снижается их оборачиваемость. При увеличении объема собственного участия мы строим меньше квадратных метров. Соответственно, дефицит жилья на рынке нарастает.
В чем причина подобного поведения банков, участвующих в проектном финансировании стройкомплекса? На мой взгляд, существует некий элемент недоверия, возникающего из-за недостаточного количества информации. Отсюда усредненные цифры, без реальной оценки всех показателей. Между тем застройщики изначально рассчитывают свои расходы, включая в них строительство и жилья, и социальной инфраструктуры. Программа, которой мы сейчас пользуемся, позволяет производить экспертизу проекта и получать все показатели буквально за день. Почему бы к данной системе не прибегать и банкам?