Сегодня очень актуальная и прибыльная тема в Сочи среди застройщиков - это редевелопмент старых зданий и раздел под апартаменты. При этом цены на апартаменты зачастую совершенно не соответствуют уровню управляющей компании, а значит и заявленной прибыли для инвесторов.
#Сочи #девелопмент #апартаменты #апартаменты у моря #инвестиции в недвижимость #инвестиции
В своей работе я всегда стараюсь изучать предмет максимально глубоко. В данный момент я прохожу учебный курс по профессиональной оценке стоимости коммерческой недвижимости. Курортная недвижимость - это один из разделов коммерческой недвижимости. Самым для меня первым и большим открытием стал очевидный факт, что главным решающим фактором в определении стоимости курортной недвижимости является управляющая компания.
На презентациях от отделов продаж по новым объектам зачастую делают упор исключительно на локацию, концепцию, при этом про управляющую компанию стараются вообще не говорить. Говорить зачастую просто нечего. Почему-то к маркетингу стараются подойти основательно, расчет прибыльности объектов всегда сделают ярким, красочным и правдоподобным. Но на чем строится этот расчет?
Из своего опыта работы в смежных направлениях я точно знаю, что уровень операционного управления напрямую влияет на прибыльность всего бизнеса. Должный уровень операционного управления отельным бизнесом построить, отладить, сделать стабильным и прозрачным - весьма не простое дело. Специалистов высокого уровня в этом деле по России не так много. Научиться этому можно - но требуются годы практики, много часов обучения на профильных курсах повышения квалификации, высокий уровень собственного вовлечения, мотивации, любовь к делу и пр. Когда я слышу от застройщиков и отделов продаж, что крупным новым ярким объектом будет управлять их какая-то местная компания, мне сразу становится понятно, что в данном проекте инвесторов ждет череда сюрпризов в процессе запуска и последующей эксплуатации.
Прибыль для инвесторов на многие годы вперед может рассчитать только та управляющая компания, которая имеет многолетний успешный опыт работы и объекты подобного уровня в текущем управлении. Очень круто - если изначально известно участие в реализации объекта международной управляющей компании с мировым брендом. В данном случае владельцы апартаментов и инвесторы будут иметь не только стабильный высокий уровень сервиса, статусность покупки, дивиденды, но и уникальные сервисные предложения.
Что же мы имеем по факту в Сочи? Удивительно, но на старте объект с управляющей компании с мировым брендом может иметь сопоставимые цены с объектом с местной управляющей компанией, которая вообще никогда ничем подобным не управляла. Это забавно, но факт. Объектов с управляющими компаниями мирового уровня или даже федерального уровня в Сочи по пальцам можно посчитать, в отличие от многих других объектов, которыми будут управлять местные.
До недавнего времени, инвесторы по большей части предпочитали зарабатывать на растущих ценах на переуступке прав до момента сдачи объекта. Но в текущих реалиях эта лавочка закрылась, т.к. цены на новостройки достигли пикового состояния. Ожидать дальнейшего взрывного роста цен не приходится. Что же будет дальше? Дальше объекты будут запускать и многочисленные инвесторы получат первый опыт выплаты дивидендов от операционной деятельности всех этих местных компаний. Вот здесь наступит момент, когда нужно будет отвечать "за свои слова" - а именно за те обещания и рисованные графики доходности, за свои прогнозы по заполняемости номерного фонда, нормы прибыли и пр.
Как бы ни был близок объект к морю, каков бы красив вид из окна не был - наше конечное впечатление от отдыха в данном месте будет в значительной мере состоять из опыта взаимодействия со службой размещения, с обслуживающим персоналом, с инфраструктурой самого объекта. Никогда не забуду печальный опыт нашего семейного отдыха во всем известном Аква-Лоо. Уж как там активно пиарят этот объект социально-культурно-оздоровительного отдыха - это многим известно в рамках нашей большой страны. Сама концепция объекта, его месторасположения, кол-во услуг, развлечений на территории - это всё очень круто. НО исполнение просто отвратительное. Достаточно почитать отзывы на сайтах от реальных людей и станет все ясно. Отсутствие высокого уровня операционного управления приводит к высокой себестоимости, затратам на фин-хоз деятельность. Высокие затраты не позволяют в должной мере обслуживать имеющееся оборудование и имущество, что в свою очередь бьет по стандартам обслуживания.... Это большой сложный механизм, в котором каждый винтик влияет на всю систему. Отладить такой механизм - весьма не просто)
В нашем случае, мы имеем дело с огромным числом частных инвесторов, которые ожидают высокую окупаемость своих инвестиции. Текущее ценообразование складывается по большей части из сладких обещаний и демонстрации потенциала самой локации. Если все эти обещания будут исполнены, инвесторы получат свою прибыль - это очень позитивно скажется на рынке Сочи....а если нет? Если все эти обещания окажутся пустым местом? Сообщество инвесторов совсем не большое и информация разлетается очень быстро. Не станет ли рынок Сочи разочарованием инвесторов в ближайшем будущем? Волнует ли это застройщиков? Нет. Они заработали свои сверхприбыли на продаже метров и обещаний. Кто проиграет от этого? Власти и конечные потребители в первую очередь.
В последние годы власти активно инвестировали в развитие инфраструктуры и инвестиционной привлекательности прибрежной территории, в результаты мы видим рост цен, огромное кол-во объектов, рост туристического потока. Туристы приезжают в надежде получить массу новых впечатлений, высокий уровень сервиса за свою цену, сравнивают свои впечатления от посещения заграничных курортов. Именно от удовлетворения туристов зависит в конечном счете прибыль инвесторов, показатели развития региона.
Если туристы будут разочарованы и откажутся голосовать своим рублем за развитие и перспективу Сочи, то вся программа развития станет под вопросом, показатели окупаемости инвестиции станут совсем иными и не интересными для частых и корпоративных инвесторов.
Получается, что когда мы заявляем высокую цену и при этом оставляем на самотек реализацию проектов - мы ставим под вопрос дальнейшие перспективы. В своем заголовке я обращаю внимание именно на то, что продать по высокой цене сегодня не так сложно, как в последующем исполнить свои обещания и оправдать ожидания инвесторов.
Будем надеяться, что все пойдет по позитивному сценарию. Я в своей работе с инвесторами честно и открыто заявляю о рисках и перспективах приобретения разного рода объектов, делаю упор на долгосрочное и взаимовыгодное сотрудничество.
Не забываем ставить лайк :) Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить!
