Меня зовут Кирилл Кудинов, уже более 5 лет я занимаюсь реновацией недвижимости и запускаю апарт-отели в центре Санкт-Петербурга. Первый мой проект стартовал в 2016 году. Это была выкупленная коммунальная квартира, которую я отреставрировал и сдавал посуточно. Вначале реновацию недвижимости я рассматривал только как источник пассивного дохода, но прибыль в 15% годовых доказала мне, что это — востребованный бизнес.
Вместе с партнером мы основали инвестиционно-строительную компанию, которая занимается поиском неликвидной недвижимости, и привлекая средства инвесторов, переделывает квадратные метры в гостевые квартиры. В 2019 мы вышли на новый уровень — выкупили здание целиком и открыли первый апарт-отель. В 2021 году таких объектов у нас уже 4.
А теперь о самом интересном. В разгар пандемии, когда у многих возникает вопрос «выживет ли вообще отельный бизнес?» — мы начали реализовывать наш самый крупный проект. Я сам стал одним из его инвесторов.
Итак, расскажу поподробнее про объект.
Здание на Лиговском проспекте, 29. Сейчас там работает отель VOX. У него отличные показатели. Общая оценка на booking 9.1, а расположение 9,6. Несмотря на хорошие отзывы, в 2020 году отель показал отрицательную доходность, и собственник решил от него избавиться. Собрав достаточно инвесторских средств, мы купили это здание. Его реновация начнется в 2022 году. В итоге я планирую получить качественный 4-звездочный апарт-отель.
Причину убыточности отеля VOX, на мой взгляд, можно объяснить неправильным проектированием помещения.
- Кухня оборудована только в одном номере на этаже, поэтому в период локдауна, когда в городе отсутствовал привычный поток туристов, отель пустовал. Его невозможно было сдать на долгий срок.
- На 6 этажах общей площадью около 3,5 тыс. квадратных метров, работает всего 77 номеров. Их средний размер — 26 м2. Такие помещения характерны для 4-5-звездочных отелей, при этом категория отеля VOX только 3 звезды. Непонятна имеющаяся «звездность» еще потому, что отель находится в самом центре города. В 250 метрах от главной магистрали Санкт-Петербурга — Невского проспекта и в 500 метрах от Московского вокзала. Этот факт мог бы повысить цену сдачи номеров.
- Прачечные, лаунж-зоны, ресепшн и другие места общего пользования занимают около 1000 кв. м. При разумном перепроектировании эти площади можно сократить на 500 метров и тем самым освободить место под 25 полноценных студий.
После реновации большинство юнитов будут 19 и 22-метровыми. Такой размер пространства позволит вместить 180-см двуспальную кровать. Также предусмотрены номера высшей категории по 26 м2, их количество составит 9% от общего числа юнитов.
Сокращение площади номеров и мест общего пользования позволит увеличить номерной фонд в 1,5 раза.
Первый этаж займут конференц-зал и бизнес-пространство, а на пяти верхних этажах заработают 130 полноценных номеров. Каждый из них будет оборудован небольшой кухней с чайником, холодильником, микроволновой печью и плитой. Такой формат номеров повысит эффективность апарт-отеля.
Обычно все мои объекты сдаются посуточно, прибыль для инвесторов в этом случае выше, но наличие кухни делает апартаменты подходящими и для долгосрочного проживания. Это значит, что даже в случае вспышки нового штамма коронавируса и введения локдауна, инвесторы получат проценты и останутся в плюсе.
Отель заработает в августе 2022 года. Я ожидаю, что за оставшиеся месяцы года инвесторы получат около 6% годовых. В 2023 году объект проработает весь год, включая сезонные летние месяцы и праздничные дни, поэтому и доход увеличится. Размер выплат в 2023 будет напрямую зависеть от открытия границ.
50% туристов Санкт-Петербурга — иностранцы, если ограничения сохранятся, то ожидаю выплаты в районе 8—9%. Если их отменят, то, по моим прогнозам, процент от сдачи апартаментов повысится до 11,1—13,9% годовых.
Помимо гарантированной доходности, которую инвесторы получают ежемесячно, покупка апартаментов делает покупателей собственниками немногочисленных площадей в самом сердце Санкт-Петербурга.
За последние десять лет цена на квадратные метры в Центральном районе города выросла на 73%, и, по моим прогнозам, будет продолжать расти.
Стоимость недвижимости напрямую зависит от уровня инфляции рубля и доллара. Пока инфляция увеличивается, поводов для корректировки цен нет.
Поэтому, если вы в поиске надежного защитного актива задумайтесь об инвестициях в апарт-отели.
Недвижимость — это не только стабильный пассивный доход, это еще и защита ваших средств от инфляции.
Если у вас остались вопросы — пишите, отвечу.
Если интересна тема инвестиционной недвижимости, читайте меня здесь и в Instagram, там я пишу гораздо чаще.
Если заинтересовал объект на Лиговском, 29, в продаже осталось 18 из 130 номеров. Цена от 5 ,8 млн за юнит с отделкой, меблировкой и техникой.
Проматывайте вниз и записывайтесь на просмотр.