Когда помещения переданы в аренду в надлежащем состоянии, а использовать их нельзя
Изменение планировочных решений порочно
Арендодатель передал в аренду часть помещений в торговом центре. В связи с иском администрации города о запрещении эксплуатации ТЦ приняты обеспечительные меры в виде приостановления его эксплуатации.
Запрет обусловлен изменением планировочных решений, проведённых после ввода здания в эксплуатацию, в результате чего здание стало ограниченно работоспособным, имеются дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности. Приведение здания в соответствие с проектной документацией стало невозможно.
Арендатор спустя 2 месяца после приостановления работы ТЦ обратился с иском о расторжении договора аренды.
Нельзя использовать весь ТЦ, значит и помещения в нем тоже - нельзя
В ходе судебного разбирательства все недостатки собственником здания были устранены, ТЦ начал свою работу.
В то же время арендатор не использовал арендованное помещение по независимым от него причинам в течение длительного времени. Эти обстоятельства сохранялись и на момент обращения с претензией о расторжении договора, и на день обращения с иском в суд.
Суды признали очевидным, что арендодатель не может быть признан исполнившим надлежащим образом обязанность по передаче имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ):
- предоставляя в аренду помещения в здании, деятельность которого впоследствии была приостановлена по причинам, которые не зависели от арендатора;
- даже в ситуации, когда арендатором подписан акт приёма-передачи арендованного имущества, являющимся единственным доказательством надлежащего состояния имущества;
- и даже, если арендуемые помещения переданы в надлежащем состоянии, в то время как деятельность всего здания ТЦ, в котором эти помещения находятся, была приостановлена в связи с обнаружением угрозы жизни и здоровью пребывающих в нем лиц.
Само здание ТЦ имело существенные недостатки, которые не были оговорены условиям договора аренды, и они
полностью препятствовали арендатору использовать арендуемые помещения.
Довод ответчика об аффилированности истца и привлечённого третьего лица (как субарендатор помещений) признан не имеющим правового значения, т.к.
использовать помещения не могло любое лицо, независимо от аффилированности.
Довод о несоблюдении срока для одностороннего отказа от договора, который условиями договора определен в 6 месяцев, был также отвергнут в связи со следующим. Да, договором предусмотрено право арендатора отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке только после предварительного предупреждения арендодателя не позднее чем за 6 месяцев.
Однако это не означает, что истец не вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке при наличии к этому правовых оснований.
Впрочем, суды не стали расценивать для отказа в иске и тот факт, что ко дню рассмотрения спора ТЦ начал осуществлять свою деятельность, т.к. истец обратился с иском в период, когда он не мог использовать арендованные помещения и терпел в связи с этим негативные последствия. Иными словами, он
утратил то, на что рассчитывал при заключении договора аренды, а именно - возможность использовать арендованное имущество и извлекать из этого прибыль.
Таким образом, иск арендатора признан обоснованным и удовлетворён.
См.: определение ВС РФ от 16.09.2020 №304-ЭС20-11799🛡️
Обратите внимание, что приостановка деятельности ТЦ была ещё до пандемии и никак с ней не связана.
#аренда #договор #договор аренды #аренда недвижимости #расторжение договора #одностороннее расторжение договора аренд #малый бизнес #торговый центр #нежилое помещение #досудебная претензия
---------------------------------------
Подписка на канал нажатием одной кнопки - жми здесь