1. Вам кажется, что застройщик строит медленно, и у вас возникли подозрения.
2. Вы где-то прочитали, или услышали нехорошую информацию о вашей новостройке, или застройщике.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Далеко не всегда ваши подозрения или слухи, которые дошли до вас, являются беспочвенными.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Один из читателей блога написал мне:
Вячеслав, от куда Вы берёте информацию по раскрытию эскроу? Я постоянно в Крыму бываю, можно ли получить информацию по проекту Крымская резиденция в Алуште.
Сергей, здравствуйте. Честно говоря, не понял. Я беру информацию о наличии средств и их количестве на счетах эскроу. А раскрываются они только после получения в Росреестре первого свидетельства на право собственности. Уточните, пожалуйста, в чем вопрос?
Можно посмотреть сколько там денег собрано? Сколько потрачено? У меня сомнения. Вчера там был, очень много вопросов появилось.
Сколько денег собрано, конечно, посмотреть можно. Сколько могло быть освоено на строительстве по УПСС, тоже посмотреть можно. Сколько должно было быть освоено по фактическому объёму, тоже оценить можно. Но не возможно знать ни о каких дополнительных затратах. Например, трудно узнать во сколько обошлась земля. Хотя, если есть аудиторское заключение (на ЕИСЖС), узнать тоже можно. Если пришлось тянуть дополнительно сети, не в рамках проекта, то это тоже, только если застройщик предоставит информацию. Если его нагрузили социалкой, то по идее, он должен отразить это в проектной декларации. Ну, в общем, можно смотреть.
Давайте посмотрим, если нужно будет фото я сделаю, как в следующий раз буду. Он с первой попытки Морской квартал назывался.
Я посмотрю. Но мне нужен застройщик (название), и населённый пункт.
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЮЗ-АЛУШТА 298515, репс. Крым, г. Алушта, Артиллерийская ул., д. 8, литер. а помещение 3
Я посмотрю. Завтра, что-нибудь сообщу.
Ок.
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Электронная почта🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Посмотреть как 👉📝
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Сергей, здравствуйте.
Посмотрел. В первом приближении.
Три дома.
* По 1-му выполнение по УПСС (укрупненным показателям стоимости строительства) около 80%.
Отставание от графика месяцев 10.
Денег получено 92% от сметы. То есть, собрали сумму вполне достаточную, чтобы построить, и даже сверх того.
Однако строительство не закончено. Деньги использовались не целевым образом. Большая кредиторская задолженность (данные баланса). Видно, что деньги "утекали" через подрядчиков. Думаю, это были свои подрядчики.
Продают напрямую. Не по ДДУ, а по договорам инвестирования. Продано 80% площадей (при этом получено 92% от сметы, то есть само строительство прибыльно, в силу того, что получается маржа). В принципе, экономика позволяет закончить строительство. Нужно только продать оставшиеся 20% площадей (с маржой, которую они демонстрируют, это будет больше 30% от сметы, а необходимо только 20%). Если не отправлять деньги "налево" (что они делали через подряд), то денег для достройки хватит.
Но я смотрю (по проектной декларации), у них практически нет продаж по этому корпусу в последнее полугодие, то есть деньги от инвесторов, которые необходимы для окончания строительства, не поступают.
По заключённым договорам, деньги внесли практически полностью (покупатели ничего не должны. Это данные финотчетности). Значит деньги могут быть только от новых продаж (которых нет).
Во втором квартале работали неплохо. Освоили почти 130 млн. (данные баланса).
Откуда взяли деньги, если нет продаж.? Я посмотрел на ЕИСЖС, были продажи по двум другим корпусам, при этом реальная работа по ним практически не велась (видно и из освоения по балансу, и из отчета о ходе строительства на ЕИСЖС). Думаю они решили сконцентрироваться на корпусе 1, который готов больше всего. И деньги с двух других направляют на этот.
Срок сдачи – 3 квартал 21. Конечно, не реально. Но если будут деньги (то есть, если будут продажи, и если они направят эти деньги именно на этот корпус), и, если будут работать как во 2 квартале, могут успеть до конца года.
Но это теоретически. Практически надо наблюдать. То что они будут делать, по отчетности на ЕИСЖС, видно.
* По 2-му, выполнение по УПСС чуть меньше 30%. Хотя по проектной декларации должно было быть уже 80%
Отставание от графика года полтора.
Денег получено около 82% от сметы. Понятно, что нецелевое использование. Что происходило за пределами последнего полугода не смотрел, но в этом году почти все деньги от продаж направляли на финансирование строительства корпуса 1.
Вижу, что продают по переуступкам (в отличии от корпуса 1, где реализация идет через договора инвестирования). Соответственно, кто купил, с самого застройщика взыскать за задержку ничего не смогут (да и не получится, потому что застройщик - фирма-прокладка. Если интересно, информацию могу передать дополнительно).
Освоение в последний квартал практически нулевое (строительство не идёт). Соответственно, не о какой сдаче в первом квартале следующего 22 года (как написано в проектной декларации), речи и быть не может.
Что касается масштабов нецелевого использования средств. Ну, скажем, денег от инвесторов во 2-м квартале поступило 70 млн., а освоено только 6 млн.
Из-за того, что практически все продано, за счет чего будут финансировать окончание строительства этого корпуса, не понятно. Для меня очевидно, что окончание строительства этого корпуса под большим вопросом. Я не уверен, что его построят вообще.
* По 3-му выполнение по УПСС чуть больше 30% (может 35%, не больше). Тоже по графику должно быть 80%.
Отставание от графика, тоже года полтора.
Денег получено около 88% от сметы. Продают, тоже по переуступкам, с теми же проблемами, в итоге, для покупателей, что и по 2-му корпусу.
Освоение за последний квартал чуть больше 2% (точнее 2,3%). С учетом того, что еще нужно выполнить объемов работ на 65-70%, такими темпами будут строить больше 30-ти кварталов, до сговенья (то есть не построят никогда). Соответственно, не о какой сдаче в первом квартале следующего 22 года (как написано в проектной декларации) речи и быть не может.
Здесь тоже имеет место нецелевое использование денег. Во 2-м квартале поступило 60 млн. от инвесторов, освоено на стройке только 16 млн.
Деньги направили на 1-й корпус (вот откуда там взялись 130 млн., для финансирования работ, хотя ничего не продается).
Шансов достроить тоже мало. Где деньги возьмут непонятно (от продажи оставшихся площадей их не хватит).
Кроме того, застройщик хронически убыточен. Уже полтора года подряд, в балансе он отражает одни убытки.
Ну как-то так.
Обычный проблемный объект.
Я бы приобретать там ничего не рекомендовал. Особенно, во 2-м и 3-м корпусах. Я не думаю, что их достроят. За 1-м корпусом нужно наблюдать отдельно. У него шансы еще есть.
Спасибо, мне теперь все понятно. Если учесть, что это старый проект Аксёнова - "Морской квартал" назывался. Там тоже за сотню обманутых дольщиков было. Были бега и посадки, только вмешательство Аксёнова как-то всё оживило (затянуло). Думаю, что не достроится ни чего.
Все, больше туда не смотрю. Еще раз спасибо!
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Электронная почта🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru
------------------------------------------------------------------------------------------------
Посмотреть как 👉📝
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Все статьи блога о недвижимости 👉🏡