Один из способов проведения ретроспективного анализа цен на недвижимость – сравнение аналогичных объектов, продаваемых в тот же временной период, что и объект оценки. «Эксперт» ООО «Атлант Оценка» прибегнул именно к такому методу и для своей работы выбрал три «аналога», также продававшиеся в Благовещенске в 2018 году.
И сразу же первый вопрос – почему были выбраны всего три объекта? Такого объема информации явно недостаточно для корректного и достоверного анализа рынка офисной недвижимости Благовещенска, который является административным центром региона (население 225 091 человек в 2018 году). Оценщик вовсе не проводил никакого полноценного исследования рынка офисной недвижимости в Амурской области, не производил анализ социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки. Похоже, что цифра «три» была взята просто «с потолка».
Во-вторых, за «эталон» были приняты заведомо менее дорогие здания. Они размещались на окраинах города, находились в худшем эксплуатационном состоянии и, более того, вовсе не предназначались для размещения офисных помещений. Например, в одном из них располагались автомойка, объект общественного питания и гостиничные номера (собственно административно-офисная часть в составе одного объекта и вовсе не представлена), в то время как офис «Петропавловска», ставший предметом сделки, оборудован всеми системами, необходимыми современному высококлассному офисному зданию. Все три «эталона» находились на окраинах города, тогда как оцениваемый офис «Петропавловска» располагается в самом центре города на улице Ленина недалеко от городской и региональной администрации, в 50 метрах от набережной Амура. Два из трёх аналогов объектов недвижимости были значительно меньше по площади, чем объект оценки (в 5 и в 6 раз, соответственно), а также обременены различными ограничениями – например отсутствием права собственности на землю.
Очевидно, что предложенные оценщиком «аналоги» не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам и сильно уступают по всем показателям недвижимости в самом центре Благовещенска.