Об этом рассказала главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Ирина Пудовкина.
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка гарантирует, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат объема его прав. Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Возникает вопрос о правах по распоряжению жильем, которые имеют ребенок и его родители.
Согласно ст. 21 Гражданского кодекса РФ дееспособность – это способность физического лица самостоятельно реализовывать свои права, а также приобретать и нести обязанности. В полном объеме она наступает по достижении гражданином совершеннолетия, то есть 18 лет, соответственно, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. В силу п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки, за исключением указанных в п. 2 этой статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. В соответствии с п. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, за исключением названных в п. 2 этой статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства – без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны. Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды – ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной жилой площадью такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся. Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры или доли в квартире, принадлежащей ребенку, на счет ребенка в банке.
Вне зависимости от того, зарегистрирован ли несовершеннолетний в продаваемой квартире или нет, процедура продажи будет одинаковой.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить также при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
При распоряжении недвижимым имуществом несовершеннолетнего обязательным является соблюдение требований п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», гласящего, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.