Продолжаем цикл статей по вторичной недвижимости от специалистов агентства "Свои Люди", руководителя Алексея Корнишина и юриста Данила Русинова. Когда квартира выбрана, начинается этап оформления сделки купли-продажи - юридическая проверка документов.
Это один из самых сложных моментов в процессе оформления сделки. В идеале - на этом этапе обратиться к профессионалу: слишком много рисков, которые не всегда заметны при поверхностном изучении документов.
Но даже при сотрудничестве с профессионалом не помешает понимание основных этапов проверки.
1. Выбранный вами объект недвижимости в первую очередь необходимо проверить на наличие арестов и запрещений или любых иных ограничений права.
Что включает в себя ограничение права?
· нахождение имущества (объекта недвижимости) в залоге
· запрет на регистрационные действия в виде каких-либо долгов по судебным решениям
· наличие статуса «объект культурного наследия»
В этом пункте важно знать обо всех ограничениях, чтобы понимать, насколько они для вас приемлемы.
Самый простой пример – цвет оконных рам. Если законом об охране объекта в вашей будущей квартире предусмотрены рамы исключительно коричневого цвета, то заменить этот цвет на другой будет невозможно.
Вариантов ограничений много. Узнать о них можно, запросив информацию об объекте на сайте Росреестра.
2. Следующий шаг – еще раз проверяем, нет ли незаконной перепланировки, анализируя официальный документ из Росреестра.
3. На очереди - расследование, кому принадлежит квартира: вид собственности - личная или совместная.
Даже если на запрос из Росреестра вы получили ответ: "Собственность личная", необходимо в этом убедиться.
· Попросите продавца показать в паспорте наличие/отсутствие штампа о регистрации брака.
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга.
Если владелец недвижимости в разводе, попросите показать вам решение суда о разделе совместного имущества.
По новому положению штамп о регистрации брака ставится в паспорте по желанию, поэтому будет не лишним запросить подтверждение о семейном положении продавца у нотариуса.
· Уточните, не использовался ли при покупке квартиры материнский капитал.
Если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, это нарушение закона.
Если материнский капитал был использован на погашение ипотеки, то могут возникнуть проблемы с невыделенными долями или выделенными несоразмерно.
От такой сделки лучше отказаться: по законодательству доли должны быть выделены именно в том объекте, на приобретение которого использовался материнский капитал, и дальнейшие действия по продаже этого объекта могут быть признаны недействительными.
4. Как бы странно это ни звучало, проверьте действительность паспортов.
Бывают случаи, когда владелец паспорта забывает сменить его в 45 лет, не обращает внимания на исправления или повреждения в документе.
Выходить на сделку с такими документами нельзя (закон не допускает исправлений, повреждений и просрочки в любых документах).
Замена паспорта потребует времени, поэтому вам необходимы гарантии, что всё в полном порядке.
5. Предоставленные документы нужно проверить на подлинность.
При предъявлении нотариальных документов, важно проверить, действительно ли такая доверенность (именно с этой датой и регистрационным номером) была выдана нотариусом и не была ли она отменена.
Если доверенность была оформлена после 01.01.2017, проверить ее можно на сайте reestr-dover.ru
6. Узнайте информацию о предыдущих собственниках.
Для этого нужно запросить историю перехода прав по выбранному вами объекту на сайте Росреестра или в МФЦ.
Проанализируйте полученную информацию, возможно, в каких-то моментах понадобится более детальное изучение:
Если когда-то была приватизация или вступление в наследство, то всё же придется обратиться к специалисту, если вы до сих пор обходились без него.
Важно исключить возможность появления других наследников и их претензий на имущество.
Множественные переходы собственности – это тоже сигнал о проявлении более пристального внимания.
Ваша задача на этом этапе - убедиться, что сделка со временем не будет признана недействительной.
Можем порадовать своих читателей, сообщив, что на сегодняшний день есть рекомендации Верховного суда по решению вопроса о вновь объявившихся наследниках:
такие претенденты должны требовать выделение своей доли с остальных наследников, получивших выгоду, а не настаивать на её выделении путем расторжения сделки.
Тем не менее, осторожность и достоверная информация – это залог вашей безопасности.
Будьте внимательны! Если ситуация вам не ясна, обратитесь к профессионалам, чтобы избежать неприятностей.
В следующей статье ровно через неделю поговорим о подводных камнях покупки квартиры, которая находится в собственности менее 5 лет.
#недвижимость #вторичная недвижимость #агентство недвижимости #недвижимость петербурга #ипотека #покупка недвижимости