Переход строительной отрасли на проектное финансирование можно считать успешным: к сентябрю общий объем средств на счетах эскроу составил 2,4 трлн рублей, а 412,6 млрд рублей уже перечислено застройщикам по завершению проектов. Тем не менее, механизм поэтапного раскрытия счетов эскроу, призванный упростить для застройщиков доступ к средствам на завершение строительства, ещё не разработан -- несмотря на давно сформированный запрос отрасли. Почему?
Большой объём замороженных на счетах эскроу средств и недостаток оборотных средств вынуждает строителей снова и снова говорить о досрочном доступе к средствам покупателей. Однако необходимость государственного регулирования использования денежных средств в рамках долевого строительства диктует свои правила. А именно, внедрение систем оценки застройщиков во избежание повторения схем с обманутыми дольщиками. Право использования денежных средств, зарезервированных на счетах эскроу, смогут получить не все застройщики.
Для определения профиля застройщика может применяться система показателей, комплексно оценивающая риски при работе банков с ним. Этот своеобразный «скоринг» застройщика должен включать в себя такие показатели, как:
· Финансовые показатели компании-застройщика. Нарушение сроков строительства часто всего связано с банкротством компании, поэтому нужно учитывать коэффициент рентабельности активов (ROA) застройщика (чем выше ROA, тем более устойчива компания-застройщик);
· Оценка деловой репутации застройщика. В этом показателе могут учитываться данные о судебных процессах, количество незавершенных объектов, и т.д. Число судебных исков против застройщика снижает устойчивость его компании.
· Статус компании-застройщика. Если застройщик является участником группы компаний или СРО, этот показатель можно считать косвенным показателем его устойчивости;
· Характеристики процесса строительства. Этот показатель учитывает число подрядчиков, их финансовое состояние. Взаимодействие с подрядчиком, имеющим на балансе недостроенные жилые объекты, снижает устойчивость застройщика;
· Участие в государственных программах (например, льготных). Этот показатель положительно характеризует застройщика, так как говорит о его стабильном доступе к дополнительным финансовым ресурсам, а также удостоверяет его соответствие законодательно установленным требованиям к финансовому положению участника программы;
Соответствие этим и другим показателям может быть выявлено на основе мониторинга застройщиков, который будет осуществляться органами государственного строительного контроля по методике, утвержденной Правительством Российской Федерации.
Таким образом, в настоящее время вопрос поэтапного раскрытия счетов эскроу является исследовательской задачей, связанной с определением подхода к классификации устойчивости застройщика и разработкой собственно механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу, обеспечивающего завершение строительства в срок. После идентификации проблемных застройщиков в рамках проводимой оценки, строящиеся объекты можно будет брать по контроль – в том числе, используя при необходимости государственные субсидии для завершения строительства и реализации объекта.
Оригинал статьи Рифата Рузилевича Гарипова на "Эхе Москвы" - по ссылке https://echo.msk.ru/blog/rifat_garipov/2910982-echo/
Картинка с обложки: https://clck.ru/Xsq6R