Цифры отразили снижение цен. Для застройщиков и риэлторов это стало неприятным сюрпризом. Но цифры лукавы. Поэтому, сразу же началась их интерпретация.
Сначала про сами цифры.
Сразу оговорюсь. Всеми озвученные и «пережёванные», цифры за август меня интересуют, сами по себе, очень мало. В них нет ничего нового. Сейчас, гораздо интереснее цифры за сентябрь.
Что касается августа, меня гораздо больше заинтересовала определенная тенденция, которая абсолютно точно, проявит себя в ближайшие месяцы. Но об этом, чуть попозже.
А теперь, цифры.
По данным агентства «Метриум», в августе средняя стоимость новостроек в массовом сегменте в старых границах Москвы относительно июля сократилась в пяти из восьми административных округов, за исключением центра города. Причём, это произошло впервые за 12 месяцев.
Заметнее всего средняя стоимость новостроек за месяц сократилась в Северо-Западном административном округе — на 6,7%, до 258,1 тыс. руб. за кв. м.
На севере столицы показатель относительно июля снизился на 3,7%, до 250,7 тыс. руб. за кв. м.
На юге — на 1,3%, до 256,3 тыс. руб. за кв. м.
На юго-востоке снижение оценивается в 0,7%, до 226,9 тыс. руб. за кв. м.
На юго-западе — на 0,3%, до 202,3 тыс. руб. за кв. м.
Рост цен на новостройки в августе, произошёл на северо-востоке Москвы — на 2,7%, до 243,2 тыс. руб. за кв. м. на востоке — на 0,7%, до 271,7 тыс. руб. за кв. м, и на западе — на 0,5%, до 286,5 тыс. руб. за кв. м.
Среднее значение снижение цен, по данным агентства «Метриум», составило -1,1%
В агентстве Est-a-Tet считают, что снижение в августе средней стоимости московских новостроек было большим, и составило 4,7% относительно июля.
По данным агентства «Бест-Новострой», в августе 1 кв. м на первичном рынке «старой» Москвы подешевел на 2% по сравнению с июлем, или на 8 тыс. руб. – до 340,9 тыс. руб. в среднем.
Таким образом, все сходятся во мнении, что снижение цен, действительно, произошло.
А дальше начинаются интерпретации этого очевидного факта.
Точнее, интерпретация. Потому что, у представителей этих агентств она одна.
Единственной причиной снижения цен, они называют изменившуюся структуру предложения со стороны застройщиков.
Если в июле на рынке «старой» Москвы продавалось 4,9 тыс. квартир на начальном этапе строительства, то в августе это значение выросло на 49%, до 7,3 тыс.
Так как квартиры на стадии котлована стоят дешевле, то увеличение продаж, именно на этой стадии, сразу же снизило среднюю продажную стоимость м2.
Поэтому, рассуждают они, никакого фактического снижения цен не произошло. Снижение – арифметическое, а значит формальное. Нужно это понимать, и иллюзий относительно, якобы имевшего места снижения цены – не питать (это позиция представителей вышеперечисленных агентств).
Более того, по мнению председателя совета директоров «Бест-Новостроя» Ирины Доброхотовой, рост цен продолжится. Ее прогноз, что московские новостройки продолжат дорожать в среднем на 1% в месяц.
Позиция понятная, и, согласитесь, в чем-то логичная.
Но как говорится «дьявол (прим моё: для застройщиков и риэлторов) кроется в деталях».
Есть ли такая деталь здесь?
Конечно.
Ее называют, но сильно не комментируют, и уж точно не объясняют к чему она может привести.
О чем идёт речь.
Речь идёт о том, что застройщики в августе значительно увеличили предложение квартир малой площади. Так квартиры до 35 м2 в августе формировали уже 21% продаж, в то время как в предыдущие месяцы этот показатель оценивался в 16% и ниже.
Иначе говоря, застройщики стали не только продавать большую часть квартир с котлована, но, в первую очередь, стали предлагать именно квартиры-маломерки.
Это и понятно. Именно такие квартиры (на ранней стадии, а значит самые дешёвые; и самые маленькие, а значит, тоже самые дешёвые), могут увеличить объёмы реализации, а значит компенсировать начавшееся падение спроса.
Однако 21% проданных квартир малой площади, вовсе не означают, что продано 21% той самой площади.
Вот последние сентябрьские данные по Москве.
Скажем, доля однокомнатных квартир в штуках, во всех строящихся домах Москвы составляет 44% (125 тыс. : 286 тыс.шт.), а если смотреть уже в м2, то это всего лишь 29,7% (4756 тыс.м2 : 15984 тыс.м2).
В свою очередь, доля не популярных 3-х и 4-х комнатных квартир в штуках 21% (61 тыс. : 286 тыс.шт), однако их площадь составляет уже почти 34%(5390 тыс.м2 : 15982 тыс.м2).
Иначе говоря, если застройщик быстро распродаст 21% маломерок, то много выручки он не получит, но структура предложения, по еще не проданным квартирам, сильно ухудшится, так как, в любом проекте, большая часть оставшихся непроданными квартир, будут составлять именно квартиры большой площади.
Это объективно. Простая арифметика.
При этом, вовсе не безобидная для застройщиков.
Почему?
В силу того, что продажная стоимость м2 в квартирах большой площади значительно ниже, чем в квартирах малой площади.
Проиллюстрирую на конкретном примере.
Я выбрал, случайным образом, одну из новостроек ПИКа. Это оказался «Мичуринский парк».
Взял случайную выборку квартир (студии, 1,2,3,4-х комнатные), по 5 штук в каждой категории, и посмотрел, какова продажная цена м2 в каждой из них.
Итак
Студии: 327, 342. 329, 351, 336 тыс.руб.м2
Итого средняя: 337 тыс.руб.м2
1 комнатные: 293, 355, 318, 342, 321 тыс.руб.м2
Итого: 326 тыс.руб.м2
2 комнатные: 293, 261, 259, 282, 267 тыс.руб.м2
Итого: 272 тыс.руб.м2
3+ (3-х и 4-х комнатные): 217, 209, 230, 212, 207 тыс.руб.м2
Итого: 215 тыс.руб.м2
Разница в цене 1 м2 между маломерками (студиями и 1 комнатными), и квартирами 3+, составляет 34-36%.
34-36%!!!!!
Еще раз.
Застройщику нужны деньги для строительства, а значит ему нужно продавать квартиры и получать выручку. Но размер выручки по каждому объекту, формирует не количество проданных квартир. Размер выручки, формирует проданная площадь, умноженная на среднюю стоимости м2, за которую продаёт эти метры застройщик.
Продав на ранней стадии, самые дорогие, по продажной стоимости 1 м2 квартиры, которые дают, в итоге, совсем не большую часть выручки, застройщики, рано или поздно, столкнутся с необходимостью начать продажу и квартир, которые не популярны из-за большой площади, и в которых стоимость м2, к тому же, на 34-36% меньше, чем в квартирах, которые ими уже были проданы ранее.
Если даже, увеличив предложение в августе квартир-маломерок с самым дорогим м2, застройщикам не удалось удержать его среднее продажное значение (оно снизилось, по разным оценкам, от 1,1% до 4,7%), то что же тогда случится со средней ценой продаваемого м2, когда самые ходовые квартиры будут быстренько распроданы, и придётся перейти к продаже квартир, где стоимость м2 на десятки процентов меньше.
(P.S. Я прекрасно знаю, что чем больше строящийся дом вылезает из котлована, тем дороже продажная цена. Но не о каких 34-36% роста цен с котлована, к окончанию строительства, сегодня говорить не приходится. Те времена прошли. Поэтому компенсировать эту дельту с ростом дома, уже не удастся).
Подводим итоги.
Да цифра лукава. Но только в другую сторону. Если бы в августе квартиры продавались равномерно (всего помаленьку, в независимости от категорий), то мы бы увидели еще большее, чем произошло, пусть и ненамного, снижение цен. Незначительно, но чуть большее.
Однако теперь, после продажи большого количества маломерок, для застройщиков все становится гораздо худшим.
Если застройщики не снизят темпы появления новых объектов на рынке (будут начинать строительство всего ими запланированного), и по-прежнему будут сразу же предлагать максимальное количество квартир маломерок на котловане, то, как минимум, ничего не изменится, и произошедшее, за счёт перераспределения структуры предложения, снижение цен, обратно уже не отыграется.
Если же застройщики уменьшат вывод на рынок новых проектов, и не начнут строить часть домов, из запланированных ранее (а это самый вероятный сценарий, в силу сократившегося спроса), то «вымытые» маломерки с высокой продажной ценой м2, уже больше не смогут вытягивать статистику по средней продажной стоимости м2 в новостройках (в силу их отсутствия). И тогда, среднюю продажную цену будут определять уже только лишь оставшиеся не проданными квартиры большей площади, в которых продажная цена м2 на десятки процентов ниже, чем в проданных ранее маломерках.
Если реализуется такой сценарий, и вывод новых объектов на рынок замедлится, представляете, как упадёт, уже в самое ближайшее время, среднее значение продажных цен. Нынешнее снижение в 1,1-4,7% покажется "золотой" сказкой, безвозвратно канувшей в лету.
Представляете, какой головняк начнётся для застройщиков и риэлторов, в этом случае. Ведь им придётся придумывать, как объяснять уже другие цифры. Те то уж точно будут свидетельствовать о катастрофическом снижении цен.
Интересно, что они тогда придумают?
Поэтому я соглашусь, с аналитиками от застроев. Нынешние цифры снижения цен не настоящие. Они, действительно, лукавые. Драпируя действительность, они скрывают, потенциально, гораздо более сильное падение цен.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
* Ваши комментарии в других статьях блога:
Фанни Мае и Фредди Мак вам в помощь. Тогда тоже разбрасывали деньги с вертолёта и решили жилищные проблемы нигеров - точно так же, как и с нашими ниггерами - холопами и челядью из провинций.
Суть схемы вы хоть поняли? Разбросали денег ниггерам и те захватив наживку на покупали себе домиков. Проценты платили? Да. А потом - нет. Но не беда. Технически обанкротили Фанни Мае и Фредди Мак - но обязательства то нигеров перед ними просто по цессии передали ИСТИННЫМ инвесторам. Так что ниггеры никуда не делись - кредиторы пришли и все.
Статья: Покупать ли сейчас квартиру?
Всё верно. Согласен с комментатором. Логично и сердито.
Статья: Жилье не будет доступным никогда!
Но вы учитывайте также., что депозиты за это время тоже неплохой доход принесли, особенно конец 14 - го, 15-й, и начало 16-го года., очень "вкусные" предложения были., не спорю, если рассматривать покупку жилья для проживания, то конечно пофиг депозиты, а если как один из инструментов получения прибыли, то это очень спорное вложение, очень сложно угадать точку входа и выхода.
Статья: Ковид и московская недвижимость: цены на пороге грандиозного обвала?
(с) А мне-то кажется, что такой сценарий, гораздо более вероятный, чем падение рынка из-за массовых неплатежей ипотечников. (с) Так банкротство ипотечников и запустит эту волну, потому что если ипотечник - банкрот, он выставляет квартиру на продажу и обрушает застройщику остатки продаж.
Проиграет тот, кто не сможет монетизировать квадратные метры. Я считаю, что эти две вещи взаимосвязаны и судя по тому, что индексация зарплат у нас 6,4%, а цены взлетают на 20-60% в год, то этот момент не за горами. Кроме того, у нас ЕдРо опять у власти, а старую суку новым трюкам не научить....
Статья: Китайский урок для российского рынка недвижимости.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
БОЖЬЯ КОРОВКА
живопись, масло, 11x16 см
Владимир Агапов
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Своим хайпом мы «топим» рынок новостроек. Мы молодцы!
* Покупать ли сейчас квартиру?
* Хроника падения китайского ПИКа (Evergrande Group). Последние данные.
* Рынок первички и рынок вторички, сегодня объединяет одно. Они «остывают».
* Китайский урок для российского рынка недвижимости.
* Осень. Хандра. Падают листья, «падают» застройщики. «Интеко», «СПб Реновация». Кто следующий?
* В какой реальности они живут (московские застройщики)?
* Как купить квартиру в новостройке, и не пожалеть потом о своём выборе.
* Осенние прогнозы цен на жилье разные. Один из них: цены упадут на 15%.
* «Разбалансировка» московского рынка жилья, выйдет боком застройщикам.
* Что происходит с московскими новостройками? Хаос
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,