Удивительное ходит рядом. Задержка до двух лет по старым проектам, и один из самых беспроблемных проектов, которые мне довелось анализировать. И все это, у одного и того же застройщика.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru
-------------------------------------------------------------------------------------------------
ЖК Дом «Достижение».
Специализированный застройщик ООО «Академика Королева». (Застройщик ГК Sminex)
* Выполнено работ.
Последние фотоотчёты хода строительства, и описание выполненных работ, датированы 31 августа.
Ориентируемся да данные, который опубликовал застройщик на своём сайте:
Разработка котлована выполнена на 80%.
Устройство фундаментной плиты стилобатной части выполнено на 42%.
Устройство распорной системы выполнено на 68%.
Устройство подземных вертикальных конструкций высотной части здания (подземные: -2, и -1-е этажи) выполнено на 75%.
Устройство подземных вертикальных конструкций стилобатной части здания (подземные: -2, и -1-е этажи) выполнено на 17%.
По УПСС (Укрупнённым показателям стоимости строительства), объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 6-7%% от общего объёма работ.
* Строительство идёт в соответствии с заявленным графиком.
Строительство началось в январе 2021 года
Согласно проектной декларации 20% строительного объёма должно было быть освоено к 1-кварталу 2022 года, то есть через 7 месяцев после 31 августа (по отношению к этой дате оцениваются выполненные работы в этой справке).
В случае с 29-ти этажным зданием, застройщик должен возвести монолитный каркас на уровне 9-10 этажей, выложить наружные стены, внутренние перегородки, лестничные марши, шахты лифтов и пр.
При этом, фундаментные работы являются наиболее трудозатратными среди всех видов работ. В данном проекте это выражено еще больше, так как проектом предусмотрено строительство выступающего за контуры здания стилобата, и двух подземных этажей, в которых будут размещены машиноместа и кладовки.
6-7% на котловане по строительному объёму, выполненные по итогам 8 месяцев, одновременно с этим, дают не менее 10% трудозатрат по нормо-часам.
Поэтому застройщик строит в строгом соответствии с заявленным графиком, и при сохранении существующих темпов, к 1-му кварталу необходимые 10 этажей коробки здания построены будут.
Строительство идёт, в строгом соответствии с заявленным графиком.
* У застройщика отсутствуют проблемы с финансированием строительства.
Сметная стоимость строительства, согласно данным проектной декларации 10,7 млрд.руб.
Между тем, застройщиком подписано соглашение с ПАО Газпромбанк, о предоставлении проектного финансирования на сумму 15,3 млрд.руб.
И из них, по состоянию на 10 сентября (данные проектной декларации) получено 5 млрд.руб.
Эти денежные средства были получены еще до окончания 1-го квартала:
И были использованы целевым порядком:
Я склонен согласится с оценкой фактических затрат по состоянию на 30 июня в размере 1,6 млрд.руб., потому что, согласно учётной политики застройщика (что видно из аудиторского заключения за 2020 год), в графе «Основное производство» отражаются все прямые затраты застройщика, понесённые на осуществление проекта строительства, а не только затраты на СМР (строительно-монтажные работы).
Поэтому, кроме СМР, здесь отражены затраты на разработку проектной и ИРД документации, изменение разрешённого вида земельного участка, разбор временных зданий и сооружений, подготовка строительной площадки и пр, и пр., а также аренда земельного участка (он находится у застройщика в аренде, а не собственности), и участие в СРО.
Здесь у меня вопросов нет.
Вызывает небольшие вопросы значительная сумма авансовых платежей в размере 3,1 млрд.руб., при выполнении в 1,6 млрд.руб.
Обычно застройщики не авансируют подрядчиков вперёд на такие суммы. Финансирование идёт по мере выполнения видов работ.
Здесь не так.
Могу предположить следующее:
а). речь идёт о периоде до 30 июня, то есть о времени очень быстрого роста стоимости стройматериалов.
Застройщик мог подстраховаться закупкой оптом больших партий стройматериалов, для того чтобы избежать необходимости, в дальнейшем, покупать материалы по более дорогой цене. Тем более, именно в этот момент велись бетонные работы, которые предполагают использование большого количества постоянно дорожающего, как раз в тот момент времени, металла: балок, двутавра, арматуры, вязальной проволоки и пр.
Тем более, что:
б). застройщик, авансируя Генподрядчика на столь значительные суммы, ничем не рисковал.
Дело в том, что Генеральным подрядчиком является компания, входящая (согласно данным проектной декларации) в ту же группу компаний ГК Sminex, что и застройщик.
в). тем более, что денежные средства предоставлялись банком в рамках проектного финансирования. И он осуществляет контроль не только за целевым, но и разумным, с точки зрения реализации проекта, расходом выделенных средств.
Если бы такое авансирование не было обосновано застройщиком, банк не позволил бы ему осуществится (не выделил бы необходимые деньги, так как столь значительная сумма явно превышает сумму для оплаты объёма выполненных к этому моменту работ, и сумму, которая необходима для будущих, ближайших по времени, работ).
Я думаю, что значительное авансирование подрядчика, в условиях роста цен на стройматериалы, которое наблюдалось в это время, экономически разумный шаг. Поэтому оно произошло, и банк не воспрепятствовал этому.
Отсюда вывод. Генеральный подрядчик профинансирован на значительный период времени вперёд, и может осуществлять работу по графику, в течении значительного промежутка времени, без значительного дополнительного финансирования.
То есть, финансирование строительства осуществляется в достаточном объёме.
* Проблемы с продажами.
Отсутствуют.
Несмотря на то, что продажи у застройщика, как и у всех в стране, в последние месяцы очень сильно просели,
это не играет больше, ровным счётом, никакой роли.
Дело в том, что по состоянию на 10 сентября, застройщиком реализовано квартир, парковок и кладовок, с поступлением денег на счета эскроу, на сумму 11,67 млрд.руб.
Так как сметная стоимость строительства ЖК составляет 10,7 млрд.руб, то денежная сумма от продаж, почти в 11,7 млрд.руб, полностью покрывает кредит, который должен быть получен застройщиком, на реализацию этого проекта.
Никаких проблем с получение очередных траншей, застройщик испытывать не будет, вплоть до окончания строительства, независимо от того, какие продажи у него будут идти в дальнейшем.
Этот застройщик и этот проект, не зависит больше от продаж.
И это, кстати, свидетельствует о том, что заёмное финансирование от банка, которое получает застройщик, осуществляется под минимальный процент (1-3% годовых), что благотворно сказывается на экономике всего проекта.
Итак.
Никаких проблем с продажами у застройщика нет.
* Застройщик ООО «Академика Королева» является типичной фирмой «прокладкой».
Собственными денежными средствами застройщик не располагает, выручки не имеет. Активы у застройщика отсутствуют, как и персонал.
Застройщику «опускают» на расчётный счёт небольшие суммы, минимально необходимые для того, чтобы он нёс какие-то затраты (например, на выплату процентов по кредитам), и отражал небольшую прибыль.
Однако, в случае нарушения сроков строительства, даже при наличии судебного решения, взыскать неустойку с застройщика не удастся.
* Прибыльность проекта.
Очень важно, чтобы проект для застройщика был прибыльным.
Если он убыточный, есть риск, что застройщик не доведёт его до конца.
Оценим приблизительную маржинальность этого проекта.
Общая площадь жилых помещений ЖК, составляет 72038 м2.
По состоянию на 10 сентября реализовано 31915 м2
На общую сумму 10,561 млрд.руб.
Не реализовано 40123 м2.
Если исходить из продажной цены августа в 416 тыс.руб.м2,
то размер оставшейся выручки может составить 16,691 млрд.руб.
Общая площадь нежилых помещений ЖК, составляет 20614 м2.
По состоянию на 10 сентября реализовано 2443 м2
На общую сумму 0,787 млрд.руб.
Не реализовано 18171 м2.
Если исходить из продажной цены августа в 315 тыс.руб.м2,
то размер оставшейся выручки может составить 5,723 млрд.руб.
Общее количество машиномест 835 шт.
По состоянию на 10 сентября реализовано 116 шт
На общую сумму 0,32 млрд.руб.
Не реализовано 719 шт., реализация которых может принести дополнительно 1,98 млрд.руб.
То есть, объем продаж, по состоянию на 10 сентября, составил 11,7 млрд.руб. а еще застройщик может реализовать квартир, нежилых помещений и машиномест на сумму 24,396 млрд.руб.
Таким образом, общая итоговая выручка может составить, около 36,1 млрд.руб.
При том, что сметная стоимость строительства составляет всего 10,7 млрд.руб.
Вывод: Строительство ЖК «Достижение» является высокомаржинальным проектом.
* Как застройщик строил раньше.
Сам застройщик ООО СЗ Академика Королева раньше ничего не строил. Однако в ГК Sminex входят 3 компании, которые строительство вели ранее и сдали 3 дома.
2 из которых были сданы с задержками.
С приемлемыми показателями задержки в 5 месяцев.
Далее ситуация значительно ухудшилась.
В настоящий момент застройщик ведёт строительство двух домов в ЖК: «Достижение» (со сроком сдачи в 3-м квартале 2023 года), и «Лаврушинский» (со сроком сдачи во 2-м квартале 2024 года).
Это отдалённые сроки, и пока по ним нарушение сроков строительства отсутствует.
При этом, застройщик, в настоящий момент, осуществляет и строительство 8 домов ЖК «JAZZ» (со сроком сдачи в 4-м квартале 2021 года), где задержка по срокам достигает 2 лет.
Однако строительство домов этого ЖК началось еще в 2017 году, то есть до обязательного использования счетов эскроу, и получения проектного финансирования со стороны банков, в ходе которого последние жёстко контролируют целевой порядок расходования средств.
Причина столь значительного отставания по срокам строительства ЖК «JAZZ»мне не известна (это нужно смотреть отдельно). Просто отметим факт того, что застройщиком допускались ранее, и допускаются в настоящий момент, значительные задержки по срокам.
Вывод:
* Несмотря на то что застройщик и ранее, и в настоящий момент осуществлял и осуществляет строительство других своих объектов со значительным отставанием по срокам (до 2-х лет), никаких проблем, конкретно у ЖК «Достижение», я не вижу.
* Строительство осуществляется в строгом соответствии с заявленным графиком.
* Происходит значительное авансирование работ Генподрядчика.
* Сам проект высокомаржинален.
* Обеспечен финансированием со стороны банка в полном объёме.
* При этом, никаких проблем с получением денег от банка не будет, вплоть до окончания строительства, так как объем уже полученных на эскроу счета денежных средств, превышает сметную стоимость строительства.
Проект получит нужное финансирование, в положенный срок и по графику, даже если продажи будут отсутствовать вовсе.
Данный проект, после хороших продаж в самом начале, больше не зависит от реализации в нем площадей.
Это один из самых беспроблемных проектов, которые я анализировал.
Однако в этой беспроблемности, кроется один существенный недостаток.
Так как строительство ЖК «Достижение» больше не зависит от реализации квартир, застройщик не нуждается в различных приёмах, которые позволяют стимулировать спрос.
Если другие застройщики, в ходе начавшегося спада на рынке строящегося жилья, могут пойти на существенные скидки, и даже снижение цен, для активизации продаж, в данном ЖК, рассчитывать на это не приходится.
Скидок и снижения цен здесь можно не ожидать.