«550 000 за метр, - дорого. Мне нужно максимум 600 000 внутри Садового кольца. Статус - квартира, не апартаменты! Лучше новостройку или реконструированный старый фонд» - говорит собирательный персонаж из реальной практики продажи объекта в Замоскворечье за внешним контуром Садового. «Желательно в тихих переулках, недалеко от Третьяковской.
Новостроек в районе - раз-два и обчелся, даже с учетом «дальних рубежей». С ценовым ограничением в 600 тысяч за метр про объекты внутри Кольца лучше сразу забыть - здесь "квадрат", всреднем, от 1 до 2 миллионов (Золотой, Полянка 44, Малая Ордынка 19, Собрание Клубных домов «Ордынка», Баркли Гэллери, Лаврушинский, Русские Сезоны, Меценат). В более-менее свежих домах вторичного рынка - тоже сомнительно, даже «бетон» стартует от 750 000 руб.
Ну а что же в Дальнем Замоскворечье, за Садовым кольцом? Из чего может выбирать покупатель, который хочет: новый дом, ЦАО, инфраструктуру, адекватное окружение, в том числе архитектурное; Красную площадь и Третьяковку в отдаленной, но еще пешей доступности? Выбор, к сожалению, невелик:
В "Английском квартале" на Мытной, сданном еще в 2013 г., не особо ликвидные "остатки" предлагаются застройщиком от 610 000 руб/м2 . Например, однокомнатные 50-метровые квартиры - 630 000 руб/м2. На вторичном рынке в этом комплексе дешевле 600 тысяч найти непросто. Это к вопросу "отсечки в шестьсот".
«Резиденции Замоскворечья» на улице Зацепа - объект скорее всего не для тех, кто ищет квартиру в Замоскворечье для постоянного проживания. Во первых - это апартаменты, во-вторых, 180 юнитов в одном здании. В-третьих, непосредственное соседство с общежитием и Павелецким вокзалом вряд ли послужит гарантией спокойствия и уединения. Но если покупатель ищет небольшую площадь для сдачи в аренду, - это неплохой вариант. Цены на апартаменты, не выходящие окнами на общежитие - от 440 000 руб. м2. Срок сдачи декларируется в 3 кв. 2021 г., но с учетом, того, что проект - долгострой, нужно ориентироваться на 2022 год.
Буквально в паре сотне метров от «Резиденций» возводится апарт-комплекс «Амарант», фасад которого выходит на площадь Павелецкого вокзала. Тоже сомнительный вариант для любителей тихого Замоскворечья, но подходит для тех, кому нужна «база» в центре, рядом с транспортными артериями - Домодедово в 40 минутах от подъезда. Цены в «Амаранте» уже от 380 000 руб. за метр при декларируемых сроках сдачи в 2024 г. В обоих комплексах апартаменты - без отделки.
Если речь идет об апартаментах, рекомендовал бы присмотреться к IM на Садовом (Шлюзовая набережная)- комплекс недавно сдан, но на вторичном рынке можно найти предложения как в бетоне (500-600 000 р/м2), так и с ремонтом (уже от 700 000 р/м2). Или поискать «вторичные» предложения в ЖК «Счастье в Замоскворечье» (сдан)- можно найти апартамент в бетоне в пределах 500 000 р/м2. Комплекс более локализован от вокзальной атмосферы.
Sky House - объект с непростой судьбой, но после того как «попал» в надежные руки Capital Group после банкротства первого застройщика, безусловно является интересным предложением, с рядом оговорок. Переход в собственность достраиваемых корпусов прогнозируется через год, в августе 2022 г. Поэтому большинство ремонтов будет закончено не ранее 2026 года. При поиске квартиры на перспективу, или с инвестиционным прицелом, - привлекательное предложение. Если покупателю нравятся высотки и окна в пол - рассматривать однозначно. Цены - от 370 000 р/м2 - компенсируют указанные выше нюансы.
Клубный дом на Большой Серпуховской, в 2-х минутах от м.Серпуховская. Полная реконструкция 5-этажного жилого здания 1917 года: новые инженерные коммуникации, ж/б перекрытия, потолки от 3 метров, почти метровые кирпичные стены, дизайнерская отделка помещений общего пользования с использованиям арт-объектов. Панорамный лифт, во дворе - подземный паркинг.
Клубный формат - всего 16 квартир - абсолютно иное качество проживания по сравнению с башнями на 100-150 семей. Ключи - весна 2022 года. Квартиры с отделкой и техникой - завез диван/кровать, - живи. Один из немногих объектов в Замоскворечье с близкими сроками сдачи, ремонтом и выбором планировок.
Важная особенность дома - небольшие метражи (43-58 м2), что позволяет купить полноценную квартиру в самом центре столицы, не переплачивая за «лишние» метры. Цены - от 527 000 руб/м2.
Отдельно - про Юго-Восточную границу Дальнего Замоскворечья. Фактически рядом с полосой отчуждения, в непосредственной близости железной дороги осваивается большая территория под застройку. Почти на «контрольно-разделительной полосе» Замоскворечья и Даниловского района - Летниковской улице и в Жуковом проезде - уже построены Mitte, Level Павелецкая; идут закрытые продажи HighLife, вот-вот стартует ЖК «Летниковский» от ГК Эталон. Не говорю уже о "полях" ПИКа на Дербеневской 20 и башнях ЖК «Павелецкая Сити» на Дубининской. С учетом сдачи новых объектов в 2025-2026 годах цены на котлованной стадии стартуют от 420 000 в «Павелецкая сити» (отделка Вайтбокс) до 500-530 000 в HighLife.
Комплексы современные, стильные, но «железно-дорожное» окружение специфично и даже в ближайшие 10 лет кардинально не изменится. Вариант - брать квартиру с окнами не на "поезда", а с видами на соседние башни. Для многих покупателей окружение не так важно, как близость к ЦАО. Но это уже совсем не Замоскворечье, ни по географиии ни по атмосфере, а "спальное" мини-сити на окраине Центрального округа, в окружении бывшей пром-зоны, с ценой 400-500 тысяч за метр на начальном этапе строительства.
Таков ландшафт дальнего Замоскворечья и его рубежей.
Нужна более подробная информация? Записывайтесь на бесплатную консультацию по недвижимости Замоскворечья.
————
*Часть Замоскворечья (муниципальные районы Замоскворечье и Якиманка) за пределами Садового кольца. С Юга ограничена улицами академика Петровского, Павла Андреева, 1 и 4-м Щипковскими переулками и Жуковым проездом. С Запада - Москвой рекой и Летниковской улицей.