В заголовок моего обращения к вам вынесен вопрос: легко ли управлять домом? Казалось бы, вопрос простой! Ведь дом - это не истребитель, для работы которого требуется труд сотен профессионалов - специалистов в своей сфере деятельности. Но, с другой стороны, дом - это сообщество проживающих в нем людей плюс совокупность инженерных систем. Решение о проведении тех или иных работ принимает не один конкретный житель дома, а большинство проживающих в нем. А когда дело имеешь с большой группой разных людей, уже и управление домом становится не таким простым делом.
Сегодня домами управляют как профессионалы из управляющей компании (УК), так и сами жильцы, объединившись в товарищества собственников жилья (ТСЖ). Мне в определенной степени повезло: начинал я как участник товарищества собственников жилья и попал туда совершенно случайно. В 2003 году, как молодой специалист, купил квартиру в совершенно новом 10-этажном 250-квартирном доме. И мне не хотелось, чтобы он быстро "зачах", как это бывает в многоквартирных домах без должного присмотра.
Тогда само понятие "ТСЖ" было совершенно новым, не изученное широкой общественностью. Слабой была и правовая база: отсутствовал даже Жилищный кодекс РФ, был только закон «О товариществах собственников жилья». Только начиналось активное реформирование этой отрасли, государство старалось отдать больше прав собственникам в управлении их имуществом.
Потом члены нашего правления неожиданно меня избрали председателем ТСЖ, и несколько лет я им руководил, набираясь опыта и практики. При этом продолжал, работал врачом: у меня даже мыслей не было связать свою жизнь с ЖКХ.
Но, погрузившись в управление своего дома, увидев и поняв, как можно улучшить жизнь жильцов, навести порядок в обслуживании, научиться планировать расходы, снизить затраты на тепло, воду, вывоз мусора, я понял, что мне по силам и нечто большое.
Из медицины я ушел: нужно всё-таки качественно и профессионально заниматься каким-то одним делом. И в последние годы я - директор управляющей компании "Розенталь Групп", могу себя уже назвать экспертом в жилищно-коммунальном хозяйстве. На многие вещи мой взгляд кардинально изменился.
Каждый ли может заниматься управлением дома? Теперь я понимаю: в полном объеме любым домом управлять сложно. Это не просто сделать красивую детскую площадку и на Новый год на ней ежегодно ставить яркую ёлку. Или отремонтировать подъезды и содержать их в чистоте. Управление домом - это и исправленные инженерные коммуникации, и энергоэффективность, и оперативное решение всех вопросов для комфортного проживания жильцов, и качественно донесенный сервис до каждой квартиры. А любой из этих процессов уже требует достаточно серьезных знаний. Это комплексный процесс, который нельзя рассматривать по отдельности.
Скажу даже так: чем больше я получал знаний, тем сильнее понимал, насколько это серьезное и ответственное дело - управлять сначала одним домом, а потом уже десятками домов. Человек тогда доволен услугой, когда она качественная, доступная по цене, оказана в срок и ее легко получить. И каждому должен быть понятным процесс: от идеи до реализации.
А тут еще настало время, когда мы стали заниматься активно автоматизацией нашей деятельностью по управлению домами. Вводимые электронные системы дают ощутимые точки роста в организации управления многоквартирных домов. И жильцы к этому готовы: в некоторых новых домах, где преобладает молодое поколение среди жителей, процент регистрации в электронных системах доходит до 98! В домах, которым более 30 лет, процент регистрации более 50, но этот показатель тоже меня радует.
Автоматизация дает повышение качества услуг для конечного потребителя, удобство получения этой услуги, оптимизацию процессов управления персоналом внутри компании, контроль за работой каждого в отдельности и подразделения в целом. А еще есть возможность получать оперативно обратную связь от населения о качестве наших услуг.
Но что я заметил: проще домом управлять не становится! Простые проблемы решается быстрее, но уровень этих проблем растет, жизнь бросает новые вызовы. Чем больше погружаешься в каждый из процессов, тем больше ищешь пути решения проблем уже в подпроцессах. Но мы к этому готовы! Конечная цель у нас одна - всё сделать лучше и качественней! А выбор итоговый за потребителем.
Наша автоматизация направлена не только для домов управляющей компании, но и для ТСЖ. Там также могут воспользоваться мобильным приложением по заказу разных специалистов нашей управляющей компании. В том числе и тех, кого нет в штате ТСЖ. Экономия денежных средств очевидна! И за такой совместной деятельностью ТСЖ и УК, на мой взгляд, будущее. По крайней мере, на ближайшие 5-7 лет такая синергия будет востребована. Да, на первый взгляд, срок небольшой: достаточно посмотреть сколько мы сделали за 20 лет. Но изменения в системе ЖКХ - вполне нормальное явление. Трудно не заметить, что за последние годы порядка в этой сфере в стране стало больше.
ТСЖ - это, образно говоря, сегодня ремесленный ручной способ управления. Он по прежнему востребован, потому что здесь есть четкое понимание: домом управляют те, кто в нем живет. А, значит, они искренне заинтересованы, чтобы всё было хорошо.
Но ТСЖ все труднее дотянуться до каждого процесса в жизни дома, с одинаковой эффективностью их сопровождать, не всегда хватает сил и ресурсов. И получается, что ТСЖ сегодня эффективно в больших домах, где есть возможность сформировать штат сотрудников и для этого достаточно средств. Домам меньшего размера удобнее выбрать себе управляющую компанию, чтобы оптимизировать расходы, в том числе и на содержание персонала.
Здесь нет четкого норматива: вот столько то квартир в доме - это идеально для ТСЖ, вот столько - для управляющей компании. Наша УК "Розенталь групп" сегодня управляет домами в 6 городах России. И для Москвы один критерий по количеству квартир (не менее 25 тысяч кв метров жилья для создания ТСЖ), для Хабаровска и Владивостока - другой (не менее 9 тысяч кв метров), а для Биробиджана - третий (не менее 5 тысяч кв метров). Все решается индивидуально, к каждому дому обязателен свой подход.
Остается еще небольшой процент людей, которых не устраивает ни ТСЖ, ни УК. И это тоже легко объяснимо, потому что идеально никто не работает. Согласитесь, что качество услуг ЖКХ при всем их улучшении всё равно ниже, к примеру, качества услуг в гостиничном бизнесе. Почему? Гостиницу мы выбираем единолично, а форму управления домом - коллективно. А тут не всегда совпадают интересы. Самое сложное, когда при решении какого-то вопроса мнения жильцов делятся 50 на 50. Недавно в одном из наших домов проходило голосование: свет во дворе должен гореть до 23 ч. или всю ночь? Мнения разделись так: 48 процентов за то, чтобы до 23 ч., 52 процента - чтобы всю ночь. И обе стороны считали себя правыми! В итоге мы приняли мнение большинства, но меньшинству показали итоги голосования, чтобы не было сомнений, что всё по честному.
Я сторонник демократических принципов: меньшинство подчиняется большинству! Иначе как работать?
Сложно - управлять домом с такой оптимизацией расходов и автоматизацией процессов, чтобы полученных средств хватало на содержание всех составляющих общего имущества в хорошем состоянии, а не только детской площадки или подъезда. Согласны?
В следующий раз готов рассказать вам о средствах автоматизации и приведу примеры ее конкретного использования в нашей жизни.
Наш сайт: https://rozentalgroup.ru/new_site/build/automation