Сегодня поговорим о покупке жилья в строящемся здании. Начнем с того, что до ввода дома в эксплуатацию, квартиры нет. Есть право собственности на несуществующий предмет. Приобрести такие апартаменты можно только по цессии.
В современном рынке этот способ непопулярный, большинство клиентов предпочитают прямое сотрудничество с застройщиком. Часто такие операции совершают юридические лица, поскольку при скупе большого числа помещений, девелоперы предоставляют хороший дисконт. Физические лица тоже используют метод, когда ищут выгодные вложения денежных средств. Многие выкупают жилье на этапе закладки фундамента, а после сдачи, реализуют по более высокой расценке.
Кто продает квартиры в строящихся домах?
- инвесторы, выкупившие нескольких объектов с целью дальнейшей их перепродажи;
- подрядчики, с которыми частенько строительные предприятия рассчитываются квадратными метрами, а не деньгами;
- частные покупатели, совершившие куплю-продажу для себя, последующего проживания, но вынужденные по личным причинам выставить ее на продажу.
Определим, как правильно оформить переуступку.
- Для начала следует удостовериться, что права действительно принадлежат человеку, у которого вы покупаете. Для этого можно заказать отчет из ЕГРН. С его помощью можно убедиться, что нет залога на недвижимость.
- Во вторых, на официальном сайте исследуйте документы по застройке: лицензию организации, разрешение на освоение данной территории, количество сданных домов. Не пренебрегайте этим правилам, ведь на практике основные риски при исполнении таких сделок ложатся на сдачу. К тому же при неблагоприятных ситуаций, размер штрафов и пеней начисляется исходя из первоначальной цены объекта, т.е. первого приобретения.
- В третьих, во избежание проблем рекомендуем затребовать у продавца справку от СК об отсутствии задолженности. Если была оплачена не вся сумма, то обязанность может автоматически перейти на вас после подписания контракта.
В некоторых ДДУ прописана необходимость согласия застройщика на переуступку обязательств или наличие комиссии СК за ее проведение. В остальных случаях уведомлять компанию и платить ей не потребуется.
Внимательно прочтите договор. В нем должен быть указан: ваша доля, квадратура помещения, его расположение и стоимость, реквизиты обеих сторон.
Если все в порядке можно перейти к регистрированию. Для этого в МФЦ подготовьте пакет документов:
- паспорт;
- квитанцию об уплате налога;
- оригинал цессии и ДДУ.
Если при погашении задействован материнский капитал или вы не единственный собственник, дополнительно понадобится нотариальное согласие супруга и одобрение органов опеки. Госпошлина за оформление составит 350 рублей.
Еще одним нюансом при заключении соглашения служит прайс. Зачастую потенциальные цеденты, чтобы избежать налогообложения, предлагая небольшую скидку, просят заключить договор на меньшую сумму. Этого делать не стоит, поскольку если вы продаете квартиру менее чем через 3 года с момента покупки, придется заплатить 13% государству с разницы стоимости между продажей и обретением. При занижении платы, налог будет выше.
Итак, прежде чем стать цессионарием:
- по выписке ЕГРН проверьте владельца и наличие обременения;
- проанализируйте деловой имидж строительной фирмы, ознакомьтесь с ее лицензией, документацией на постройку;
- убедитесь, что у продавца нет долгов.
Если все хорошо, можно выходить на сделку. После нее соберите необходимые бумаги для регистрации в кадастровой палате, оплатите пошлину.
Вот и все, осталось дождаться завершения строительства!
Если вам нужна помощь юриста при проверке и покупке квартиры в строящемся доме, пишите мне - я помогу!
Мои контакты:
ВК: https://vk.com/new_mirzoev
WhatsApp: +79602839609