Ситуация развивается так, как многие специалисты в области недвижимости предвидели ещё год назад. Создав под влиянием льготной ипотеки ажиотаж на рынке недвижимости в Москве, был исчерпан весь спрос на годы вперёд, сейчас просто нет достаточного количества платежеспособного населения, чтобы по завышенным ценам продолжить покупку жилья в столице. Кроме того, продолжаются проблемы в экономике, пандемия опять набирает обороты, увеличивается инфляция, а зарплаты большинства остаются на месте или уменьшаются. На повестку дня выходит вопрос о покупке еды, а не о крупных покупках, тем более недвижимости по неоправданно завышенным ценам.
Последний гвоздь в гроб московской недвижимости забьёт очередное заседание совета директоров Центрального банка России 22 октября 2021 года, на котором примут решение об увеличении ключевой ставки. Сейчас ключевая ставка на уровне 6,75%, повышение ожидается на уровне 0,5-1,5%, но зампред ЦБ РФ Алексей Заботкин уже заявил, что она не будет больше двузначных значений, т.е. не более 10%. Но даже повышение ставки на 0,5% вынудит банки поднять ставки по ипотеке до 10 или даже выше процентов, что практически полностью уничтожит спрос на недвижимость, т.к. в наших современных реалиях немногие смогут такое финансово осилить.
Сейчас на рынке недвижимости Москвы цены или остановились, или уже начали снижение. Единичные застройщики ещё пытаются вызвать ажиотаж, продолжая поднимать цены, но на реальных покупателей это уже не действует, спрос продолжает своё стремительное падение. Если покупатель с деньгами может отложить покупку и на полгода, и на год (ставки по депозитам уже выгоднее вложений в недвижимость), то застройщики с банками себе позволить такое не могут. Два-три месяца без продаж и всё начнётся сыпаться. Если эскроу-счета не будут регулярно пополняться, то сначала паника начнётся в банке, которому придётся пересматривать залоговую стоимость и окупаемость всего проекта, а потом и у застройщика.
Даже при текущем падении спроса застройщики уже начинают испытывать панику. Агрессивная реклама, надоедливые телефонные звонки с предложением первички по "выгодным" ценам, а также проплаченные многочисленные статьи риэлторов, экспертов и т.д. уже не могут привлечь покупателей, дальше будет только хуже. Дело в том, что инвесторы уже стали массово продавать квартиры, т.к. роста цен в ближайшее время уже не будет, к ним присоединились и ипотечники, которые не рассчитали свои силы. Но, на мой взгляд, сильнейший удар нанесёт высокая смертность в результате пандемии. Если за весь 2020 год естественная убыль населения составила более 688 тысяч (для сравнения в 2019 году она была 316 тысяч человек), то с января по апрель 2021 год естественная убыль просто чудовищная и составляет 304 тысячи человек. Если тенденция сохранится, то нас в этом году станет меньше почти на 900 тысяч человек.... Огромное количество наследственных квартир также окажется на рынке, что увеличит предложение при падающем спросе.
Конечно, власть заинтересована в строительном бизнесе, так как там создаётся большое количество рабочих мест. Но будет ли оно сейчас вкладываться в поддержку этой отрасли? У меня большие сомнения, т.к. тот же Китай при больших финансовых возможностей отказывается спасать своего крупнейшего застройщика, который уже распродаёт по бросовым ценам всё, что только может. Думаю, что у нас будет то же самое, так все это заранее прогнозировалось. Выборы в Государственную Думу запланировано успешно прошли (хоть в чём-то у нас стабильность и прогнозируемость), можно уже народ на землю или даже чуть ниже опустить.
При покупке недвижимости средний первоначальный взнос составляет 30% (хотя достаточно много выдавалось ипотек при первоначальном взносе в 10-15% от стоимости). Когда падение стоимости недвижимости в Москве приблизится к величине 30% или ниже, то залоговая стоимость у банков снизится до критического уровня, при котором им надо значительно увеличивать страховые резервы согласно действующему распоряжению ЦБ, да и у ипотечников особого желания платить за ежемесячно обесценивающееся жильё не будет (сейчас уже некоторым тяжело платить по графику). Если не платит ипотеку отдельно взятый Иван, то это его проблемы, а если таких Иванов тысячи или десятки тысяч, то уже проблемы банков.
Брокеры объявляют маржин-колл трейдерам, у которых вложения в акции обесцениваются на заранее определенную величину (обычно 30%). В таких ситуациях трейдер должен или внести дополнительные денежные средства, или продать акции по текущей цене (уже с убытком), в отдельных случаях трейдер может ещё подождать, надеясь на рост акций, но если такого не случится, то он потеряет всё и ещё будет очень много должен брокеру. Ситуация на московском рынке сейчас напоминает биржу, маятник уже качнулся в противоположную сторону и набирает амплитуду. Тысячи ипотечников-"трейдеров", купивших недвижимость по завышенным ценам, приближаются к маржин-коллам, за которыми последуют неизбежные финансовые потери, вплоть до банкротства.
Считаете ли вы, что недвижимость в Москве до конца года может подешеветь на 30 и более процентов? Есть ли хоть какие-то причины, которые могут остановить падение стоимости жилья в Москве?
Спасибо, что прочитали статью до конца! Подписывайтесь на канал и ставьте лайки.