Часть квартир ипотечных заемщиков, которые не могут обслуживать свои кредиты, переходит на баланс банка. Рассказываем, как продается такая недвижимость и в чем плюс для покупателя.
Как квартиры попадают на баланс банка
Ипотека в России в последние годы находится в стадии активного роста. Одновременно с этим часть заемщиков оказываются не в состоянии обслуживать жилищные кредиты и уходят в просрочку.
Некоторые заемщики вынуждены продавать квартиры, чтобы погасить долг перед банком. Часть таких квартир продается с торгов и гасится долг, часть переходит в собственность банка. В результате у кредитной организации на балансе образуется портфель подобной недвижимости.
Задача банка — быстрее продать такую недвижимость. Во-первых, это не профильный актив банка. Для него квартиры — замороженные деньги, которые он мог бы пустить в оборот. Во-вторых, недвижимость влечет за собой дополнительные издержки — оплата коммунальных платежей, налогов и так далее.
Чтобы продать объект по рыночной цене, его необходимо сначала «причесать» — оформить документы, перевести лицевые счета управляющих и ресурсо-обеспечивающих компаний, провести ремонт-клининг и т. д. На все эти мероприятия затрачивается очень много времени, а отсутствие представительства банка в регионе, операционные затраты на персонал, рекламу, сопровождение имущества съедают всю экономику процесса.
Как продать такое жилье
У банка есть несколько вариантов, как реализовать такую недвижимость.
Первый: кредитная организация может заняться продажей самостоятельно — например, организовав внутреннее подразделение.
Второй путь: банк может обратиться в риелторское агентство, которое будет заниматься поиском покупателей. Но нередко это приводит к конфликту интересов.
Делегирование полномочий
Возможным решением такой ситуации для банка может быть передача на аутсорс функций по продаже подобных квартир. На рынке недвижимости существуют специальные компании, которые занимаются реализацией банковской недвижимости под ключ.
Как работает бизнес-модель на примере компании SRG
Бизнес-модель SRG принципиально отличается от той, по которой работают большинство риелторов. Весь комплекс услуг по продаже банковской недвижимости компания разделила на две части.
Есть продавцы (трейдеры) — это люди, которые удаленно ведут переговоры с потенциальными покупателями. Их офисы находятся в нескольких крупных городах, чтобы охватить разные часовые пояса. Но трейдеры не встречаются с покупателями. Когда возникает потребность показать квартиру клиенту, подключаются администраторы объектов (свыше 2 тыс. представителей в регионах). Они проводят показы, оказывают помощь в подготовке предпродажных документов и подаче их в Росреестр. Но администраторы не ведут переговоры с покупателем по поводу самой сделки.
Сам банк может контролировать процесс продажи своих объектов в режиме реального времени. Его подключают к специальной платформе и заводят личный кабинет. Через него он может отслеживать информацию по объектам — по просмотрам объявлений, звонкам, показам и продажам. Также банк может получить данные переговоров трейдеров с клиентами и, что не менее важно, обратную связь от потенциальных покупателей.
Например, узнать, как они оценивают объект, что им нравится, просят ли скидку и так далее. Все это делает процесс реализации прозрачным и позволяет принимать оперативное решение по разным вопросам — от мелкого предпродажного ремонта в квартире до понижения или повышения ее цены.
Четко выверенная цена = быстрые продажи
Основное правило успешной продажи квартиры — четкое понимание, сколько должен стоит объект в соответствии с его ликвидностью и спросом. При правильной цене квартиру можно продать за пару месяцев, при неправильной она может экспонироваться на рынке годами. Более того, даже предоставляя скидку, продавец должен четко понимать, когда ее давать и в каком размере.
В своих расчетах аналитики SRG используют Big Data — их цифровая платформа содержит большой массив данных о предложении на рынке недвижимости России начиная с 2012 года. Это позволяет прогнозировать цену, по которой банк может продать недвижимость.
Для покупателя приобретение квартиру у банка — стандартная процедура, которая не отличается от той, если бы он покупал квартиру у физического лица или застройщика. Например, такую квартиру можно купить в ипотеку. Просто в данном случае собственником квартиры является банк (и это уже не залоговая недвижимость). Сами квартиры также выставляются на известных площадках недвижимости — ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и других.
При этом покупка квартиры у банка дает покупателю дополнительные гарантии.
Во-первых, такой объект с юридической точки зрения является более чистым — он проверен банком еще при выдаче ипотеки предыдущему владельцу. Кредитная организация в этом плане обладает большими компетенциями. Поэтому риски, что появятся предыдущие собственники и начнут претендовать на квартиру, минимальны. В данном случае есть органическая страховка в виде банка. Более того, даже если такая ситуация возникнет (оспаривание сделки предыдущим владельцем), то банк возместит стоимость квартиры. С продавца-физлица получить деньги обратно обычно гораздо сложнее.
Во-вторых, все взаиморасчеты с банком прозрачны. В договоре купли-продажи отражена полная стоимость квартиры, а все деньги переходят на счет банку. Поэтому исключена ситуация, что человек заплатил за квартиру одну сумму, а доказать не может. Также для покупателей доступна электронная регистрация сделки. Во время карантина это позволило не останавливать продажи.
👉 Больше топовых новостей, аналитики и исследований в нашем Telegram. Подписывайтесь!