Нас поражали китайские города-миллионники без единого жителя, построенные в пустынях. Сегодня, призраки из этих городов врываются в российскую действительность.
Бурные события на рынке недвижимости Китая, которые происходят буквально на наших глазах, связанные с крушением застройщика China Evergrande, потрясают своим масштабом (впрочем, привычным, когда мы говорим обо всем, что происходит в этой стране).
Гигантомания, проекты с неясной окупаемостью, невообразимые финансовые вливания в рынок, создание огромных строительных монополий, плотно связанных с не менее огромными банками, и еще более плотно, с государством, сделали свое дело.
Стоило одному из строительных монстров зашататься, как пришла в движения вся это, как оказалось, ненадежная конструкция. Мы смотрим на экономическое "землетрясение" максимальной амплитуды, и не знаем, устоит ли китайский рынок недвижимости, да и вся китайская экономика.
При этом, пристально наблюдая за Китаем, мы не можем не поражаться тому, как все происходящее напоминает российские реалии.
Неужели, и нам ждать чего-то подобного.?
Представляю несколько заметок, касающихся эпохального события - крушения китайского застройщика China Evergrande.
Китайский урок для российского рынка недвижимости.
Хроника падение китайского ПИКа (China Evergrand). Последние данные.
Вот что думает о происходящем постоянный автор нашего блога Франсиско Урике:
Какая шикарная иллюстрация к нашим дебатам на блоге!
Да, именно так и выглядит лопнувший пузырь.
------------------------------------------------------------------------
"Однако, летом 2021 года застройщик сообщил о снижении объёмов продаж недвижимости в летний период на 88%, по отношению к весеннему, и на 26% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В июне объем продаж составил $11,12 млрд, в июле — $6,8 млрд, а в августе — $5,91 млрд. Более того, появились прогнозы, согласно которым, спад продаж продолжится, и это повлияет на денежный поток внутри компании и ликвидность ее капитала."
-----------------------------------------------------------------------
По эпичности события, мне это напомнило смерть звезды.: сначала она увеличивается до невероятных размеров, превращается в красный гигант... Потом невероятной силы взрыв, сброс всех оболочек и остаётся белый карлик. Да нет, при таком масштабе возникает черная дыра - из многомиллиардных долгов, незавершённого строительства, миллионов безработных.
Западный финансовый мир напрягся, это ощущается. Ударная волна сейчас хряснет по рынку стройматериалов, энергоресурсов, по финансовым рынкам etc. etc. etc… До нас точно долетит.
Гоните цены вверх, господа! Как вам падение объёмов продаж. за три месяца, на 88%? Инвесторы с депозитами выручат?
Надеюсь, КНР поможет этим ребятам, иначе это дерьмо полетит по всему свету. И можно потерять пару процентов ВВП.
Итак, я считаю, что это третий (и последний) звонок НАШИМ застройщикам.
Почему, постараюсь объяснить.
Начнём с пузыря. Его опасность, на мой взгляд, заключается в том, что надуть его можно достаточно быстро: вы разогреваете ажиотажный спрос, например, путём бесконечных словесных интервенций (когда из каждого утюга вам говорят, что жилье подорожает, будет дорожать и никогда не подешевеет - такие простые конструкции, как ни странно, неплохо работают, поскольку у нас действительно есть большой дефицит жилья и, самое главное, рынок недвижимости самый инерционный, насыщение происходит медленно. Сюда же добавляется вброс денег в виде льготной ипотеки. Далее, поднимаются цены на волне этого ажиотажного спроса, когда люди не думают, как и что они будут отдавать (в голове крутится один момент - если я не успею, то не смогу купить никогда).
Цены подняли. Далее выясняется, что платёжеспособный спрос исчерпан, продажи начинают давать первые просадки. Перед застройщиком встаёт вопрос - что делать? Нужна оборотка, нужно гасить кредиты по проектному финансированию, платить зарплату работникам и т.п.
Здесь, на мой взгляд, и кроется главная опасность. Как опустить цены?? Начинаются акции, скидки. Но они, как правило, быстро исчерпывают свой потенциал. Надо отступать, нащупывая пределы платёжеспособного спроса. Как только вы снижаете цены - покупатель тут же занимает выжидательную позицию. Начинают снижаться продажи - и на нашем рынке тут же появятся инвесторы, которые начнут фиксировать прибыль. Квартиры сдавать им придётся с дисконтом, что дополнительно начнёт давить на цены и стимулировать покупателей, и дальше занимать выжидательную позицию. Падение продаж достигает критической черты - а дальше все как у китайцев.
Для нашего рынка все будет иметь более тяжёлые последствия, поскольку у нас есть дольщики.
Не знаю, есть ли дольщики у китайцев, но в Европе такого явления нет. Там квартиры продаются только полностью готовыми (никаких черновых отделок, никакого котлована), с полностью обставленной кухней, мебелью в кладовке (шкафы) и всей необходимой бытовой техникой: посудомойка, холодильник, морозильник, стиральная машина, машина для сушки белья. Возможно, это одна из причин, почему жилье там стоит дороже, хотя по сравнению с московскими ценами - иногда и дешевле.
Недострой там никого не волнует, это проблемы хозяйствующих субъектов и банков, их финансирующих.
Наш дольщик — это инвестор (!!!) живущий на съёмной квартире и взявший ипотеку. Его способность выплачивать эту ипотеку, во многом, зависит от того, насколько быстро он приведёт свою квартиру во вменяемое состояние и въедет в неё.
В случае банкротства застройщика, дольщик, как инвестор, получает удовлетворение своих требований в последнюю очередь. Не знаю, сильно ли выручают дольщика эскроу-счета, но боюсь, что там не все идеально.
Так что банкротство застройщика может следом породить волну банкротств ипотечников, а это уже прямой удар по банковской системе.
Второе, что хочу отметить. Наш строительный рынок очень хрупкий. Во многом он живёт по законам финансовой пирамиды, которая подпитывается постоянным подъёмом цен. Кто-то приводил рентабельность бизнеса застройщиков - 37%. Это очень высокая цифра, видимо, поэтому все и держится на плаву.
Не знаю, как обстоят дела в Москве, но вот в моем городе (миллионник) много застройщиков строят вообще без денег: собирается кое-какая мелочь на оформление участка, а подрядчики и поставщики, оплачиваются бартером - квартирами.
Понятно, что при малейших остановках продаж, они банкротятся мгновенно. Я знаю пару таких историй.
Когда началась вакханалия с ценами на стройматериалы, у нас было совещание основных игроков нашего рынка недвижимости, наш местный бизнес-журнал освещал данное событие. Один из участников сказал следующее: по текущим ценами и затратам на строительство цены на жилье надо поднимать на 30% - но сделать это невозможно, продажи встанут.
Так что наш рынок недвижимости тоже на пороге серьёзных событий, по типу китайских.
В заключение старый анекдот: два альпиниста лезут на вершину. Вдруг один обрывается и падает в пропасть. Второй, отдышавшись, наклоняется над краем: "Вася, ты жив?!". "Да жив я, жив! Не долетел еще!"
Что еще хочу добавить: меня прямо-таки испугала динамика. Вдуматься, такой монстр сгорел за три месяца!
Кстати, это показывает, что создание громадных монополий на строительном рынке не решает никаких проблем, а усугубляет их последствия!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
Ситуация сильно зависит от поведения инвесторов. Потому что они могут снижаться и снижаться хорошо, особенно те, кто покупал в прошлом году. Пока продаж инвесторов особо не видно, ждут. Но если среди них начнётся ажиотаж, то они запросто могут тормознуть продажи застройщиков. Застройщики как могут гнобят инвесторов, выдают им справки об оплате и согласии на уступку по конским ценам. Кстати, если у вас договор с эскроу, то к застройщику можете вообще не ходить. Достаточно взять в банке выписку с вашего эскроу счета. Да и согласие можно не брать. Было разъяснение Росреестра, что даже наличие в ДДУ условия обязательного согласия застройщика ничтожно и уступка подлежит регистрации независимо от настроения застройщика. Так что если вас хотят развести на деньги в отделе продаж смело шлите их лесом, идите в банк, берите выписку и в Росреестр.
Статья: Галопирующая инфляция? Нет. Ставка ЦБ. Как это скажется на рынке недвижимости
Вы не совсем правы, я москвичка и мне очень понравилось, когда народу в Москве поубавилось, 😁но радость ,увы, была очень не долгой, как наступил сентябрь и в Москве опять образовались дикие толпы народу, которые куда-то спешат!😂 И очень резко возросло количество лиц из средней Азии, их стало реально слишком много везде! Что уже начинает сильно напрягать!😥И то , что товарищ Хуснулин к этим диким отдам еще хочет затащить в Москву несколько миллионов дополнительных гастарбайтеров, проверьте совсем не радует, так как они реально демпингуют на рынке труда и благодаря тому, что они и их дети уже занимают активно ниши для местного населения, такие как ЖКХ, врачи, учителя, инженеры, участковые, инспектора в налоговой и т.д., а там где один вылез, там очень быстро их образуется толпа...и все местному туда даже если захочет, уже не попасть... так что в Москве жизнь становится все хуже и хуже...внешне она преображается, но местному населению все хуже и хуже, увы ..😅 Благодаря этим диким человейникам людей все больше, но городская инфраструктура просто не рассчитана на такие массы людей, наша природа уже не справляется с такой нагрузкой и начинает давать все чаще сбои, а люди все лезут и лезут в Москву, не понимая, что ресурсная база, в виде той же питьевой воды поступающей в Москву практически уже исчерпана, проблема с утилизацией мусора тоже нарастает в геометрической прогрессии, проблема с утилизацией и переработкой канализационный стоков и водостоков...Москва скорей всего в течении ближайших 10-15 лет, а может и раньше, станет просто не пригодной для нормальной жизни территорией...😅
Статья: Ковид и московская недвижимость: цены на пороге грандиозного обвала?
Такими темпами мы не увидим падение на 10-15% к концу года. А быстрее ни как нельзя? А то подняли на 20-30%, а падать все только начинается. Блин, где реальные цифры падения и праздник покупателя. 😊
Статья: Рынок первички и рынок вторички, сегодня объединяет одно. Они «остывают».
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ВОДА И КАМНИ. ОПУС 3
живопись, масло, 100x100 см, 2020
Дмитрий Стрелкoв
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Рынок первички и рынок вторички, сегодня объединяет одно. Они «остывают».
* Китайский урок для российского рынка недвижимости.
* Осень. Хандра. Падают листья, «падают» застройщики. «Интеко», «СПб Реновация». Кто следующий?
* В какой реальности они живут (московские застройщики)?
* Как купить квартиру в новостройке, и не пожалеть потом о своём выборе.
* Осенние прогнозы цен на жилье разные. Один из них: цены упадут на 15%.
* «Разбалансировка» московского рынка жилья, выйдет боком застройщикам.
* Что происходит с московскими новостройками? Хаос
* Цены на стройматериалы в августе перестали расти. Что будет с ценами на жилье?
* Люди теряют веру в рост цен на недвижимость, и перестают ее покупать.
* Тяжёлый выбор застройщиков Москвы. Снижать, или не снижать цены. Еще немного, и мы их дожмём.
* Заштормило. Рынок новостроек в стране не знает куда катится.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,