Любой человек, намеревающийся приобрести квартиру, надеется, что получит ключи от заветного жилья без малейших проблем и по четко установленному графику. То, насколько полно будет реализовано это желание, в техническом смысле зависит исключительно от застройщика, его добропорядочности, компетентности и умения распоряжаться бюджетом.
Для того, чтобы примерно понимать, на какое время ожидания рассчитывать и к чему готовиться, нужно владеть необходимой информацией. Какие же вопросы при покупке новостройки к застройщику нужно задать перед принятием решения?
Логично, что первое, чем стоит поинтересоваться – имеет ли фирма право заниматься этим видом деятельности? Такие данные несложно собрать и самостоятельно, просмотрев списки застройщиков Росреестра, уточнив срок действия лицензии и проверив застройщика на наличие в списках потенциальных банкротов.
Кроме этих, само собой разумеющихся, данных, существует большое количество других нюансов, которые в будущем могут повлечь за собой как незначительные, так и очень серьезные последствия.
Что спросить у застройщика при покупке квартиры?
Правильные вопросы застройщику, если на них получены откровенные и прозрачные ответы, могут в значительной степени прояснить многие спорные и не совсем понятные рядовому обывателю моменты. По тому, насколько охотно застройщик идет на контакт и предоставляет максимально подробные сведения о своей работе, также можно судить о его порядочности.
Перед заключением договора о приобретении квартиры нужно обязательно поинтересоваться следующими подробностями:
Документы на землю
Кроме разрешения на строительство, выдаваемого городской администрацией, застройщик должен иметь и право владения или пользования земельным участком. Документ на землю является частью проектной декларации объекта и не представляет коммерческой тайны. Проектная декларация часто размещается на сайте фирмы-застройщика, или ее копия предоставляется по требованию клиента.
Необходимо также уточнить, кем выступает застройщик относительно участка: собственником или арендатором? Во втором случае нужно проявить бдительность в вопросе граничных сроков аренды – они не должны заканчиваться раньше, чем дом будет введен в эксплуатацию.
Границы земельного участка, закрепленного за проектной декларацией, можно увидеть на сайте Росреестра в свободном доступе.
Банковская аккредитация
Под аккредитацией банка подразумевают полную проверку законности деятельности застройщика со стороны финансового учреждения. Аудиту подлежат: разрешение на строительство и пользование земельным участком, соответствие проектной декларации установленным нормам, финансовое положение компании.
Наличие аккредитации в крупных, вызывающих доверие банках – признак того, что строительство будет завершено в срок и в полном объеме. Кроме этого, банки осуществляют надзор за ходом строительства – если оно идет не надлежащим образом, аккредитацию могут и отозвать.
Проверить уверения застройщика о том, что он имеет аккредитацию в определенном банковском учреждении, можно на сайте самого банка в специальном разделе. Если в списках данной компании не обнаружится, стоит поискать другого застройщика.
Источники финансирования
Строительство может финансироваться двумя путями: прямым и с использованием эскроу-счетов. Прямое финансирование поступает непосредственно от банков, под аккредитацией которых находится застройщик и в которых он имеет открытые кредиты.
Со вторым способом дело обстоит немного сложнее. Эскроу-счет – это неприкосновенный счет, на котором хранятся деньги дольщиков, уплаченные во время оформления договора долевого участия. Раньше застройщики могли использовать эти средства напрямую для выполнения строительных работ, но летом 2019 года подобная практика была запрещена правительством. Теперь деньги с эскроу-счета застройщик может получить только после официального ввода дома в эксплуатацию.
Подобный запрет дал возможность снизить количество обманутых дольщиков и уменьшить случаи чрезмерного затягивания строительства. Некоторые компании, получившие разрешение на возведение жилых домов до 2019 года и указавшие в качестве источников финансирования эскроу-счета, могут продолжать использовать эту практику, однако при условии регулярного начисления компенсаций в отдельный фонд.
Финансовая отчетность
Когда речь идет о проверке финансовой отчетности застройщика, имеется в виду динамика его прибыли за последние три года. Если на этом временном промежутке динамика положительная, можно говорить, что строительство будет доведено до логического завершения без проволочек и других непредвиденным задержек.
Если у застройщика чередуются периоды прибыли и убытков, при этом последние преобладают, существует большой риск его банкротства в ближайшем будущем. Также следует сравнить размер прибыли и долговых обязательств. Первая должна заметно превышать суммы, которые застройщик должен банку.
Предыдущие проекты
Как правило, на сайте фирмы-застройщика всегда присутствует полная информация о предыдущих проектах, которой они охотно делятся с потенциальными клиентами. Большой плюс, когда у компании есть несколько сданных и, тем более, заселенных домов, которые вводились в эксплуатацию точно в срок и без устранения недостатков.
Если застройщик отвечает, что данный проект у него первый – это еще не говорит о том, что с компанией нельзя иметь дело, особенно если она располагает всеми необходимыми документами и положительной репутацией в банках. Гораздо хуже, когда застройщик намеренно умалчивает об уже готовых зданиях или дает о них слишком пространную информацию. Это может свидетельствовать о том, что с предыдущими проектами были или есть существенные проблемы.
Как можно наблюдать за ходом строительства?
Чаще всего сведения о ходе строительства публикуются на сайте застройщика в виде регулярных фотоотчетов. В некоторых случаях – сегодня эта практика приобретает все большую популярность – на строительной площадке устанавливается веб-камера с круглосуточной трансляцией. При желании с ее помощью можно наблюдать за процессом работы в режиме реального времени.
Средняя скорость возведения домов – два-три этажа в месяц даже для самых трудоемких технологий. Если по фотоотчетам или личном посещении оказывается, что она значительно ниже, это может свидетельствовать о слишком затянутых темпах. В таком случае есть отчетливый риск, что в положенные сроки дом сдан не будет.
Срок сдачи
Непредвиденные ситуации могут случаться даже у самого ответственного застройщика. Если окончательные сроки сдачи объекта переносятся, он должен за два месяца предупредить об этом всех дольщиков и предложить подписать соответствующее соглашение. Это делается для того, чтобы не платить компенсацию, которая обычно составляет 0,01% стоимости приобретенной квартиры.
Дольщик вовсе не обязан давать свое письменное согласие на продление строительства и вправе требовать неустойку, тем более, что ее начисление в любом случае происходит через суд.
Сколько очередей в строительстве?
Этот вопрос важен с точки зрения личного комфорта. Нередко застройщики возводят целые жилые комплексы, по несколько корпусов в год. Если формирование комплекса еще не закончено, велика вероятность того, что основными звуками, доносящимися с улицы, будет шум тяжелой строительной техники.
Облагораживание придомовой территории начинается только после полного окончания всех видов работ, так что в данном случае стоит быть готовым к пыли, грязи, шуму и отсутствию хороших дорог.
Изменение площади квартиры
Точная площадь квартиры оговаривается в ДДУ. Она может измениться в случае, если в процессе возведения дома в проектную декларацию были внесены правки. Обычно эта разница не очень существенна, однако нюансы такой вероятности лучше всего заранее обсудить и соответствующем образом оформить в договоре.
Площадь, которая меньше заявленной, застройщик компенсирует покупателю в денежном эквиваленте. Когда метраж оказывается больше, платить должен уже дольщик. Процент, по которому рассчитывается доплата, может быть разным, поэтому именно такой момент следует внести в договор с указанием фиксированной ставки.
Отделка и возможность перепланировки
На сегодняшний день большинство застройщиков предлагают своим клиентам разные варианты отделки при сдаче квартир. Во многих случаях ее детали можно оговорить заранее, чтобы в итоге получить жилье по своему вкусу.
Однако больше всего сложностей вызывает перепланировка. Она обязательно должна входить в число вопросов при покупке квартиры у застройщиков. Будет большим плюсом, если проект дома подразумевает так называемую свободную планировку, когда перегородки устанавливаются по желанию собственника. Если такая возможность существует, планировку все же лучше заказать у застройщика или подрядчика, потому что провести ее после сдачи дома будет тяжелее.
Социальная инфраструктура
Если инфраструктура микрорайона развита слабо, нужно спросить у застройщика о его планах относительно повышения ее уровня. У ответственных компаний в проект комплекса входят не только жилые здания, но и основные объекты социальной и торгово-развлекательной инфраструктуры.
Если застройщик в подробностях описывает, что, где и, главное, когда будет построено и введено в эксплуатацию, дом можно считать перспективным. В противном случае, если компания не планирует заниматься собственной инфраструктурой, а, например, оставляет ее на усмотрение городской администрации, до комфортного уровня микрорайон может развиваться очень долго.
Читать статью в журнале Кайли: https://qayli.com/journal/voprosy-k-zastroyshchiku-pri-pokupke-novostroyki/