Квартира в ипотеке ― это собственность заёмщика. Как любую собственность, ее можно продать. Как владельцу залогового жилья после сделки останется при своих? Рассказываем, что делать для того, чтобы избежать финансовых потерь.
Выплатить кредит досрочно
Для начала заёмщику надо согласовать с банком досрочное погашение ипотеки. Затем найти необходимую сумму. Например, взять потребительский кредит или занять у родственников. Перевести остаток долга на счет для списания платежей и получить взамен закладную от кредитора.
Дальше едем в Росреестр с документами:
- паспортом;
- выпиской из ЕГРН;
- закладной и справкой об отсутствии долга перед банком;
- заявлением о выводе недвижимости из-под бремени.
Регистрационная служба проверит бумаги и снимет с квартиры обременение. После этого спокойно ищите покупателя и держите цену. В других случаях такой роскоши может не быть: согласившись на сделку купли-продажи квартиры с обременением, покупатель скорее всего потребует встречных уступок.
Погасить ипотеку задатком за квартиру
Если банки кредит не дают, а у родственников такую крупную сумму занять не получилось, то ищите заинтересованного покупателя. Закон позволяет взять у него задаток, и погасить этой суммой остаток долга по ипотеке. Потом снимаем обременение и переоформляем квартиру на покупателя. Продавец получит разницу между стоимостью квартиры и задатком.
Вариант не очень сложный. Но найти покупателя, готового рисковать крупной суммой, непросто. Так как есть вероятность, что заёмщик после погашения кредита передумает продавать квартиру, а задаток не вернет. В этом случае деньги вернуть реально, но не миновать судебной волокиты. Чтобы исключить подобную ситуацию приобретатели ипотечной недвижимости обычно настаивают на проведении сделки через банк.
Продать залоговую квартиру с помощью банка
Договорившись с покупателем о продаже ипотечной квартиры с участием банка, заёмщик идет к кредитору и подает заявление о заключении трехстороннего соглашения. Если он дает согласие, то в документе прописывают такую схему:
- Покупатель вносит в кредитную организацию сумму в размере договорной стоимости квартиры.
- Из полученных денег банк первую часть, в размере невыплаченной ипотеки, помещает в одну депозитную ячейку, а что осталось ― в другую, она переназначена для продавца.
- После регистрации недвижимости на нового собственника банк деньгами из первой ячейки закрывает ипотечный долг и снимает обременение с объекта купли-продажи.
- Заёмщик, теперь уже бывший, получает из второй ячейки свою часть стоимости проданной квартиры.
Переход права собственности и вывод квартиры из-под залога проходят в один день, что делает этот вариант предпочтительным для покупателя.
Есть и другие способы продать квартиру в залоге. Например, переоформить ипотечный кредит на покупателя. Главное – не тянуть с продажей, если финансовое состояние пошатнулось и начала расти задолженность. Иначе банк по своей инициативе пустит ипотечную квартиру с молотка, и тогда потери части денег не избежать.
Способы передачи денег при ипотеке. Рассказываем на Bankiroff.ru про ипотечный счет, банковскую ячейку и другие проводки.