Обращения к строительному эксперту по поводу заливов с балконов верхних этажей далеко не редкость, особенно от жителей Санкт-Питербурга. Так, например, недавно закончилось многолетний судебный спор жителей «хорошего дома» на Крестовском острове.
Верхние этажи имеют террасы, сделанные с нарушением всех норм и правил. Страдают нижние квартиры под этими архитектурными изысками. Но в этом случае все понятно, а вот другой уважаемы житель ПС позвонил и спрашивает – что делать, как дальше жить, заливают с верхнего балкона. Говорить ему, что для Петроградки это типичный случай, неправильно. Решил публично разъяснить суть проблемы и пути ее решения, в надежде, что мое разъяснение поможет другим пострадавшим.
Итак, прежде всего, разберемся – к какому типу недвижимости относится балкон, чем он отличается от террасы и что такое эркеры с эксплуатируемой кровлей?
Начнем с того, что разберемся - к какому типу имущества относится балкон: общему или индивидуальному? Кто должен ликвидировать признаки разрушения конструкции? Кто, и за что несет ответственность за разрушения, особенно если дом является памятником культурного наследия и охраняется государством.
Здесь законодатель однозначен - в правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме сказано, что в состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (МКД), в том числе плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491).
При этом стоит иметь в виду, что, если балкон обслуживает только одну квартиру, то двери, окна и козырьки (кроме верхнего этажа) – зона ответственности собственника помещения. Если на балкон или террасу есть выход из неприватизированной коммунальной квартиры, коридора или мест общего пользования, то данный вид имущества является общедомовым и обслуживание возложено на управляющую компанию (УК), именно она несет ответственность за состоянием фасада МКД, частью которого является балкон:
- следит за состоянием несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и карнизах,
- контролирует состояние и восстановление/замену отдельных элементов крылец и зонтов над балконами (постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
Специалисты УК также обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий. Проводить разъяснительную работу с жильцами о правилах содержания такого имущества. В случае обнаружения признаков разрушения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров – вносить предложения о проведении ремонта.
В ТСЖ решение о проведении ремонта и источниках его финансирования должны принимать собственники жилья на общем собрании. Между тем, судебная практика показывает, что независимо от желания собственников его отдельных помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор управления, УК должна соблюдать Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 29.07.2003 № 170). В них сказано, что строительные конструкции и инженерные системы дома в любом случае должны соответствовать параметрам и условиям, обеспечивающим безопасность и сохранность жилого дома.
Что стоит за такими определениями?
Все просто: Балконная плита, как конструкция и ограждение – часть фасада дома, поэтому это общедомовая собственность и ответственность на управляющем. В правилах эксплуатации - гидроизолирующий слой для конструкции является частью конструкции. Но отделочные материалы, такие как плитка, элементы декора и так далее – принадлежат собственнику квартиры. Это примерно, как в приватизированной квартире – стены общедомовое имущество, а воздух, штукатурка и обои Ваши.
Вот на этом стыке и возникают споры о финансировании ремонта повреждений, компенсации убытков и так далее.
Вернусь к судебному спору на Крестовском. В этом конкретном случае удалось доказать, что зона ответственности за протечку в нижележащей квартире несет УК, так как протечка возникла из водосборной воронки на балконе, установленной с нарушением технологии. Воронка – часть конструкции плиты балкона и соответственно является общедомовым имуществом. Правда доказывать этот факт собственникам пришлось почни два года.
Другой случай, который еще ждет разбирательства – в историческом здании, разрушенная лепнина фасада через трещины создала условия для разрушения поверхности балкона, что привело к затоплению нижележащей квартиры через эркер.
Ремонтировать самостоятельно лепнину ни собственники, ни управляющая компания не могут, запрещено № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия». Чем дольше не ремонтируют, тем больше убытков собственникам. Бюджет на ремонт очень ограничен, к тому же его успевают потратить еще до того, как поступят заявки от «народа». В общем – проблема, которая может закончиться трагически.
Однако все не так грустно. В нашей практике уже есть несколько прецедентов, когда мы вместе с собственниками жилых помещений, через суды выбивали средства на проектирование и ремонт фасадов, балконов, лоджий, террас и эксплуатируемых кровель из регионального бюджета.
В общем ничего в этом мире не ново – «ищите и обрящите». (Ев. от М. Гл. 7). А мы поможем правильно, и в рамках правового поля решить эти проблемы, во благо жителей нашего любимой Петроградской стороны.
Пишите в чат, присылайте свои истории, мы их опубликуем и постараемся помочь с советом или консультацией.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, КЭН, профессор.
Санкт-Петербург 2021 год.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о юридической консультации по ссылке.