Все уже поняли, что ковид - это не только про болезнь. Здесь все! Образ жизни, бытовые свободы, депрессия. А еще, конечно, цены на жилье.
Один из читателей блога поделился своими соображениями, как ковид повлияет на московский рынок новостроек. При этом, он попросил меня об одолжении. Он захотел остаться анонимным.
Разумеется, так оно и будет.
Поэтому, просто представляю ЧИТАТЕЛЯ, который сам расскажет, что он думает, о ближайшем будущем московского рынка жилья.
Итак:
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Не секрет, что цены на жилье в московской агломерации растут и поддерживаются только за счет дальнейшего безудержного притока населения. Снизится уровень миграции, начнется хотя бы небольшой отток, да даже просто стабилизация числа населения - неминуемо посыпется вся московская недвижимость (и первичная, и вторичная) и весь местный стройкомплекс.
Господа инвесторы и верующие в бесконечный рост цен на жилье в Москве, вы уверены, что столичная агломерация продолжит с прежней скоростью пухнуть и набиваться людьми, благодаря чему вы сможете найти очередного ипотечника и продать квартирку с выгодой? В 2019 году я тоже думал, что так будет всегда. А потом пришел ковид.
Новость от февраля 21 года: население Москвы снизилось впервые с 1992 года (минус 42 тысячи человек).
Новость от августа 2021 года: из города уехал каждый пятый москвич.
На пороге новая волна пандемии, а значит - очередной скачок заболеваемости, очередные ограничения, очередные меры по борьбе с новомодной болезнью (разумные или нет - каждый решает сам). Сомнений в том, что эта свистопляска надолго, нет уже у самых заядлых оптимистов. После четвертой волны будет пятая, десятая и так далее. Очевидно одно - как раньше уже не будет.
Одна из причин миграции в Москву - карьерные перспективы и заработок. Но если раньше для работы в московской компании человек должен был ехать в столицу и просиживать штаны в офисе, то теперь с развитием удаленной работы он вполне может выполнять ту же задачу в любой другой точке России.
Как показала практика, московские работодатели вполне могут перевести на удаленку до 30% сотрудников, а то и больше. Это огромное число людей.
Более того, руководители компаний вовремя смекнули: зачем нанимать человека из Москвы и платить ему столичную зарплату, если с теми же задачами может справиться регионал, платить которому можно в полтора-два раза меньше? Владельцы офисов, видимо, тоже все поняли и начали переделывать их в жилье.
Представим обычного "понаехавшего" регионала. Именно на его шее держится благополучие московских рантье, физлиц-продавашек и девелоперов. Без сотен тысяч и миллионов таких внутренних мигрантов предложение жилья в Москве сильно перевесит спрос - дорогостоящие столичные квартирки быстро превратится в тыкву.
Так зачем человеку тратить 30-40 тысяч на аренду в Москве, покупать здесь жилье за баснословные деньги и вешать на шею ипотечную кабалу на 30 лет, если он теперь может остаться в регионах (или переехать в Подмосковье, где ценник заметно ниже) и с таким же успехом работать в московской компании? Да, при переводе на удаленку человеку могут урезать зарплату, но освобожденный от необходимости платить аренду и тратить кучу времени на дорогу он по факту ничего не потеряет.
Лично у меня двое знакомых уже уехали из Москвы и обосновались в близлежащих региональных центрах. И ничего не потеряли, даже в зарплате. Зато сэкономили кучу денег на аренде, а также времени и нервов. С продолжением ковидной истории отъезд людей из Москвы примет более массовый характер.
Кстати, российская столица в этом плане не одинока. Новость от января 21 года: население Лондона сократилось на 8%. Причину, думаю, объяснять не нужно.
Прибавьте к этому падение доходов населения, закрытие бизнесов (все только начинается) и избыточную смертность старшего поколения (освобождение жилплощади - увеличение предложения на рынке).
Кстати, замечали ли вы, что вечером в московских многоэтажках светится от силы треть окон, а то и меньше? Причем "опустынивание" московского жилья было заметно еще до ковидокризиса. Квартиры есть, а людей в них нет. Пройдитесь вечерком в любом спальнике в пределах МКАД, посмотрите ради интереса. И глубоко призадумайтесь.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
Анализ новостроек проще анализа "вторички".
Первое, что нужно помнить: цена - производная от локации и цена в любой конкретной новостройке останется внутри "ценового коридора". Условно, Вы проверили новостройку в Алтуфьево и отнесли её к классу "комфорт", проанализировали существующий жилфонд комфорт-класса и вывели коридор 220-240 т.р. за кв.м. "в бетоне". Соответственно, Ваша новостройка "на выходе" будет стоить ровно столько (ну либо вырастет/упадёт вместе с остальным жилфондом, оставшись в рамках коридора). Верить победным заявлениям застройщика, что у них уникальный проект и сейчас он стоит 180 т.р, а на выходе будет стоить 350 (в 1.5 раза выше цены "коридора") - не стоит.
Второе - тщательно проверить историю застройщика. Они, как и люди, редко меняются :-) Если Вы раскопали, что в прошлых проектах были определённые недочёты, будьте уверены, что они будут и здесь.
Третье - если это первый проект застройщика, то это может быть как счастливый лотерейный билет (на флагманском проекте застройщик готов выложиться по полной и сократить собственную прибыль), так и крайний неприемлемый риск. Попробуйте найти по какой цене застройщик приобрёл участок под застройку, как получал гпзу, кто его подрядчики, какая у них история, есть ли "административный ресурс" и т.д. Если ничего страшного не нашли - пробуйте, возможно, это будет лучшая инвестиция Вашей жизни.
Ну и последнее, любую новостройку перепроверяйте "доходным способом". Вы планируете взять трёхкомнатную за 30 млн. Кому Вы сможете её сдать? За сколько? А, если за те же деньги купите 2 однокомнатные в соседней новостройке или соседнем доме, условно, П-44Т 2005 года постройки? Сможете ли заработать больше?
Не знаю как первичка, но вторичный рынок в Москве, ликвидных квартир очень мало, и цены снижаться не думают. Все эти прогнозы в пользу тех, кто не успел купить квартиру по нормальным ценам
А сколько из этого под реновацию? Реально можно отделить по каким-то данным то, что пойдёт в продажу от реновации? Может, по факту, ввод для свободной продажи почти будет отсутствовать и цены еще прыгнут?
Статья: Застройщики Москвы наращивают объёмы строительства. Но кто это купит?
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
К МОРЮ
живопись, масло, 70x60 см, 2010-2021
Филипп Кубарев
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Галопирующая инфляция? Нет. Ставка ЦБ. Как это скажется на рынке недвижимости.
* Осень. Хандра. Падают листья, «падают» застройщики. «Интеко», «СПб Реновация». Кто следующий?
* В какой реальности они живут (московские застройщики)?
* Как купить квартиру в новостройке, и не пожалеть потом о своём выборе.
* Осенние прогнозы цен на жилье разные. Один из них: цены упадут на 15%.
* «Разбалансировка» московского рынка жилья, выйдет боком застройщикам.
* Что происходит с московскими новостройками? Хаос
* Цены на стройматериалы в августе перестали расти. Что будет с ценами на жилье?
* Люди теряют веру в рост цен на недвижимость, и перестают ее покупать.
* Тяжёлый выбор застройщиков Москвы. Снижать, или не снижать цены. Еще немного, и мы их дожмём.
* Заштормило. Рынок новостроек в стране не знает куда катится.
* Могут ли застройщики снизить цены? Разберём на конкретных примерах.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,