Итак, прошла первая половина сентября и два с половиной месяца с начала падения спроса на сочинские, и не только, метры.
В Августе спрос на первичном рынке недвижимости в Сочи упал еще на 36%
Основные причины падания известны практически каждому, это рекордное повышение цен, ужесточение условий ипотеки.
Если рассматривать именно Сочи, то покупателей нет, не из-за отсутствия желающих переехать, либо просто вложить средства, многие попросту сегодня не в состоянии себе этого позволить. Либо в состоянии, но умеют здраво оценивать ситуацию.
Можно сказать, что на рынке недвижимости Сочи, образовался некий вакуум, тупиковая ситуация.
Спрос
Большинство экспертов сегодня сходятся во мнении, что в целом по России спрос достиг своего пика, и в ближайшем будущем мы будем наблюдать дальнейшее его падение на 10 – 15%. Причём это произойдет в ближайшие два – три месяца.
Давление на спрос оказывает сильно возросший ценник, насыщение спроса (все кто хотел купить, купили) и ограничение ипотеки, которая сейчас в некоторых регионах является, практически единственным источником продаж в новостройках.
Не рисует радужных перспектив и политика Центрального банка.
Регулятор явно нацелен на ужесточение денежно-кредитной политики в ближайшем будущем. Дальнейшее увеличение ключевой ставки, а скорее всего так и будет, увеличит стоимость кредитов, соответственно, последние станут ещё менее доступны.
К слову, льготная ипотека для Сочи, перестала быть актуальной сразу, с момента её ограничения. Основным негативным пунктом в условиях является максимальная сумма - 3,0млн.руб.
Обойтись без ипотеки, к сожалению не получится, по информации того же ЦБ, реальные доходы населения не в состоянии угнаться за ростом цен, и по сути сегодня напротив, снижаются.
Более того, регулятор уже планирует введение дополнительных мер по снижению кредитования вплоть до запрещения некоторых видов.
Что имеем в итоге?
Нет ни малейшего, намёка не то что на увеличение, но хотя бы на остановку падения спроса.
- снижение реальных доходов населения
- ужесточение кредитной политики
- высокие цены на жильё
- насыщенный спрос
Цены в новостройках
Застройщики, повышая стоимость метра, в целом по России, при обсуждении цены, ссылаются на такие причины как подорожание стройматериалов и рабочей силы.
- Что касается Сочи, то себестоимость здесь давно не играет никакой роли при формировании конечной цены, так же как и в других крупных городах. Основную роль здесь играет именно рынок, с его спросом и предложением. Поэтому у Сочинских застройщиков имеется достаточно большой зазор для снижения стоимости метра, либо для скидок.
- Основным же оправданием цены метра в Сочи, у застройщиков является введённый мораторий, дефицит предложения, дефицит земельных участков пригодных для строительства и соответственно постоянный спрос на курортную недвижимость.
- В новостройках в настоящее время цены не снижаются, но и роста не наблюдается. То же самое и в Сочи, рост цен практически прекратился еще летом. Хотя ранее застройщики корректировали ценники по несколько раз в месяц.
По мнению экспертов, снижения стоимости можно ожидать с начала будущего года, допускают небольшое снижение в некоторых регионах и в нынешнем году. Хотя большинство к этому относится скептически. Падение стоимости прогнозируют в среднем от 10 до 15%.
- В Сочи, первые акции и снижение цены в некоторых объектах произошло уже вначале сентября. Случаи единичные и застройщики стараются особо не афишировать снижение цен и квартиры по акциям выставляют неохотно. Поэтому продаж в новостройках Сочи очень мало.
Что имеем в итоге?
В ближайшее время Сочинские застройщики вряд ли снизят ценник. Но и его повышения вряд ли стоит ожидать.
- новых объектов в Сочи в ближайшее время не будет из-за моратория;
- отсутствие спроса не позволит дальше поднимать цену, как минимум будет стоять на месте;
- дефицита предложения в новостройках на фоне отсутствующего спроса ожидать не стоит;
- доступные предложения, в ближайшее время, будут появляться отдельными лотами по акциям.
Как сегодня купить квартиру в новостройке Сочи по доступной цене?
Очень просто
- Ищите переуступку от физического лица или инвестора, иногда попадаются предложения с дисконтом до 100,0 тыс.руб/м2. Таких предложений в Сочи сейчас очень много. Более того, даже у инвестора можно еще выторговать пару тысяч с метра.
- Добивайтесь скидки в отделе продаж застройщика. Спроса на новостройки в Сочи сейчас практически нет, поэтому застройщик охотнее пойдет на уступку.
Что на вторичном рынке?
Новостройки всегда являлись «мерилом» для продавцов вторичного жилья. Растет метр в новостройке, поднимают цены и физические лица. Так было всегда и везде, Сочи не исключение.
Скорость реакции рынка вторичного жилья составляет примерно два месяца. То есть после повышения ценника на первичном рынке, вторичный рынок формирует свою стоимость в целом примерно в течение этого времени. Также и с обратной стороной процесса.
В нашем случае мы имеем дело не со снижением цены, а с падением спроса. Конечно же, на вторичном рынке падение спроса заметили, но глядя в сторону застройщиков, ценник снижать никто не торопился, или не торопился какое-то время.
В период ажиотажного спроса на вторичном рынке увеличилось число продавцов, реально не желающих продавать. Выставив объекты по завышенным ценам, они насытили предложение дорогими объектами. На этом фоне реальные предложения по доступным ценам, выглядят как «фейки», и на них практически никто не обращает внимания.
А ведь это реальные предложения! Более того, собственники, которым действительно необходимо продать, всегда готовы идти на уступки.
Что имеем в итоге?
На вторичном рынке Сочи, на фоне отсутствия спроса скопилось достаточно большое количество объектов по реально доступной цене. С наступлением осеннего сезона, количество предложений только растёт.
Вторичный рынок Сочи за период июль – август, перестроился и на сегодняшний день уже практически сформировал свою, значительно отличающуюся от рынка первичной недвижимости, цену.
Выводы:
В Сочи сегодня действительно, очень сильно завышена цена, в особенности это касается первичного рынка. Лично я считаю, что расти метру Сочи уже некуда, хотя со мной может поспорить достаточно большое количество местных экспертов, считающих, что стоимости недвижимости Сочи предела практически не существует. Возможно, это действительно так и есть, но существует предел покупательной способности населения и этот факт я бы не упускал из виду, возможно именно он в ближайшем будущем, ввиду недоступности кредитных средств, станет основополагающим при формировании цены на недвижимость.
В то же время, если вы настроены на покупку недвижимости в городе Сочи, откладывать её на сегодняшний день смысла уже нет. Доступные предложения в городе имеются, и их достаточно много!
Нужно просто уметь правильно эти предложения искать. Как говориться, кто ищет, тот всегда найдёт.
Благодарю за внимание и извиняюсь за длинное повествование.
Жмите «нравится» и подписывайтесь на канал, обсудим...
Читайте по теме:
«Падение спроса на первичном рынке недвижимости Сочи результат банального обмана и жадности»
«Рост цен на недвижимость в Сочи к концу года. Вы серьезно?!»
«Эксперты глубоко заблуждаются определяя цену квадратного метра в Сочи. Выясняем реальную стоимость»
«Новостройки в Сочи не покупают, дорого. А что покупают?»
«Как жадность застройщиков свела на нет все плюсы льготной ипотеки»
«Льготная ипотека стала для Сочи не актуальной? Что сегодня можно купить в новостройках города»
«Долг Россиян перед банками бьёт рекорды, но исследования внушают оптимизм»
«Дубай или Сочи? По ценам одинаково, а в остальном»
«Доступных цен на новостройки не будет? Предложения Минстроя»
«Риэлторы не оставляют попыток создания искусственного ажиотажа. Пилят сук, на котором сидят?»
«Миллион за квадратный метр к 2023 году, кто больше?!»
«Платёжеспособные Россияне в Сочи больше не приедут? Альтернатива Сочи найдена»