Купить квартиру на этапе строительства обходится на порядок дешевле, чем после сдачи дома в эксплуатацию. Но покупатель рискует: застройщик может не завершить строительство или затянуть его на неопределенный срок. Аккредитованный застройщик – это выбор, который позволит уменьшить риски.
Дом не аккредитован: что это значит
Такая характеристика означает, что банк не готов выделять кредиты под квартиры в новостройке конкретной строительной компании. Причин для отказа в аккредитации несколько:
- застройщик мало известен на рынке и не имеет устойчивой положительной репутации;
- у застройщика плохая репутация – есть жалобы, которые рассматриваются в суде или замороженное строительство;
- строительство новостройки, в которой начали продавать квартиры еще не начато;
- темпы строительства не удовлетворяют банк.
Что такое аккредитация
Все понимают, что ипотечный кредит – это сделка, в которой участвует 3 стороны:
- строительная компания или продавец;
- гражданин в качестве покупателя;
- банк – посредник и кредитор, выдавший покупателю денег для оплаты продавцу.
Когда деньги выделяются для оплаты готовой квартиры, банк рискует меньше. В случае невозврата средств, он отберет квартиру у заемщика, продаст и вернет вложенные средства. Однако продать то, что еще только планируют построить, невозможно. Поэтому банку нужны гарантии способности застройщика довести строительство до конца. Для этого создали процедуру аккредитации, т.е. проверки документов и репутации строительной компании. Если банк не выявит риски, то на выходе получится аккредитованный застройщик.
Банки воздерживаются от аккредитации жилищного строительства на стадии котлованов или создания проектной документации. Им важно видеть, что застройщик не отложит процесс строительства и что застройщик имеет средства для завершения стройки. Поэтому банки часто проверяют не только строителей, но и источник финансирования, т.е. инвестора, который предоставил средства для начала строительства.
Преимущества аккредитации застройщика для дольщиков
Покупателю не обязательно быть финансовым или юридическим экспертом, чтобы рассчитать степень своих рисков. За него анализ документов и рисков проделали банки, сэкономив и время, и деньги.
Новостройки аккредитованных застройщиков участвуют в ипотечных программах с государственной поддержкой, а также в ипотечных программах банков, которые аккредитовали компанию. Господдержка – это безвозвратная сумма, которую получает заемщик от государства, чтобы погасить часть стоимости квартиры. Аккредитация жилья – это всегда дополнительные гарантии и дополнительные финансовые выгоды для заемщика.
Если с тем, что значит аккредитация застройщика в банке все понятно, то стоит разобраться с тем, что значит «дом аккредитован». Банк не аккредитует строительную компанию раз и навсегда, а рассматривает ситуацию для каждого строящегося дома отдельно. Для аккредитации дома нужно, чтобы строители построили 30-50% от общего объема проекта.
Как получить аккредитацию у банка застройщику домов
Процесс аккредитации застройщиков банками не регулируется Федеральными законами. А значит, требования к строителям выдвигаются каждым банком отдельно. В основном оценивается строительный опыт. Каждой компании присваивается значение от А до Е. Тем, кто только появился на рынке, присваивают рейтинг А. Долгожителям строительного бизнеса, которые всегда заканчивают стройку в срок, присваивают рейтинг Е. Аккредитация застройщиков в банке по категории Е означает, что за 10 лет компанией построено не менее 20 домов, к которым нет претензий. Строителю с рейтингом А нужно:
- построить от 30% до 50% от запланированного объема стройки;
- иметь на счету не менее 10% от рыночной стоимости дома;
- соответствовать требованиям ФЗ №124 «Об участии в долевом строительстве»;
- иметь хорошие показатели в финансовой отчетности;
- не иметь проигранных судебных разбирательств, связанных со строительной деятельностью компании.
Если все в порядке, то это значит, что ЖК будет аккредитован банком.
Аккредитация застройщика в банке: список документов
От строительной организации требуется предоставить:
- учредительные документы;
- лицензию на строительную деятельность;
- документы по земельному участку, в т. ч. кадастровый план, договор аренды участка, разрешение на строительство;
- заключение экологической экспертизы;
- документы по дому – проектную декларацию, план строительства, фотографии со строительной площадки;
- бухгалтерскую отчетность по форме 1 и 2.
Список документов для аккредитации застройщика в банке тоже не устанавливался государством. У каждой финансовой организации свои требования. Кроме того, от застройщика с категорией А могут потребовать больше документов, доказывающих финансовые возможности компании, чем от строителей с категорией Е.
Где узнать, аккредитован ли застройщик
Застройщик не обязан информировать покупателя о наличии аккредитации. Но на сайте большинства фирм эта информация указана вместе с лицензиями. Также узнать больше об аккредитации строительных компаний можно:
- на портале «Наш дом.рф», где имеется информация обо всех строящихся домах;
- на сайте арбитражных судов, где есть сведения обо всех исках, предъявленных к строительным организациям;
- на сайте ЕРЗ – едином ресурсе застройщиков, где указана степень надежности компании.
Проверить наличие долгостроев за строителями можно через Единый реестр проблемных объектов. Посетитель выбирает регион, чтобы получить список замороженных объектов строительства. Там же имеется каталог строящихся новостроек, в котором тоже можно почерпнуть информацию о доме, в котором планируется брать квартиру.
Как застройщику получить аккредитацию в банке
Узнать, как получить аккредитацию строительной компании можно в банке. Финансовые организации публикуют требования к строителям на сайтах. После ознакомления с условиями, строительная компания готовит пакет документов, заполняет заявку и направляет ее в банк. Срок рассмотрения устанавливается индивидуально. Для строителей категории Е – 2-3 дня. Для остальных дольше, т.к. банк более тщательно проверяет документы. Аккредитация застройщика банком включает проверку финансовой и юридической надежности, опыта и репутации.
Что происходит после аккредитации
Положительный результат аккредитации жилья не значит, что застройщик может успокоится и замедлить стройку. Представители банка постоянно следят за ходом строительства. Информацию отслеживают через сайт застройщика, информацию с видеокамер, установленных на строительной площадке, а также отслеживается финансовое благополучие компании по отчетности. Если аккредитованный застройщик испытывает трудности, то это значит, что банк вправе отозвать аккредитацию или приостановить ее действие до выхода из кризиса.
Существуют ли застройщики без аккредитации
Когда покупатель пытается уточнить, аккредитован ли дом банком, он может столкнуться с объяснениями менеджера о том, что «документы на рассмотрении» и, что аккредитация вот-вот завершится. Если по новостройке только открыли продажи, то такая ситуация возможна. Поэтому стоит подождать, прежде чем вложить деньги.
Но если продажи открыты давно, то факт того, что новостройка не аккредитована банком, должен насторожить. Банк либо обнаружил риски и отказал, либо дал застройщику время, чтобы устранить выявленные недостатки. Однако на рынке достаточно новостроек, чтобы не ввязываться в сомнительную сделку, когда аккредитация застройщика задерживается.
Когда аккредитация бесполезна для покупателя
Аккредитация застройщика в банке не значит, что покупатель может позволить себе быть беспечным. Банк может быть владельцем строительной компании или инвестором. Следовательно, с застройщиком, который аккредитован только одним банком нужно проявить бдительность и проверить информацию о нем на всех вышеперечисленных сайтах: «Наш дом.рф», ЕРЗ, и т.д. Важна и ситуация на стройплощадке. Если там нет техники и людей или строители срывают сроки, то это должно настораживать. Стоит выяснять подобную информацию до внесения средств и заключения договора.
Эскроу-счета и аккредитация жилья: как они взаимосвязаны
Покупателю рекомендуется выяснить, продают ли квартиры в новостройке через эскроу-счета. Это способ депонирования средств, при котором покупатель:
- берет кредит в банке, чтобы рассчитаться за ипотеку;
- переводит средства застройщику на эскроу-счет, где они будут храниться до сдачи дома в эксплуатацию (только тогда застройщик сможет снять деньги со счета!).
Этот способ уменьшает риски потери средств банком до 0. И он намного эффективнее аккредитации застройщика. Но стоит учесть, что в этом случае застройщик строит дом полностью за счет собственных средств. Позволить себе такой шаг могут только крупные компании с высокой финансовой устойчивостью.
Аккредитация ипотеки в банках: что это
Это разговорный термин, которым иногда заменяют «аккредитацию новостройки» или «аккредитацию застройщика». Банки выдают ипотечные кредиты только в тех новостройках, которые аккредитованы.
Зная, что означает аккредитация банком новостройки, покупатель становится более осведомленным. Одобрение застройщика несколькими банками позволяет сохранить нервы, деньги и въехать в новое жилье в те сроки, которые указаны в объявлении о продаже квартир строительной компанией.
Читать статью в журнале Кайли: https://qayli.com/journal/akkreditovannyy-zastroyshchik-kto-eto-i-chem-akkreditaciya-polezna-dlya-pokupatelya-kvartiry-v-novostroyke/