Руководитель отдела ипотеки ПИА Недвижимость Ольга Ильюшкина объясняет, как получить залоговый кредит, на чем можно сэкономить и как сохранить, а не передать банку право собственности на квартиру или коммерческую недвижимость.
Как и в любом виде кредитования здесь есть свои нюансы и потребительские стереотипы. Давайте их разберем.
Стоит ли закладывать недвижимость для получения кредита?
Зачастую, хорошее финансовое состояние и наличие стабильного денежного потока у бизнеса все равно не позволяет получить необходимую сумму средств, особенно на длительный срок.
Банки требуют дополнительных гарантий по кредиту — обеспечение или залог недвижимого имущества. Земщику из сегмента МСБ необходимо подтвердить доход в случае получения классического кредита. К тому же у банков есть ряд требования, например, к сроку существования компании.
Среди всех этих «но» кредит под залог имеющейся квартиры — хороший способ получить деньги на развитие бизнеса.
Залоговый кредит по сравнению с потребительским позволяет получить крупную сумму на длительный срок – до 20 лет.
Сумма кредита, как правило, составляет до 60-80% от стоимости объекта залога.
Чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж
По программе Залог под имеющуюся недвижимость ставки в банках фиксированные, соответственно само одобрение будет зависеть от портрета заемщика — возможность подтверждения дохода (наличие документального подтверждения), кредитной нагрузки, кредитной истории, предмета самого залога (вид недвижимости, технические характеристики, наличие перепланировок). Но заемщик точно понимает в какой банк и на каких условиях подается заявка, в отличие от того же кредита для МСБ, где банки запрашиваю огромный пакет документов для полного анализа бизнеса и ставка кредитования назначается на основание этого анализа и у клиента нет понимания как и на каком основание ее назначили. И сроки кредитования по такому кредиту как правила, как и по потребительскому маленькие – в среднем до 10 лет.
На рынке достаточно игроков, некоторые из них готовы рассматривать разные варианты подтверждения дохода и предложить свое решение. И, наверное, неправильно думать, что если нет большой суммы документально подтвержденного дохода, то в заявке откажут.
От чего зависит размер кредита по этой программе
По данной программе объектом залога выступает закладываемая квартира, коммерческое помещение или загородный дом, соответственно копить на первый взнос не нужно, закладываемый объект выступает в качестве первого взноса. А размер кредита зависит от оценочной стоимости квартиры, банки дают от 60-80% от этой стоимости.
Также максимально возможную сумму кредита банк одобряет в зависимости от размера подтверждаемого клиентом дохода и его кредитной нагрузки, которая отражается в Бюро кредитной истории.
Как получить залоговый кредит?
Есть два сценария
Первый — самостоятельно обратиться в банк, заполнив анкету на сайте. В этом случае консультант свяжется, уточнит предварительную информацию и в течение двух часов может предоставить предварительное решение по кредиту. Для этого требуется предоставить скан паспорта и согласие на обработку персональных данных. После предварительного одобрения клиента приглашают в отделение банка для предоставления полного пакета документов по заявке, в тч документы с места работы, подтверждающие трудоустройство и доход. Соответственно, если клиент подавал заявки сразу в несколько банков, и они все прислали предварительное одобрение, то клиенту нужно будет посетить отделения всех этих банков и в каждый банк предоставить необходимый пакет документов. Но предварительное одобрение не гарантирует предоставление банком итогового одобрения по заявке. Как правило предварительное одобрение высылается клиенту, если он прошел проверку кредитной истории, а более детальный анализ ситуации Банк запускает после предоставления полного пакета документов.
Второй — обратиться к компетентному ипотечному брокеру, который найдет оптимальные предложения по банковским условиям, поможет со сбором и подготовкой одного пакета документов, подходящего под несколько банков, составит заявки и подаст их в банк, оперативно отработает все доработки через личного Куратора, которые будут возникать со стороны банка, а также поможет сэкономить на дополнительных расходах по ипотечной сделке (лишние комиссии банка, расходы по страховкам).
Да, услуга платная, но это позволит вам сэкономить время, деньги и нервы. Вы возьмете кредит на выгодных условиях: с хорошей процентной ставкой, без страховок и скрытых комиссий.
Какие документы нужны для оформления кредита?
Если банк работает с предпринимателями и собственниками бизнеса в части ипотечного кредитования, то у таких банков существуют разные варианты подтверждения дохода. Есть банки, которые рассматривают собственников бизнеса по упрощенному пакету документов- как для сотрудника по найму, это значительно упрощает сбор документов для подачи заявки и экономит время клиента. Иногда кредит можно получить даже по двум документам. Но и здесь есть нюансы. Если предоставлен полный комплект документов, то ставка будет минимальной. Если же клиент получает финансирование по сокращенному пакету документов, то ставка будет выше, за счет рисков банка, тк анализ клиента происходит только по двум документам. Но есть банки, в которых ставки фиксированные и не меняются от предоставленного комплекта документов.
Чтобы вынести положительное решение по заявке, банк может запросить дополнительные документы: учредительные, бухгалтерские, финансовые, документы по объекту залога.
Ознакомьтесь с кредитной документацией и примерным графиком платежей
Обратите внимание на размер процентной ставки, срок кредита, периодичность погашения процентов и основного долга, пени за просрочку платежей, наличие дополнительных штрафов за невыполнение тех или иных условий.
Основное условие безопасной сделки — регистрация обременения (ипотеки) на закладываемый объект, а не регистрация перехода права собственности на кредитора.
Как правильно погашать залоговый кредит?
В основном кредиты под залог недвижимости имеют аннуитетный график погашения. Это удобно — каждый месяц оплачивается одинаковая сумма на протяжении всего периода кредитования.
Весомую экономию можно получить при частичном досрочном погашении кредита — сократив срок или платеж. Выгоднее сокращать срок — тогда вы заплатите меньше процентов. Но если хочется подстраховаться на будущее, уменьшайте размер платежа. Оптимальная стратегия погашения кредита — сначала снизить платеж до максимально комфортного за счет досрочных погашений, а потом начать снижать срок.
Если у вас остались вопросы, или вы хотите взять кредит на развитие бизнеса под выгодную процентную ставку, обращайтесь.
Консультация ипотечного брокера бесплатна.