Толкование судом договорных конструкций при проведении торгов и применение способов защиты прав победителя торгов
- Формы торгов
- Виды договоров по итогам торгов
- Способы защиты прав победителя торгов
ИП участвовал в торгах, организуемых ПАО, предметом которых являлось право на заключение договора купли-продажи земельных участков.
В связи с признанием ИП победителем торгов подписан протокол об итогах аукциона, в котором указано:
- аукцион признан состоявшимся,
- победителем признан ИП,
- ему предписано заключить договор купли-продажи,
- при уклонении внесённый задаток не возвращается, победитель утрачивает право на заключение договора.
Извещение об официальных итогах аукциона размещено на сайте ПАО.
ИП обратился к ПАО с требованием о направлении ему договора, т.к. истекает срок для заключения. ПАО уведомило его об отказе от заключения договора ввиду принятия решения об отмене процедуры реализации имущества.
Формы торгов и виды договоров.
После подписания сторонами протокола о результатах торгов данный протокол имеет силу договора (абз.1 п.6 ст.448 ГК РФ).
Торги могут проводится:
▪️как способ заключения договора
▪️как способ определения контрагента.
В зависимости от этих форм торгов по результатам торгов стороны заключают, соответственно либо основной договор либо предварительный договор (с учётом ст.429 ГК РФ).
Норма ст.448 ГК РФ была изменена законом №42-ФЗ от 08.03.2015, из неё исключено упоминание о второй форме проведения торгов. Несмотря на это, в действующем законодательстве отсутствует запрет на проведение торгов для определения контрагента и некоторых условий договора (например, о цене), т.е. торгов на право заключения договора.
В зависимости от указанных форм торгов по результатам торгов стороны заключают (с учётом ст.429 ГК РФ):
✔️основной договор либо
✔️предварительный договор.
При рассмотрении спора между продавцом и победителем торгов, подписавшими протокол о результатах торгов, суд путём толкования определяет содержание договора с учётом его особенностей и вправе применить различные приёмы толкования, как прямо установленные ст.431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой переписки, так и иные подходы к толкованию (п.п.43-46 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49).
Для признания предварительного договора заключённым достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст.429 ГК РФ, п.25 постановления Пленума ВС РФ №49). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключённости предварительного договора.
Защита победителя торгов
Способы защиты права победителя торгов будут разниться в зависимости от этих видов договоров (основной или предварительный).
- Если между сторонами заключён предварительный договор, отказ организатора торгов от заключения основного договора может быть признан правомерным при одновременном наличии следующих условий:
- если он заявлен по истечении срока, установленного на заключение основного договора,
- до истечения этого срока другая сторона также не предпринимала действий, направленных на заключение основного договора.
2. В случае заключения по результатам торгов основного договора, надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения.
Учитывая, что в нашем случае происходит отчуждение объектов недвижимости, таким способом защиты будет обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ.
См.: определение ВС РФ от 31.08.2021 №308-ЭС21-751🛡️
-------------------------------------------
Подписка на канал - здесь