Вам кажется, что вы приобретаете квартиру в красивом доме с хорошей локацией, а в итоге, к своему удивлению, вы оказываетесь в гетто, без признаков социалки, с низкой транспортной доступностью, и непонятными соседями.
Многие думают, что они доки, на рекламу застройщиков не ведутся, и способны сами трезво и объективно оценить объект, который в будущем, возможно, станет их местом проживания.
Однако не нужно забывать, что против вас играют очень опытные игроки - застройщики. Они "собаку съели" в продажах, и знают за какие тонкие ниточки нужно дергать потенциальных покупателей, чтобы склонить их к решению о покупке жилья.
Поэтому последнее, на что нужно ориентироваться при выборе объекта, так это, на слова застройщиков.
А на что же тогда ориентироваться?
На свою голову, и советы специалистов, с застройщиками не связанных.
Один из таких специалистов по московской недвижимости Александр Халитов, делится своим опытом, как купить квартиру, и не пожалеть потом, о сделанном выборе.
Ему слово:
Недавно в блоге Вячеслава Романова завязалась интересная дискуссия о независимости «первички», как от «вторички», так и от доходов потенциальных покупателей. Хотел бы, с позволения автора, сделать более подробный обзор.
Давайте начнём с определений. «Первичкой» принято называть квартиры в домах, которые еще не сданы и не получили индивидуальных кадастровых номеров. По первичке не может быть договоров купли-продажи, потому что не появился еще сам объект сделки, но возможны как договоры долевого участия (с застройщиком), так и договоры уступки прав требования (с дольщиком, который ранее заключил ДДУ).
С учётом того, что стандартный жилой комплекс имеет несколько очередей строительства, а обычный цикл строительства длится 2,5-3,5 года, очень часто можно приобрести 4 разных объекта недвижимости в одном и том же ЖК:
- «Первичку» от застройщика;
- «Первичку» от дольщика;
- «Вторичку» без ремонта от собственника;
- «Вторичку» с ремонтом от собственника.
С точки зрения потенциального покупателя нет никакой разницы между покупкой «первички» в доме, который будет сдан через пару месяцев и покупкой «вторички в бетоне» в доме, сданном пару месяцев назад.
Давайте зафиксируем этот момент. Разница между «первичкой» и «вторичкой», в этом случае, достаточно условна и не значима для покупателя.
Зато она безумно важна для застройщика.
Застройщику выгодно, чтобы любые потенциальные покупатели, заинтересованные в приобретении недвижимости приобретали исключительно «первичку» и только по прямым договорам (не по уступкам от дольщиков).
Очевидно, что в любом ином случае, застройщик теряет монопольное право по регулированию предложения по ассортименту и цене.
Вторая цель любого застройщика – представить продаваемый объект как единственный и уникальный. Т.е., да, в этой локации строится еще 3 новостройки, но все они не такие. Делается это для того, чтобы исключить или максимально затруднить применение покупателем сравнительного способа оценки.
Ну и наконец, цель всего строительного сообщества – ограничить выбор недвижимости новостройками, полностью исключив рынок «вторички».
Попробуйте, например вбить в поисковике фразу «купить квартиру в метро Строгино». Яндекс предложит Вам новостройки «Спутник», «Ильинские Луга» в Одинцовском районе, «Клубный дом Рублёво» в Красногорске, но ни одного объекта в самом Строгино. В Строгино есть жилые комплексы классов «комфорт» и «бизнес» - «Янтарный Город», «Олимпия», «Подсолнухи», «Лазурный блюз-2» и т.д. Есть солидный пул позднебрежневских панелек эконом-класса серий П-30, П-47, КОПЭ. Почему бы не показать их?
Потому что информационному порталу, агентству недвижимости, да и частному риэлтору выгоднее взаимодействовать с пулом из 20 крупных застройщиков, чем с миллионами частных собственников. Намного проще и выгоднее.
Но это отнюдь не означает, что такая ситуация выгодна покупателю.
На самом деле, для качественного анализа покупаемого лота, нам достаточно знать только 2 базовые вещи:
- локацию
- класс объекта.
И всё.
Проблема в том, что даже определение локации в Москве – нетривиальная вещь. В Москве – 125 районов! Если сравнивать с другими городами-миллионниками, то это очень много. В Самаре – 9 районов, в Казани – 7, в Новосибирске – 10. А в Москве 125. Я всегда рекомендую своим иногородним клиентам сравнивать Москву не с другим российским миллионником, а, например, с Уральским федеральным округом; численность населения и там, и там – около 13 миллионов. В силу масштаба, разница между районами Некрасовкой и Остоженкой это, во-многом, разница между, условно, городом Асбест и городом Екатеринбургом, а не районами внутри Екатеринбурга.
Есть и второй момент, связанный с географией. Когда мы говорим о районах, мы обычно подсознательно имеем ввиду некое однородное пространство со схожими домами и людьми. На Манхэттене небоскрёбы в стиле hi-tech и хорошо одетые миллионеры, а в Бруклине ужасные серые домишки и гангстеры. Узнаём название района и сразу понимаем, насколько хорошо там жить. В Москве, к сожалению, это не работает 😊 По историческим причинам сложившиеся административные границы совершенно не соответствуют вот этим вот нашим представлениям о community, который наши риэлторы привыкли называть «жилыми массивами». Один и тот же административный район может содержать 2 или более жилых массива и, напротив, один жилой массив может находиться на территории нескольких административных районов. Этим грех не воспользоваться.
Обычный нейминг жилых комплексов предполагает формирование ложных ассоциаций – ЖК «Новое Медведково» расположен не в районе Москвы Медведково, а в 8 км севернее – в городе Мытищи, жилые комплексы «Бутово Парк» и «Восточное Бутово» не имеют отношения к районам Москвы Северное или Южное Бутово, а расположены в Ленинском районе МО.
Понятно, что со всем можно разобраться, но клиентами манипулируют уже на этапе изучения объектов в Интернет.
Второй вопрос – классификация объектов. Здесь простор для фантазии несравненно больше. Дело в том, что класс новостройки, особенно на этапе котлована, это такое субъективно представление застройщика о прекрасном. Жилые комплексы от застройщиков Wainbridge, Pioneer, MR Group, Крост, AFI, Granelle и т.д. могут очень сильно отличаться, но позиционироваться как «бизнес-класс». Предполагая, что эти продукты – аналоги.
Я при оценке объекта руководствуюсь следующими правилами, которые могут пригодиться и Вам.
Первое.
До начала любой оценки всегда чётко определяйте жилой массив. Например, в составе Пресненского административного района – 4 разнородных жилых массива; части административных районов Якиманка и Замоскворечье внутри Садового кольца — это один жилой массив.
Второе.
Никогда не верьте классификации застройщика. Представления о прекрасном весьма субъективны😊 смотрите на очевидные критерии: высота потолков, количество квартир на площадке, площади комнат и кухни, обустройство лобби и мест общего пользования, площадь остекления и качество окон/рам, наличие промзон, кладбищ и ж/д поблизости, коэффициент количества м/м к квартирам и определяйте класс объекта самостоятельно. В случае со строящейся новостройкой, обязательно проверяйте предыдущие проекты застройщика – не было бы удешевления, мнение жильцов и т.д.
Третье.
Сравнивайте объекты, имеющие схожие характеристики. Можно сравнивать объекты одинаковые по классу (новостройки бизнес-класса в Фили и Сокольниках), можно сравнивать внутри определенной локации (все дома в Строгино), или кластера (все объекты по Ленинградке). Но нельзя сравнивать, клубный дом на Патриарших с новостройкой эконом-класса в Новой Москве – они не являются объектами сравнения друг для друга.
Четвёртое.
На первом этапе избегайте сравнения по цене. Цена – это производное от локации, качества проекта, репутации застройщика, этапа строительства, рекламного бюджета и т.д. Без чёткого понимания каждого из этих пунктов обобщение в стиле «эта новостройка лучше, потому что она дешевле – не верно»;
Пятое.
Рассматривайте как можно более широкий пул объектов с выбранными характеристиками, рассматривая как «первичку», так и «вторичку».
Шестое.
Приводите объекты к общему «знаменателю». При сравнении квартиры в новостройке на этапе котлована и квартиры с ремонтом во «вторичке», Вам сначала нужно привести цену цене «в бетоне», дисконтировав стоимость ремонта в новостройке. Второе, нужно привести их к единым финансовым показателям: Квартиру во «вторичке» Вы сможете сдавать на следующий день после сделки – т.е. у неё сразу есть возможность оценки «доходным способом». Квартира в новостройке будет сдана только через 2 года и потребуются дополнительные вложения в ремонт, но возможно, вы сможете сдавать её дороже. При этом, по квартире во «вторичке» может не быть роста стоимости актива, а по квартире в новостройке он есть. Как только Вы перенесёте все эти цифры в табличку Excel, все несуразности рекламы застройщика или завышенных ожиданий частного собственника сразу станут очевидными.
Хорошего дня, и успешных покупок!
Если вы хотите узнать еще больше об особенностях покупки недвижимости в Москве, заходите в инстаграм Александра Халитова: https://www.instagram.com/aleksander.khalitov/
💒👉❔👉📝👉🤦♂️
Проверьте свою новостройку.
💒👉❔👉📝👉🤦♂️
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
Вообще то те от кого зависит что-то и имеют привычку впарить что-то людям, что бы достичь каких-то своих целей. Лучшее мнение — это независимое.
Статья: Первичный рынок жилья и рекорды продаж. Лукавая цифра.
логично. но это вряд ли. раз цены подняли, то опускать их уже не будут, просто строить будут меньше. 😄
Статья: Обвал продаж в новостройках. Будут ли банки спасать застройщиков?
Могут ли застройщики снизить цену? Конечно могут, такое не раз бывало. Тут вопрос не в том могут снизить или нет. Вопрос в том, на сколько? Каков допустимый % снижения, после которого строить не выгодно из-за повышения себестоимости, других издержек и прочих заморочек.
Ну к примеру, грубо, начинать производить что-то выгодно при 20% и выше чистой прибыли. А при 4% чистой прибыли, лучше не заморачиваться, а положить деньги в банк под 6%.
Статья: Могут ли застройщики снизить цены? Разберём на конкретных примерах.
Путинские прорывы и рывки! Кушайте на здоровье!
Статья: Что происходит с московскими новостройками? Хаос.
Ильяс, Стройка — это фьючерс. Он обязан потихоньку расти от котлована до сдачи дома. Если за квартал цена на продаваемую недвижимость в стройке не изменилась, то это фактически означает, что она снизилась
Статья: Минстрой сообщает о 10% падении цен на жилье. В чем подвох?
Падение на 30% возможно. Но только в конвертируемой валюте. А в "деревянных" - дудки. Никто себе в убыток работать не станет. Я работаю в строительной отрасли уже 35 лет. И такого дефицита рабочей силы, как сейчас - никогда не было. "Цена" неквалифицированного узбека и таджика сейчас зашкаливает, а молодые россияне на стройку не идут. Предпочитают работать "менегЕрами" и "блохЕрами". В строительной отрасли сейчас идёт активный отток кадров из коммерческих строек на бюджетные. Там и зарплата белая, и все соцгарантии. А жильё строить некому. А ещё строительные материалы растут в цене "лавинообразно". Автор не прав, когда утверждает, что цена не зависит от себестоимости. Это полная ерунда. Ещё как зависит.
Статья: Ждать ли лавинообразного падения цен на жилье в новостройках до конца этого года?
И еще обошлось без пострелушек. Как сильно снижает цену квартиры в доме попадание 150 мм фугаса? А 120 мм танкового снаряда?
Статья: Прогнозы Грефа сбываются. Цены на жилье начали «припадать».
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
НОВЫЙ СРУБ
живопись, масло, 120x100 см, 2017
Евгений Балакшин
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Осенние прогнозы цен на жилье разные. Один из них: цены упадут на 15%.
* «Разбалансировка» московского рынка жилья, выйдет боком застройщикам.
* Что происходит с московскими новостройками? Хаос
* Цены на стройматериалы в августе перестали расти. Что будет с ценами на жилье?
* Люди теряют веру в рост цен на недвижимость, и перестают ее покупать.
* Тяжёлый выбор застройщиков Москвы. Снижать, или не снижать цены. Еще немного, и мы их дожмём.
* Заштормило. Рынок новостроек в стране не знает куда катится.
* Могут ли застройщики снизить цены? Разберём на конкретных примерах.
* Минстрой сообщает о 10% падении цен на жилье. В чем подвох?
* Прогнозы Грефа сбываются. Цены на жилье начали «припадать».
* На московскую первичку надвигается шторм. Идеальный?
* Тревожный август. Ситуация с продажами в новостройках Москвы.
* Застройщики Москвы наращивают объёмы строительства. Но кто это купит?
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,