Перевод статьи The Risk In Real Estate: Six Types To Evaluate Before You Invest в Forbs. Мой первый перевод статьи на профильную тематику, прошу не судить строго)
Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, вам не следует терять голову от красивого здания или большой ожидаемой доходности. Чтобы обеспечить себе более высокий уровень успеха, вам нужно сперва разобраться с основными элементами предложений на рынке, а затем решить, насколько эти предложения подходят к вашему инвестиционному риск-профилю.
Инвестирование в недвижимость продолжает набирать широкую популярность в связи с распространением краудфандинговых сайтов, а также частных предложений в недвижимости, предоставляемых непосредственно провайдерами, реализующими отдельные проекты, для которых они ищут дополнительное финансирование. Если вы только начинаете или имеете немного опыта, я надеюсь помочь составить Вам план на пути к успеху.
Любой тип инвестирования требует от вас, как инвестора, понимания соотношения риска и доходности, и недвижимость здесь - не исключение. При оценке предложений по инвестициям в недвижимость есть несколько основных рисков, которые вы должны учесть, прежде чем вкладывать свои кровно заработанные деньги.
1. Риск провайдера инвестиций: в кого вы инвестируете? Какой трек-рекорд (результаты доходностей за прошлые периоды – прим. перев.) этого человека или команды? Недостаток опыта у провайдера – самый важный фактор, который следует учитывать. Если этот провайдер не работал с классом активов, который он предлагает, рынком, на который он выходит, или с размером актива, тогда вам следует действовать осторожно. Опытные провайдеры окружают себя командой людей, которые поддержат его в тех областях, где у него недостаточно экспертизы.
2. Рыночный риск: этот риск отличается от риска локации. Рыночный риск - это область инвестиций, которую можно отнести к столичной статистической области (MSA*). Эта классификация разделяет территории, и таким образом отдельная территория может быть легче проанализирована не только как крупный город, но и как часть всей окружающей территории. Например, в настоящее время я живу в Бостоне, Кембридже, Ньютоне, MSA, который охватывает юг Нью-Гэмпшира вплоть до Кейп-Код. Статистика каждого MSA помогает нам оценить и определить, что происходит в целом по стране. Вопросы, представляющие интерес для инвестирования в недвижимость, связаны с ростом рабочих мест, ростом населения и формированием домохозяйств. При инвестировании в недвижимость, если ваш локальный рынок не растет, то скорее всего не будут расти и доходы Итак, где находится объект инвестиций, который вы оцениваете?
(* в США столичная статистическая зона (MSA) - это географический регион с относительно высокой плотностью населения в центре и тесными экономическими связями по всей территории. MSA определяются Управлением по вопросам управления и бюджета США и используются Бюро переписи населения и другими федеральными правительственными учреждениями в статистических целях – прим. перев.)
3. Риск локации (месторасположения). Этот риск относится к фактическому месторасположению собственности, в которую вы планируете инвестировать, в рамках фактического MSA. Недвижимость находится в городе или в пригороде? Это новая развивающаяся территория, или это обжитый благоустроенный район? Каков уровень преступности? Большинство людей знают, что недвижимость зависит от локации, локации и еще раз локации. Итак, где находится выбранная недвижимость и происходит ли рядом что-то позитивное, что может потенциально улучшить этот актив и сделать его хорошей инвестицией? Локации можно условно промаркировать буквами оценки, например A, B, C или D. Чем выше оценка, тем более лучше локация для выбора актива.
4. Риск актива: в какой вид здания вы инвестируете? В коммерческой недвижимости, как правило, здания определяются как класс A, B, C или D. Как и ваши школьные оценки, градация зданий позволяет легко определить их возраст и состояние. Если вы инвестируете в недвижимость класса B в районе класса C, вы можете действовать с осторожностью. Если здание более старое и нуждается в большом ремонте – тогда есть ли у оператора опыт для правильной оценки, бюджетирования и выполнения дополнительных ремонтных реновационных работ, повышающих капитализацию здания, для выполнения намеченного бизнес-плана? Это риск также немного пересекается со стратегическим риском, который мы рассмотрим ниже.
5. Финансовый риск: каковы условия вложения? Сколько средств вы будете инвестировать, на какой срок и с какой доходностью? Норма прибыли всегда должна соответствовать степени риска. Инвестиции в новый многоквартирный дом через дорогу от крупнейшего работодателя района сродни покупке недвижимости класса А в районе класса А. Здесь нет большого риска. Исходя из этих факторов, снижение рисков приводит к снижению прибыли. Если вы хотите большего риска, вы можете найти возможность купить здание класса C где-нибудь на окраине города и самому стать катализатором позитивных изменений, которые дадут толчок к развитию района. Здесь намного больше риска, поэтому и планируемая доходность должна быть выше. В таких моментах нужно действовать почти на интуитивном уровне и уметь оценивать предельный риск, который вы для себя допускаете.
6. Стратегический риск: Какова стратегия провайдера инвестиций? Ориентируется ли он на клиентов, которым подойдут ограниченные удобства? Или он собирается вкладывать в ремонт и улучшение интерьеров апартаментов, чтобы затем повысить арендную плату? Есть ли подтверждённый спрос на рынке на такого рода улучшенные объекты? Проводите ли Вы исследования, сравнивая Ваш объект с подобными на рынке? Вы должны очень детально понять стратегию оператора. Это то место, где «резина встречается с дорогой». Правильно подобранная собственность с неправильной стратегией может увеличить сроки возврата инвестиций, что никак не является вашей целью.
Эти категории рисков - не единственные, которые следует учитывать, поскольку, безусловно, есть и другие факторы риска, которые следует принимать во внимание, такие как налоги, горизонт инвестирования и приоритеты диверсификации. Участие в инвестировании в недвижимость может быть наполнено приятными ощущениями и стать очень полезным, но убедитесь, что вы понимаете, чем вы занимаетесь, прежде чем приступать к достижению своих индивидуальных целей. В инвестировании в недвижимость, как и в жизни, иногда потрясающая внешне возможность – внутри таковой совершенно не является.