Иногда люди не слишком задумываются о следующем шаге после продажи своей квартиры. И когда им озвучивают условия покупки встречного варианта, то разглядеть "подводные камни" без подобного опыта очень трудно...
Расскажу на примере одной истории.
Семья продавала трехкомнатную квартиру. Сын, став студентом, переехал на учебу в другой город, семья уменьшилась. Поскольку стало невыгодным содержать большую площадь, то на семейном совете решили купить взамен двушку.
Трешкой семья владела недолго, всего два года. Поэтому было понимание, что возникнет налог с продажи.
Сверив сумму покупки в договоре купли продажи от 2019 года и цену за которую продали трешку, получаем сумму на которую будет налог. По закону сделка не облагается налогом в случае, если владели недвижимостью более 5 лет. Чтобы избежать эти расходы, можно получить налоговый вычет за покупаемую квартиру. Конечно, это возможно при условии, что еще не пользовались этой льготой и сделка по покупке будет производится в этом же году.
Провели несколько показов квартиры и наконец, после очередного показа, покупатели сказали "да". Покупатели трешки планировали покупку с помощью ипотеки. Одобрение банка заемщик получил быстро - за один день.
Единственное, решили подстраховаться и заказали еще выписку из ЕГРН о переходе прав собственности (так как раннее квартирой тоже владели менее трех лет). Ну, с этим разобрались - выяснилось, что это была сделка между родственниками. Вроде бы тут все понятно)
Далее, после продажи своей квартиры семья оформляла покупку двухкомнатной новостройки. Агент двушки предложил семье покупать за наличные, единоразово полной суммой.
Предварительно был передан аванс за нее и обе стороны ждали одобрения банка по ипотеке и выхода на сделку (по продаже трешки).
То есть агент предлагал дождаться полной оплаты за продаваемую трешку и после этого выходить на сделку! Поскольку покупка двушки велась семьей уже самостоятельно и не входила в мою компетенцию, то я пояснил семье некоторые риски подобной схемы.
Тут, на мой взгляд, сразу же возникает несколько таких опасных моментов:
- возможность изменения цены двухкомнатной квартиры(в большую сторону), за то время пока будет идти регистрация перехода права по первой сделке (с нашей экономической ситуацией на рынке - резкие скачки цен обычное явление)
регистрация перехода права собственности может занимать от 5 до 10 рабочих дней
- отказ от сделки продавцами по разным причинам, либо ее перенос на более поздний период (соглашение об авансе дает такое право).
Я сразу же порекомендовал продавцам трешки изменить сроки и порядок проведения сделки по покупке двухкомнатной квартиры. То есть оформлять покупку "параллельно".
Как только семья получает первоначальный взнос за трешку, сразу же подписывается договор с двушкой. В идеале, обе сделки нужно проводить в один день.
Итак, какой вывод можно сделать из этой истории.
Как минимум, следует обратить внимание на три момента:
- при встречном варианте, рекомендую подписывать аванс со штрафом. Про такой аванс я писал в своей более ранней статье.
- при рассрочке оплаты за продаваемую квартиру, оформлять сделку по покупке встречного варианта параллельно - также с рассрочкой (разбивкой на два платежа: первоначальный и окончательный).
- при выходе на заключительный этап по продаже своей квартиры, иногда, надежней переписать аванс с покупаемой квартирой на задаток
Друзья, а у Вас были подобные случаи?
Как бы поступили Вы: согласились бы с продавцом двушки идти с ними на сделку как предложил агент - после полного расчета за трешку ?
Спрашивайте если что непонятно, делитесь в комментариях, будет познавательно!👍