(По состоянию на сентябрь 2021 года).
ЖК «Врубеля 4»
Специализированный застройщик АО «СЗ Врубеля 4»
(Застройщик Интеко)
* Выполнено работ на 20 августа 2021 года.
Шпунтовые стены ограждения, монолитный каркас – (минус) 2-го этажа, монолитная плита перекрытия –(минус) 2-го этажа, монолитный каркас – (минус) 1-го этажа, монолитная плита перекрытия – (минус) 1-го этажа, монолитный каркас технического этажа (отметка -1800), частично монолитная плита перекрытия технического этажа, начато возведение надземной части здания в объёме секции одного подъезда. Вылито полтора этажа монолитного каркаса этой секции.
По УПСС (Укрупнённым показателям стоимости строительства), объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 11-12%% от общего объёма работ.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Электронная почта🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru
-------------------------------------------------------------------------------------------------
* Строительство идёт со значительным отставанием от графика.
Строительство началось в декабре 2020 года
Согласно проектной декларации 20% строительного объёма должно было быть освоено по состоянию на 1-квартал 2021 года, то есть к 31 марта 2021 года.
Между тем, по состоянию на 20 августа 2021 года, выполнено не более 11-12% строительного объёма.
Более того, к 30 сентября, должно быть выполнено 40% строительного объёма.
С учётом того, что за истекшие 9 месяцев выполнено не более 11-12% строительного объёма, увеличить темпы и выполнить за 1 месяц и 10 дней (фотоотчёт о ходе строительства датирован 20 августа), еще, дополнительно, 28-29% строительного объёма представляется невозможным.
Строительство идёт, со значительным отставанием от графика.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Посмотреть как 👉💻
-------------------------------------------------------------------------------------------------
* У застройщика имеются проблемы с финансированием строительства.
Сметная стоимость строительства, согласно данным проектной декларации 5,5 млрд.руб.
Так как строительные работы начались в декабре 2020 года, фактические затраты на строительство необходимо сморить в бухгалтерской отчётности начиная с декабря 2020 года, не раньше.
Затраты, понесённые застройщиком в 2020 году, в размере 923 млн.руб., и отнесённые в отчётности на затраты, связанные со строительством объекта, таковыми не являются, так как были понесены из полученных в то время заёмных денежных средств, и в большей степени (897 илн.руб.), пошли на погашение ранее полученных кредитов.
Таким образом, собственно, на строительство объекта в 2020 году было потрачено чуть больше 20 млн.руб.
Основные же затраты были понесены в 2021 году.
Согласно бухгалтерской отчётности, за 1-е полугодие (на 31 июня 2021 года) в строительстве было освоено всего около 330 млн.руб. (1 250 млн. – 923 млн.)
При этом, за 1-й квартал было освоено 156 млн.руб.
А за 2-й квартал (1 250 млн. - 1 079 млн.) еще около 170 млн.руб.
Среднее освоение за каждый месяц, в первом полугодии, составляло около 55 млн.руб.
Так как выполнение по УПСС, по состоянию на конец августа, не более 11-12%, то при сметной стоимости строительства в 5,5 млрд.руб, это даёт освоенный объем по состоянию на 20 августа, приблизительно, в 600-650 млн.руб.
Так как за 1-й квартал было освоено 330 млн.руб, то, соответственно, за 2-а месяца 3-го квартала 2021 года, было освоено еще где-то, около 270-320 млн.руб.
То есть, среднее освоение в каждом месяце в 3-м квартале, составило от 90 до 107 млн.руб.
Между тем, по состоянию на 30 сентября (3-й квартал), должно быть освоено 2,2 млрд.руб. (40% от сметной стоимости в 5,5 млрд.руб.).
Даже если застройщик будет осваивать по 100 млн. в месяц (а это максимальные показатели ежемесячных затрат за все время строительства), то за оставшиеся 1 месяц и 10 дней (к окончанию 3-го квартала), он освоит на стройке не более 730-780 млн.руб.
Таким образом, вместо 2,2 млрд.руб (согласно графика производства работ), будет освоено, максимум, 730-780 млн.руб.
То есть, финансирование строительства осуществляется в недостаточном объёме.
* График строительства.
При финансировании в объёме 100 млн.руб в месяц застройщик будет осуществлять строительство в течении 47 месяцев (5,5 млрд – 0,78 млрд/0,1 млрд).
При том, что строительство должно быть окончено в 4-м квартале 2022 года, то есть через 15 месяцев.
То есть задержка может составить около 2,5 лет, после заявленного срока окончания строительства (в 4-м квартале 2022 года).
Существующих темпов строительства и существующих объёмов финансирования, совершенно недостаточно для соблюдения застройщиком графика производства работ.
* Проблемы с продажами.
Для того, чтобы закончить строительство вовремя, застройщик в оставшиеся 15 месяцев (к 4-му кварталу 2022 года) должен финансировать строительство в объёмах, не менее 310 млн.руб. (5,5-0,78/15) ежемесячно.
Строительство осуществляется с использованием механизма эскроу-счетов, то есть, застройщик не получает доступа к деньгам дольщиков.
Денежные средства на строительство, предоставляет БАНК ДОМ РФ, в рамках проектного финансирования, который заключил с застройщиком кредитный договор на 4,6 млрд.руб, и выделил из них, по состоянию на 8 августа 2,15 млрд.руб.
Эта сумма соответствует сумме продаж жилой недвижимости к этому моменту времени.
В банк поступили на эскроу счета 2,5 млрд.руб., и он выделил застройщику траншей, в рамках кредитной линии, на 2,1 млрд.руб.
Банк выделил столько денег (с запасом прочности в свою пользу), сколько их получил, по факту, на эскроу-счета, от продаж застройщиком квартир в этом ЖК. Таким образом, им обеспечивается покрытие выданных средств.
Застройщику необходимо, для того закончить строительство к 4-му кварталу 2022 года, ежемесячно получать от банка не менее 310 млн.руб. А значит объем ежемесячных продаж квартир в ЖК у застройщика, должен быть в размере не менее 350 млн.руб.
Однако объёмы продаж в этом году, сильно не дотягивали до этих показателей.
Максимальный объем реализации был достигнут в мае (около 29о млн.руб.), В апреле, июне, июле, объем реализации был в размере около 160 млн.руб. В другие месяцы этого года, и того меньше (37 млн, 93 млн. и пр.).
И даже в августе, когда застройщик для активизации продаж предоставил покупателям скидки (размер скидок составил 11%, а продажная цена м2 упала с июльских значений в 472 тысруб.м2, до 420 тыс.руб.м2 в августе), продажи составили только 220 млн.руб.
То есть, даже скидки в 11%, не дали застройщику необходимый объем месячных продаж.
Существующие объёмы продаж, не позволяют застройщику рассчитывать на финансирование со стороны банка в необходимом объёме.
С учётом слабых продаж этого года, застройщику удалось привлечь банковское финансирование, за чуть больше, чем 7 месяцев (к 8 августа 2021 года), в размере 650 млн.руб. (2 143 млн. – 1 494 млн.),
то есть в размере, чуть большем 90 млн.руб. в месяц.
Именно на такую сумму и было выполнено строительных работ по УПСС (600-650 млн.руб.) за все время строительства, и именно такую, приблизительно, сумму (90 млн.руб), каждый месяц тратит застройщик на ведение строительных работ.
Главный промежуточный вывод:
Недостаточные объёмы продаж, привели к недостаточному финансированию строительства со стороны банка ДОМ РФ, что привело, в свою очередь, к сильному отставанию от заявленного графика строительства.
С учётом падения продаж на рынке новостроек Москвы (в июле на 23% к июню; в августе на 30% к июлю), которое застройщику удалось избежать в августе только благодаря 11% скидке (которой оказалось не достаточной для обеспечения нужного объёма продаж), застройщик АО СЗ Врубеля 4 будет и дальше испытывать большие проблемы с получением очередных траншей со стороны банка, и, соответственно, с финансированием строительства согласно заявленного графика.
Если продажи упадут еще больше (что вероятно), то замедлится финансирование со стороны банка, а значит замедлятся и темпы работ, даже в сравнении с сегодняшними, которые ведут к отставанию от графика на 2,5 года.
В свою очередь, хорошим продажам не будет способствовать медленные темпы строительства, которые демонстрирует застройщик на сегодняшний день.
* Собственными денежными средствами застройщик АО «СЗ Врубеля 4» не располагает.
Это типичная фирма «прокладка», созданная под конкретный (этот) проект, не ведущая собственной, сколько-нибудь заметной хозяйственной деятельности, и демонстрирующая на протяжении последних двух лет убытки.
Активов, персонала, расходов не имеет и не несёт. В случае нарушения сроков строительства, даже при наличии судебного решения, взыскать неустойку с застройщика не удастся, как не удастся добиться взыскания неустойки, ну например, в счёт компенсации строительных недоделок, если таковые будут иметь место.
Кроме того, каким-либо взысканиям, будет препятствовать запутанная структура владения, не позволяющая взыскать неустойки с конечных бенефициаров осуществления этого проекта. Единственным учредителем АО «Специализированный застройщик Врубеля 4» - застройщика ЖК, является ООО «Специализированный застройщик Врубеля 4». И прямого, юридического отношения, к головной компании и конечному бенефициару АО «Интеко», обе фирмы не имеют.
* Отрицательные чистые активы.
Компания несёт в себе риски ликвидации. Если по итогам этого, 2021 года, она не улучшит свои финансовые показатели, то может быть принудительна ликвидирована, так как с 2018 года имеет отрицательные чистые активы.
Чистые активы — это реальная стоимость имущества, имеющегося у общества, ежегодно определяемая за вычетом его долгов, то есть разница между активами и обязательствами компании. Размер чистых активов — это разница между балансовой стоимостью всех активов и суммой долговых обязательств общества.
Отрицательная величина чистых активов означает, что по данным бухгалтерской отчётности, размер долгов превышает стоимость всего имущества общества.
Образование у компании чистых активов с отрицательным значением, влечёт следующую проблему: если в течение 2 лет подряд величина таких активов продолжит оставаться в минусе, компания подлежит ликвидации.
Причём от компании при этом уже ничего зависеть не будет, и ликвидацию проведут в принудительном порядке. Основания для таких действий содержатся в п. 11 ст. 7 ФЗ «О налоговых органах РФ» от 21.03.1991 № 943-I. Согласно ему налоговики вправе инициировать через суд ликвидацию юридического лица, если его коммерческая деятельность привела к отрицательным результатам.
Таким образом, хозяйственная деятельность застройщика несёт в себе риски его ликвидации.
* Прибыльность проекта.
Очень важно, чтобы проект для застройщика был прибыльным.
Если он убыточный, есть риск, что застройщик не доведёт его до конца, так как банк откажет застройщику в финансировании.
Поэтому, необходимо оценить маржинальность проекта (прибыльность его, или убыточность). Сделаем это следующим образом:
Общая площадь жилых помещений ЖК, составляет 17652 м2.
По состоянию на 8 августа реализовано 6 528 м2
На общую сумму 2,544 млрд.руб.
Не реализовано 11124 м2.
Если исходить из продажной цены августа в 420 тыс.руб.м2, то размер оставшейся выручки может составить 4,672 млрд.руб.
Таким образом, общая выручка может составить 7,216 млрд.руб.
Сметная стоимость строительства 5,5 млрд.руб.
И, казалось бы, этого достаточно.
Но это не совсем так.
По состоянию на конец августа, в строительстве, по УПСС, было освоено около 600-650 млн.руб. Таким образом, еще необходимо освоить 4,85 – 4,9 млрд.руб. При том, что выручка от продажи квартир составит не более 4,672 млрд.
Продажа застройщиком оставшихся нераспроданными на начало сентября 162 машиномест принесет дополнительно около 490 млн.руб (с учётом того, что 45 машиномест были проданы ранее за 136 млн.руб.).
Продажа 21 непроданного нежилого помещения принесет не много, с учётом того, что 4 нежилых помещения были проданы всего за 7 млн.руб.
Таким образом, застройщик может рассчитывать, продав машиноместа и нежилые помещения, на общую выручку в размере около 5,2 млрд.руб. (при оставшихся затратах в размере 4,85 – 4,9 млрд.руб.).
Вроде бы впритык, но все проходит. Но и здесь необходимо уточнение.
Напоминаю, застройщики должен банку 2,143 млрд.руб.
А еще он должен своему единственному учредителю ООО «СЗ Врубеля 4», который предоставил ему заем, в размере 250 млн.руб., на первом этапе строительства.
В свою очередь, на счетах эскроу, которые будут раскрыты для застройщика после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, находится 2,544 млрд.руб, внесенных туда дольщиками.
Если свести вместе все эти цифры, то у застройщика, по окончании строительства, должно остаться еще около 0,45 млрд.руб.
Это очень небольшая цифра, так как сопоставимую сумму придется отдать на выплату банку процентов по проектному финансированию. С учетом слабых продаж - это может быть 7-8% годовых. Однако, имея ввиду планируемое повышение ключевой ставки ЦБ, это могут быть, в дальнейшем, и большие цифры.
Кроме того, застройщик не может больше позволить себе никаких скидок. Скажем, еще одна 11% скидка на оставшемся объеме продаж в 5,2 млрд.руб. будет превышать ту небольшую расчетную маржу проекта, которая сегодня имеется (без учета выплат процентов по банковским кредитам).
Таким образом, при сегодняшних показателях, проект для застройщика не принесет ему прибыли. При этом, любые дополнительные потери (скажем, на скидках), делают проект убыточным.
Если застройщик объявит о новых скидках, это будет свидетельствовать о неблагополучном развитии ситуации. И будет означать, что застройщик настолько нуждается в деньгах, что ради их получения, готов пойти на убытки при реализации этого проекта.
Однако, если проект будет убыточный, нет гарантий, что строительство будет закончено.
* Как застройщик строил раньше.
Сам застройщик АО СЗ Врубеля 4 раньше ничего не строил. Однако в группу Интеко входят 3 компании, которые строительство вели.
Вот результат всей группы Интеко.
(Источник информации ЕИСЖС – Единая информационная система жилищного строительства).
Теперь относительно того, насколько компании этой группы задерживали окончание строительства
(Источник информации ЕРЗ – Единый ресурс застройщиков)
Застройщики группы Интеко никогда не отличались соблюдением сроков сдачи своих объектов. Однако в 2021 году масштаб задержек увеличился, и сейчас задержки со сроками окончания строительства приближаются к 2-м годам.
* Дополнительный риск-фактор.
В конце августа «Коммерсант», «Ведомости» и РБК сообщили о намерении ГК Самолет уже этой осенью приобрести ГК Интеко.
И тот и другой застройщики очень крупные.
Если рассматривать аналогичный случай поглощения одним крупным застройщиком другого, не менее крупного, я имею ввиду поглощение застройщика Мортон группой компаний ПИК в сентябре 2016 года, то процедура «переваривания» ПИКом объектов Мортона, привела к задержкам со сроками сдачи последних, на 2-2,5 года. Здесь возможет аналогичный случай.
Вывод:
* Строительство ЖК Врубеля 4, осуществляется застройщиком со значительным отставанием от заявленного графика (на срок до 2,5 лет).
* Финансирование строительство осуществляется банком. И это недостаточное по объёмам финансирование, не позволяющее застройщику соблюдать заявленный график строительства.
* Это связано с тем, что денежные средства банком предоставляются в объёме реализованных площадей.
* Объёмы продаж у застройщика не достаточные, и поэтому денежных средств от банка застройщик получает в недостаточном количестве.
* Застройщик несёт риски ликвидации, потому что на протяжении более 2-х лет, размер его активов имеет отрицательное значение.
* Так же, на протяжении двух лет, застройщик отражает убытки.
* Экономика проекта такова, что он не несет в себе прибыль для застройщика. Любые дополнительные затраты, сделают реализацию проекта убыточным.
* Застройщик является типичной фирмой «прокладкой». В случае нарушения им сроков окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, а также в случае нарушения им любых других обязательств перед дольщиками, взыскать неустойку с него не получится.
* Группа компаний, в которую входит застройщик, ранее допускала многочисленные случаи с задержками с окончанием строительства своих объектов. Более того, срок задержек в этом году значительно вырос, и приближается к 2-м годам.
* Риском также, может служить и возможное поглощение застройщика Интеко другим застройщиком – ГК Самолет.
Итог:
Объект ЖК Врубеля 4, является сильно рискованным с точки зрения вложения в него собственных средств. Квартиры покупать здесь не рекомендуется.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Электронная почта🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru
Посмотреть как 👉💻
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Все публикации блога