Законно ли сдавать квартиру, которая находится в залоге у банка, и можно ли на этом заработать? Ответы в сегодняшней статье.
Квартиру в ипотеку берут по разным причинам: в качестве собственного единственного жилья или просто потому, что была возможность обзавестись дополнительной недвижимостью. Последний случай обычно рассматривается, когда жильё покупается на перспективу. Например, для детей.
Чтобы недвижимость не пустовала многие решают сдать ее в аренду. Таким образом можно вернуть часть ипотечного платежа. Однако стоит помнить, что ипотечная недвижимость — это залоговая недвижимость. Поэтому пока кредит не закрыт, банк напрямую влияет на судьбу квартиры.
В сегодняшнем материале мы разбираемся — можно ли сдать такую квартиру, в каких ситуациях этого делать нельзя; и есть ли вообще с этого выгода?
Можно ли сдать квартиру, которая в залоге у банка
Юридически ипотечная квартира после покупки становится собственностью заемщика сразу после оформления сделки, но при этом она же остаётся в залоге у банка до выплаты кредита. Следовательно, заемщик имеет право делать с квартирой что захочет и может сдать ее в аренду.
При этом банку важно, чтобы его залоговая недвижимость была в хорошем состоянии и не потеряла свою первоначальную стоимость. Потому что если заемщик не сможет платить по кредиту, банку нужно будет реализовать эту квартиру.
Часто банки отрицательно реагируют на сдачу жилья в аренду или в принципе препятствуют этому, так как в случае аренды недвижимостью пользуется непроверенный человек. С другой стороны, когда заемщик сдает квартиру, он получает дополнительный доход. А банку важно чтобы у человека была стабильность в финансах. Так риск незакрытого кредита становится меньше.
Как банки препятствуют сдаче квартиры в аренду
По закону банк никак не может повлиять на сдачу ипотечной квартиры в аренду. До 2016 года пункт о запрете на аренду прописывали в кредитном договоре, однако после 2016 года в силу вступил закон о правах собственника. С этого момента за ущемление прав гражданина кредитную организацию могут оштрафовать. Однако банки идут на хитрость и меняют термин запрета на ограничение. То есть фактически сдать квартиру можно, но с одобрения банка. Также оформляя ипотеку, заемщику придётся сообщить о своем желании сдавать квартиру в аренду страховой компании. Страховка в этом случае станет дороже примерно на 30%.
Чтобы узнать, можно ли сдать ипотечную квартиру, нужно обратиться к ипотечному договору. Там может фигурировать четыре варианта:
- Нельзя сдавать в аренду. Не стоит унывать в этой ситуации. Попробуйте обоснованно аргументировать банку необходимость сдачи жилья в аренду через заявление. Лучшим аргументом будет то, что именно доход от сдачи в аренду поможет вам в выплате задолженности.
- Сдача возможна после согласования с банком. Банк попросит от кредитора письменное заявление на возможность сдавать квартиру. Затем банк рассмотрит это заявление и выставит свои условия. Вероятность положительного решения банка зависит от кредитной истории по выплачиваемой ипотеке. Отметим, что временную регистрацию арендаторам собственник не сможет оформить без разрешения банка. Если регистрация нужна родственникам или самому собственнику, то разрешение не потребуется.
- Нет упоминания об аренде. Это означает, что сдача в аренду возможна без обращения в банк. Также условия и нюансы сдачи в аренду обозначает сам собственник, не консультируясь с банком.
- Банк дает письменное разрешение на сдачу жилья в аренду. Обычно такое условие фигурирует в коммерческой ипотеке. То есть продукт изначально берется для получения дохода.
Когда нельзя сдавать в аренду ипотечную квартиру
Есть один нюанс, который в принципе запрещает сдавать ипотечную квартиру в аренду — если для первоначального взноса по жилищному кредиту используется маткапитал. Конечно, можно попробовать договориться с банком или органами опеки, но велика вероятность, что вам откажут. Суть в том, что маткапитал должен быть использован на улучшение жилищных условий ребёнка. Из этого следует, что в квартире должен жить именно ребенок, а не сторонние лица.
Официальная сдача в аренду или скрытая
Часто собственники скрывают сдачу квартиры в аренду. Однако может случится так, что банк захочет проверить недвижимость. Тогда обман вскроется, и будут последствия:
- устное предупреждение, после которого необходимо будет прекратить сдачу в аренду;
- штраф от банка, кредитная история также будет подпорчена;
- разрыв кредитного договора. Тогда банк может потребовать заемщика погасить долг в короткие сроки или квартира будет продана с аукциона.
Последняя ситуация — редкость, однако лучше всё оформить в соответствии с законом.
Выгодно ли сдавать такую квартиру
Сдача квартиры в аренду — это выгодно, но далеко не всегда она может покрыть затраты на ежемесячный платеж. Оценить выгоду позволяет сравнение процента по ипотеке и дохода с аренды. Так, из-за пандемии средний доход с аренды можно оценить в 5%, считают аналитики. Однако сюда не входят траты на налоги, ЖКУ и мелкие траты на уход за недвижимостью. Средняя ипотечная ставка по стране составляет около 8%. То есть как такового дохода не будет. Но это не играет особой роли, если квартира покупается на будущее и доход с нее просто помогает закрыть кредит.
Резюме
Сдача квартиры в аренду значительно облегчает выплату ипотечного кредита. Главное выполнять все условия по кредитному договору и пробовать договариваться с банком. Это особенно удобно, если квартирой вы не пользуетесь в данный момент. Таким образом недвижимость будет приносить доход и работать на вас.