Тренд на экологичность во всем мире набирает обороты. Добрался он и до России. Однако многим все еще непонятно, что включает в себя понятие экодевелопмента и почему подобное жилье стоит дороже стандартных новостроек. Попросили экспертов объяснить плюсы зеленого строительства.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Для развития экодевелопмента в стране помимо наличия осознанного спроса потребителей должна быть сформирована система мотиваций со стороны государства. На сегодняшний день оба эти условия выполняются по-минимуму.
Тренд на здоровый образ жизни прослеживается уже давно. После начала пандемии вырос спрос на потребительские товары с пометкой «эко». Люди хотят быть здоровыми, но не всегда обладают достаточными знаниями для разумного потребления. Нередко понятия «экологичность» и «энергоэффективность» используются производителями лишь в качестве маркетингового хода. И если с составом продуктов питания при желании разобраться можно, то строительные технологии требуют экспертного анализа.
Нередко затраты на внедрение энергоэффективных технологий могут составлять 20–30% от стоимости всего проекта. В европейских странах эти расходы частично возмещает государство с помощью налоговых послаблений, компенсации расходов или низких процентных ставок на кредиты, позволяя реализовывать недвижимость по стандартной рыночной цене. В России существует ФЗ № 261 «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» и Постановление N 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий», которые обозначают нормы, но слабо мотивируют застройщиков.
В России сегодня при всем недостатке экспертной информации потребители все же стараются выбирать экологичные проекты. Если не углубляться в строительные технологии, то покупатели экологичность жилого комплекса в первую очередь оценивают близостью его расположения к природным ресурсам.
К примеру, «Балтийская жемчужина» на сегодня является одним из самых желанных мест для жизни в Петербурге, так как находится на берегу моря в окружении парков и каналов. В домах микрорайона панорамное остекление широких окон, балконов и лоджий позволяет экономить электроэнергию в светлое время суток. Современные дома, которые возводятся в соответствие с высокими стандартами домостроения, почти не пропускают тепло. Их собственникам не приходится отапливать зимой улицу, как это нередко происходит в квартирах старого фонда.
При разработке проекта компания «Балтийская жемчужина» приложила максимум усилий, чтобы не нарушить ландшафт территории. Проект реализовывался с бережным отношением не только к природным ресурсам, но и к эстетической составляющей южного берега Финского залива. Каскадное расположение домов с отделкой из натуральных материалов пастельных оттенков позволило микрорайону гармонично вписаться в акваторию залива. Такой подход является важной составляющей экодевелопмента.
Растет спрос на экологичность и энергоэффективность, поэтому в будущем девелоперы будут активно использовать этот тренд при формировании маркетинговой политики. Активное внедрение энергоэффективных технологий в новые проекты требует больше времени. Для ускорения процесса бизнес необходимо стимулировать, а потребителям прививать экологичное мышление.
Александр Миронов, главный архитектор, архитектурная мастерская «Миронов и партнеры», Санкт-Петербург
Синонимом экодевелопмента является термин «зеленое строительство». В широком смысле — это вид строительства, которое минимально воздействует на окружающую среду.
Условно, зеленую архитектуру можно поделить на два принципиальных подхода:
- Проектирование здания, которое само по себе является безвредным или несет минимальный вред окружающей среде (безвредное от момента строительства, самообеспечивающее себя ресурсами в течение жизненного цикла и полностью перерабатываемое в момент сноса).
- Натуральное строительство — сооружение зданий мелкого масштаба с применением местных природных материалов.
Экостроительство в России идет по этим двум направлениям. Сейчас в нашей стране преобладает натуральное строительство. Современные загородные базы отдыха (например, «Точка на карте») строятся из натуральных материалов, вписаны в ландшафт. Отдельно следует упомянуть активно развивающееся сейчас благоустройство территорий, которое выполняется в природных материалах. Однако экодевелопмент в таких проектах еще не дошел до прорывных общемировых технологий экосистемного проектирования (например, проекты студии Тюренскейп, продвигающие идею ландшафтного урбанизма).
В области экодевелопмента крупных масштабов в России есть свои положительные примеры: Завод SKF в Тверской области, Бизнес-центр DUCAT PLACE III в Москве, БЦ «Энергия» в Санкт-Петербурге. Эти здания имеют международные зеленые сертификаты, в них применяются актуальные «зеленые» технологии: системы утилизации тепла, энергоэффективное освещение, автоматические системы управления инженерными системами, альтернативная энергетика и т. д., позволяющие сделать здания более энергоэффективными в процессе эксплуатации. Однако сами здания построены в привычной манере, с использованием стекла, бетона, сендвич-панелей, вент. фасадов.
Суть «зеленой» архитектуры заключается не только в эффективной эксплуатации здания, но и в его эффективном строительстве и сносе. Идеальным примером строения, соединившего в себе все актуальные для начала 21-го века идеи экостроительства, стало здание информационных и коммуникационных технологий MediaTIC в Барселоне, открытие которого состоялось в 2010 году. Передовые эко-технологии, простые и экономичные конструктивные решения, применение местных строительных материалов и находчивость архитекторов позволили создать здание, энергопотребление которого сравнимо с энергопотреблением домашней стиральной машины.
Объектами экодевелопмента чаще всего выступают общественные здания. Зачастую — бизнес-центры, резидентами которых являются международные зарубежные фирмы, для которых идея экодевелопмента более близка. Жилые «зеленые здания» встречаются гораздо реже. Многоквартирное «зеленое» жилье чаще проявляется в премиальном и элитном сегментах. Более экономичными и доступными являются частные постройки, в которых применение «зеленых» технологий — волевое решение собственника недвижимости, а не маркетинговый ход застройщика.
В целом, зеленые здания дороже при строительстве. Однако расходы на строительство окупаются сравнительно быстро, после чего наступает период значительной экономии на обслуживании здания.
Например, в Австралийском Доме советов в Мельбурне (CH2 Melbourne City Council House 2) были применены зеленые технологии, которые повысили стоимость возведения здания на 40%. Примененные технологии позволили сократить расходы на эксплуатацию здания на 64%, а «зеленая» среда повлияла на индекс счастья работников, повысив эффективность их труда на 4,9%. Окупаемость здания обеспечивается в десятилетний период. Главное, что дают «зеленые» здания — экономия.
Закономерно считать, что экологичная квартира будет стоить дороже на тот же процент, однако, она сама себя окупит в определенные сроки, обеспечит более комфортный уровень жизни.
В зарубежных странах, где этическая сторона строительства преобладает, популярность экодевелопмента оправдана общей перестройкой рынка на экологический лад. В России экодевелопмент рассматривается скорее, как модное течение. Для покупателей жилой недвижимости жить в «зеленом» доме — в первую очередь — повод для гордости, а уже потом — экономия на счетах. Для общественных зданий, в частности офисов, экономия выходит на первый план.
С пандемией степень озабоченности людей экологией не утихла. Все больше покупателей задумываются о безопасности места своего обитания. Безопасность эта с развитием инфраструктуры и благоустройства перестала ограничиваться удобными тротуарами, дворами без машин и т. д. Новый тренд на безопасный климат, хорошую экологическую обстановку места проживания, ощущение комфорта и осознание, что жизненный уклад не будет подвержен внешним изменениям, выходят на первый план. Энергоэффективная «зеленая» архитектура может ответить на этот запрос, при ее грамотном внедрении и использовании.
Алексей Поляков, соучредитель и член Правления Совета по экологическому строительству GBCRu.org
Что тормозит развитие «зеленого» формата недвижимости:
- Мифы про экологическое строительство.
- Устаревшие нормы, регламенты и стандарты затрудняют проектирование и согласование зеленых технологий.
- Увеличение стоимости — в России оно значительно, а в мире составляет всего несколько процентов за счет более раннего применения идей и технологий.
- Низкий платежеспособный спрос — в России не готовы платить за инновации и экологичность. Инвестиционная привлекательность проекта снижается — зеленые здания практически всегда дороже. Особенно в России, где своя специфика девелопмента: неразвитый рынок зеленых услуг, технологий, материалов и кадров.
- Земля и Коммуникации — развитие земельных участков (получение согласований) и обеспечение коммуникаций (получение и исполнение технических условий) требуют много сил и средств девелоперов.
- Стоимость — ножницы: маржа девелопера уменьшается, себестоимость растет — готовность платить больше падает.
- Неприоритетность зеленой темы в ценностях и заботах потребителей.
- Отсутствие реальной поддержки государства — если есть декларации, то нет реальной практики (кейсов) и денег на поддержку.
- Кадры — рынок не развит.
- Общество скептически относится к инновациям (негатив к Сколково и институтам развития), поэтому и к инновационному экологическому строительству и технологиям нет должного внимания и заслуженного восторженного отношения.
- Гринвошинг — многие проекты создают шум, не предлагая реальных экологических подходов и зеленых технологий. Поэтому настоящим эко-проектам труднее получить внимание и позиционирование.
- Импортозамещение стало политикой страны, а в зеленых стандартах многое, если не практически все иностранное.
