Задаток оформляют, когда хотят гарантировать, что сделка состоится. Но даже в этом случае деньги можно потерять, если сделка внезапно сорвалась.
Так бывает, если соглашение о задатке составили неправильно или при передаче денег не оформили расписку.
Разбираемся, как правильно передать деньги — и что делать, если клиент передумал заключать сделку.
Задаток передают перед заключением договора купли-продажи
Задаток давать не обязательно — это решают между собой продавец и покупатель. Но лучше договориться, чтобы его передали. Задаток подтверждает, что собственник хочет продать свою недвижимость, а другой человек — купить ее.
После подписания договора купли-продажи переданные деньги вычитают из стоимости объекта. Размер задатка может быть любым, в законе нет четко прописанной суммы.
Риелтор составляет соглашение о задатке. Делают столько экземпляров, сколько человек участвует в сделке. Если недвижимость продают два человека и покупают три — нужно 5 экземпляров. Нотариусом соглашение не заверяют.
Покупатель пишет расписку и передает деньги. Расписка подтверждает, что покупатель передал задаток, а продавец получил деньги.
Что пишут в соглашении о задатке
Основная информация
Данные всех, кто подписывает соглашение. Пишут ФИО, адреса регистрации и данные паспортов.
Стоимость квартиры и размер задатка. Сумму задатка пишут цифрами и прописью. Указывают порядок расчета: как покупатель передаст задаток и оставшиеся деньги за недвижимость.
Данные объекта. Пишут информацию о недвижимости, которая будет в договоре купли-продажи: адрес, общая площадь, кадастровый номер.
Если продается доля, это тоже пишут в соглашении. Например, при продаже дома и части участка, на котором он построен.
Когда будет заключен основной договор по сделке. Точную дату, когда подпишут договор купли-продажи, не указывают.
Бывает, продавец не успевает собрать документы или покупатель — подготовить деньги, тогда срок может измениться. В соглашении пишут, до какого числа проведут сделку. Если нужно, срок можно потом изменить. Для этого составляют дополнительное соглашение.
Обязанности продавца и покупателя. Пишут, какие документы должен собрать продавец до сделки:
- выписку из ЕГРН и документ, на основании которого возникло право собственности: дарственная, договор купли-продажи;
- справку об отсутствии долгов по коммунальным;
- справку о прописанных.
Если нужно, в список добавляют нотариальное согласие супруга на сделку и согласие органа опеки.
Подписи участников сделки. Если один из собственников или покупателей несовершеннолетний:
- за ребенка до 14 лет: подпись ставит родитель или опекун;
- ребенок от 14 до 18 лет: расписывается сам. Дополнительно подписывает соглашение один из родителей или опекунов. Это подтверждает, что ребенок продает или покупает недвижимость с согласия взрослого.
Обычно соглашение подписывают все участники сделки. Но если собственников несколько, подпись может поставить один из них.
В этом случае указывают, что при отказе других собственников соглашение расторгается по вине продавца. Задаток нужно будет вернуть покупателю в двойном размере.
Дополнительная информация
Кто оплачивает расходы по сделке. Пишут, кто платит нотариусу и перечисляет пошлину за регистрацию недвижимости.
Кто несет ответственность, если в квартире неузаконенная перепланировка. Чтобы узаконить перепланировку, нужно потратить деньги. Пишут, чьи это будут расходы: продавца или покупателя.
Что делают, если на недвижимости есть обременение. Это может быть арест из-за долгов или запрет на продажу из-за непогашенной ипотеки.
В соглашении пишут, что продавец должен снять обременение до заключения договора купли-продажи.
Когда продавец съедет из квартиры или дома. Прописывают, через сколько дней после передачи всех денег за объект бывший собственник освободит помещение.
Как передают деньги и составляют расписку
Если покупатель лично передает задаток, расписку пишут обязательно. Если банковским переводом, — расписку можно не составлять.
Что прописать в соглашении о задатке на случай, если сделка сорвется
По решению продавца или покупателя:
- по вине покупателя — задаток не возвращают;
- по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере;
- по желанию и продавца и покупателя — задаток возвращают.
Если сделка сорвалась по вине покупателя или продавца, не обязательно платят штраф. Стороны могут договориться между собой, чтобы только вернуть сумму задатка.
Из-за отказа органов опеки. Бывает, что продают недвижимость, где один из собственников — несовершеннолетний. В этом случае нужно получить разрешение органа опеки. Его дают не всегда.
Поэтому в соглашении о задатке при сделке с несовершеннолетним пишут, что при отказе органа опеки возвращают только сумму задатка.
Из-за отказа банка в ипотеке. Банки не всегда одобряют ипотечный кредит. Сделка может сорваться — это не всегда можно предугадать заранее.
Если покупатель хочет взять деньги у банка, в соглашение включают пункты:
- если банк отказывает в кредите или одобряет сумму меньше, чем просили, — соглашение расторгается, продавец получает только задаток;
- если оценка объекта будет меньше, чем требует банк, — сделку расторгают, а задаток возвращают в одинарном размере.
Бывает, что соглашение расторгли, но все равно есть разногласия, которые не получается решить мирно. В этом случае идут в суд. Чаще всего это происходит, когда залог отказываются вернуть.
3 года дает закон на обращение в суд после срыва сделки
Если сделка не состоялась, оформляют соглашение о расторжении Это не обязательно, иногда задаток возвращают без оформления дополнительных документов.
Но лучше составить соглашение о расторжении: так фиксируют, что сделали с задатком, есть ли претензии у продавца и покупателя.
Если нужно оформить задаток
- Договариваются о сумме задатка и составляют соглашение.
- При передаче денег пишут расписку. Если сумму переводят на счет, указывают назначение платежа.
- При подписании договора купли-продажи передают деньги за вычетом суммы задатка.
- Если сделка сорвалась, составляют соглашение о расторжении.