Люди, следуя за мечтой о собственном доме, часто не могут ясно осознать все грядущие затраты и риски. Планируют строительство трехэтажных каменных домов по 500 кв.м., вкладывая последние деньги, а потом сталкиваются с проблемами закрытия контура здания (крыша, остекление, двери) и остаются с недостроем.
Что считается недостроем
Согласно статье 15 ЖК РФ Жилое помещение – это изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания. Изолированность – здесь ключевое слово, хотя ЖК продолжает акцент на соответствии санитарным нормам и на наличии инженерных систем. А жилой дом – это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат. Но на самом деле дом может продаваться и без коммуникаций.
Когда решается вопрос о признании объекта, который только строится, недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) нужно выяснить, что на нем как минимум полностью завершены работы по строительству фундамента. Недострой могут поставить на кадастровый учет, когда общий объем уже выполненных работ позволяет его определить в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
И здесь очень важно участие органов БТИ и их инженерное заключение.
Однако чтобы распорядиться им, например продать, права придется зарегистрировать. Объект завершенного строительства отличается от него тем, что полностью готов к эксплуатации.
Но сначала обратится нужно к назначению земельного участка и его категории, об этом мы писали здесь. Земля и дом следуют единой судьбе. И если дом стоит на земле, которая не запрещает строительство жилого дома с последующим его оформлением, то можно переходить к следующим моментам.
Покупателю важно будет изучить следующие моменты.
- Какие условия прописывались в договоре строительства дома, и что по факту выполнено, степень готовности объекта.
- Не является ли объект самовольной постройкой, так как использование такой постройки не допускается. Поэтому, если объект уже начали строить, прежде всего убедитесь, что у продавца есть разрешение на строительство, и он соблюдает иные обязательные требования.
- Выяснить, земельный участок под постройкой находится у продавца в собственности или долгосрочной аренде. Если продавец арендует государственную или муниципальную землю, убедитесь, что нет риска изъятия земельного участка, на котором находится объект.
- Когда и кем было прекращено строительство, кто был инициатором по какому поводу. Если имеются споры, нужно выяснять «на берегу» перспективы, чтобы избежать трехстороннего судебного разбирательства.
- Какие финансовые обязательства и выплаты (их периодичность, аванс и т.п.) были учтены в договоре, и что по факту выплачено. Если нет актов расчетов со строителями и их расписок в принятии денег – это должно насторожить.
- Кто отвечал за закупку материала. Полезно уточнить, где и как они приобретали материал – это уже технические моменты, но они также очень важны. Например, сколько после спила лежала сосна, если речь идет о дереве. Так как есть определенный срок, который лучше выдержать, чтобы дерево давало меньше усадки.
- Узнать общую площадь строительства и объем.
Если долгов и споров со строителями нет, то можно переходить к следующему этапу. Если есть, то лучше не ввязываться в эту авантюру. Конечно в том случае, если нет благородного желания покрыть расходы на строительство, при этом уменьшив покупную цену.
Переход прав и регистрация
Теперь предстоит выяснить, можно ли регистрировать переход права собственности на землю и на недостроенный жилой дом или же только регистрировать сделку на переход права собственности на землю. Как указывалось ранее, желательно чтобы у Продавца было зарегистрировано право собственности и на дом (пусть даже незавершенное строительство) и на землю.
Многое зависит от готовности объекта. Обычно, если дом не готов на 70-80%, то инженеры БТИ не выдадут на него никаких документов. А значит у Продавца не будет возможности обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства для последующего его регистрации в Росреестре.
Если возведение на земельном участке жилого дома соответствует его целевому использованию, право собственности на дом может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан – ст. 222 ГК РФ. Если признал право собственности Продавец, тогда регистрируйте куплю-продажу в обычном порядке.
А что, если процент возведения не такой высокий. Обычно риелторы советуют его оформить как стройматериалы, а договор заключать на куплю-продажу земли, но не рекомендуем. Почему? Потому что могут возникнуть вопросы с налоговиками, если станет об этом известно.
Нужно ли платить налог на недостроенный дом при его продаже
Если он уже зарегистрирован в Росреестре – то да, если с момента владения прошло менее 5 лет. При этом налог всегда можно уменьшить на величину фактически понесенных расходов при строительстве.
#недострой #дом #недвижимость #земля #строительство
Тема недостроенных домов очень сложная и требует полного уточнения всех нюансов. Чтобы потом не возникло проблем, влекущих большие денежные траты в судах и госорганах, вы всегда можете воспользоваться нашими услугами.
С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.