Как известно, при продаже жилья есть налогооблагаемый период в 3 или 5 лет (в зависимости от оснований его приобретения), по истечении которого НДФЛ платить не надо. Но есть некоторые исключения для общего правила, связанные с регулированием продажи жилья, ранее сдававшегося в аренду.
В данной статье речь пойдет исключительно о жилой недвижимости.
Продажа жилья, сдаваемого в аренду физлицом без статуса ИП, до 31 декабря 2018 г.
Жилье, которое сдавалось в аренду (хоть 1 раз и на короткий срок), при продаже было лишено возможности применения льгот по уменьшению доходов на расходы при его покупке, а также применения вычета в 1 миллион руб. Ставка 13% применялась к полной цене его продажи.
То есть фактически сложилась ситуация, когда показывать доходы от аренды жилья было не выгодно - впоследствии можно было лишиться всех льгот. Таким образом, выигрывали арендодатели, сдававшие жилье "в черную" - они не только не платили налоги с аренды, но и сохраняли все преимущества при продаже.
Продажа жилья, сдаваемого в аренду физлицом без статуса ИП, с 01 января 2019 г.
Ситуация изменилась с принятием поправок в Налоговый кодекс. Их целью стало выведение из тени арендодателей, которые не декларировали свои доходы, опасаясь большой налоговой нагрузки при продаже жилья.
Теперь стало возможным продать сдававшееся в аренду жилье после 3/5 лет владения без уплаты НДФЛ, а в случае продажи ранее этих сроков - применить налоговый вычет или уменьшить доход на сумму расходов по его приобретению.
С продажей жилья, сдаваемым в аренду от имени ИП, все не так однозначно
Во-первых, на ИП не распространяются правила, описанные выше, и значение будут иметь совокупность деталей, позволяющих ФНС определить, кто именно продает жилье - физлицо или ИП. Каждый конкретный случай по сути будет уникальным по ряду причин, поскольку человек может осуществлять предпринимательскую деятельность в качестве ИП, но также заключать договоры и как физлицо. Поэтому разграничить доход от продажи имущества ИП от физлица иногда чрезвычайно сложно.
К важным деталям относятся, к примеру:
- Наличие/отсутствие в списке видов деятельности ИП ОКВЭД 68.1 "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" (В одном из писем Минфина указано: "Доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные индивидуальным предпринимателем в ЕГРИП, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности").
- Как приобреталось и продавалось жилье - фигурирует ли в подписанных документах ИП или просто физлицо.
- Сдавалось ли жилье в аренду от имени ИП или от имени физлица (Цитата из письма Минфина: "Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры в случае, если данная квартира не использовалась им в предпринимательской деятельности, в том числе если сдача в аренду данной квартиры производилась вне рамок осуществления предпринимательской деятельности").
- Продал ли ИП свою квартиру, в которой проживал.
Для справки:
Об уплате НДФЛ при продаже недвижимости, ранее сдаваемой в аренду:
Письмо Минфина от 17 марта 2020г № 03-04-07/20343
Разъяснение ФНС от 31 марта 2020г № БС-4-11/5445@
Об уплате налогов ИП при продаже недвижимости, ранее сдаваемой в аренду:
Письмо Минфина от 9 сентября 2020г № 03-11-11/79032
Письмо Минфина от 24 июля 2019г № 03-11-11/55063
Письмо Минфина от 19 апреля 2016 г. N 03-04-05/22399
#налогспродажиквартиры #налогспродажижилья #продажаналог #ндфл #продажандфл #продажажилья #арендныйбизнес #аренданалог #недвижимость #жилье