Купить квартиру, чтобы сдавать в аренду, – отличная идея, правда? Оказывается, не совсем. Искусственный интеллект посчитал, какой доход от сдачи московской однушки мы получим за 10 и 20 лет. И сравнил эти цифры с нашими ожиданиями. Реалии в 2-3 раза хуже, чем мы планируем.
Предположим, мы купили среднюю “однушку” в Москве (возьмем в нескольких районах с разной стоимостью). Цель покупки – сдавать в аренду много лет, а после передать детям/внукам или продать. Смысл – припарковать внушительную сумму в надежный актив и хорошо заработать на этом.
Сделка 1
Итак, покупаем однокомнатную в центре, в районе Арбата. Средняя цена однушки здесь одна из самых высоких в Москве, но у нас (предположим) есть около 55 миллионов, которые нужно срочно пристроить. Покупаем элитную квартиру за 54,8 млн рублей. План такой: сдадим ее в аренду за 180 тысяч рублей в месяц и будем получать около 2,1 млн рублей в год. Звучит отлично. А если учесть, что стоимость недвижимости в Москве постепенно растет (на 8% в год в среднем), то получается, что через 10 лет мы увеличим наш капитал более чем в полтора раза, а через 20 – более чем в 4! Отлично.
А теперь вмешивается холодный расчет и искусственный интеллект, учитывающий все переменные:
- 4% инфляция;
- 10% годового дохода на бытовые вопросы и ремонт;
- затраты времени и нервов на решение проблем с жильцами, соседями и бытом (бесценно, в расчет не берем).
Результат: рост капитала за 10 лет составит не ожидаемые 160%, а гораздо меньше – всего 67,9%, а за 20 лет аренда квартира принесет не “логичные” 475% роста, а 144%.
Сделка 2
Теперь возьмем однушку на Волгоградском проспекте. Здесь более гуманные цены: в среднем такая квартира обойдется в 9,7 млн рублей. Будем сдавать за 45 тысяч рублей, в год получим 540 тысяч рублей, а через 10 лет квартира с учетом роста стоимости жилья принесет суммарный доход в 170%. Здорово! Но если посчитать более тщательно и учесть траты на ремонт и инфляцию, цифры выходят другие: всего 81,5% за десятилетие. А рост в 170% капитал покажет лишь через 20 лет.
Сделка 3
Посмотрим еще более доступный вариант. Район Красная Пахра, далеко от центра Москвы и всего 3,5 млн рублей за однокомнатную квартиру. Сдавать ее можно за 18 тысяч рублей в месяц. Здесь ожидания около 182% за 10 лет, но в реальности с учетом всех переменных это всего лишь 87%.
Вывод
В качестве вывода скажем, что инвестиции в арендную жилую недвижимость могут приносить действительно хороший доход только в случае посуточной сдачи, то есть в случае полного включения собственника в процесс и превращения аренды в работу full time. В ином случае это лишь сохранение и небольшое увеличение капитала за счет роста стоимости метра. На данный момент доход с жилой аренды в Москве настолько уменьшился, что даже не покрывает инфляцию.
А есть ли другие способы инвестировать в недвижимость, чтобы это было и консервативно, и более доходно? Есть, будем рассказывать здесь. Подписывайтесь и будьте в курсе.